Узнайте, как продать квартиру с арендатором

Kazned.ru решил разобраться в ситуации: действительно, как быть? Можно ли вообще совместить сдачу в аренду и продажу своей законной собственности — без потери времени, нервов и потенциальных покупателей? Задавшись этим вопросом, мы обратились к реальным случаям и опыту практикующих риэлторов.

Типичная ситуация описана на одном из профессиональных форумов в сети: «Я продаю квартиру с помощью риэлтора. В квартире в данный момент живут девочки-квартиранты. После того, как мы с мужем приняли решение о продаже, сообщили девочкам, что будут приходить потенциальные покупатели, будут смотреть квартиру в согласованное с ними время. Квартирантки согласились. И вот уже несколько дней риэлтор не может договориться с ними о встрече, чтобы сделать фото и оценить состояние. Они тянут и сопротивляются: «некогда, работаем, может быть, послезавтра». Мы с мужем сейчас рассчитываем на доход от аренды — терять жильцов до продажи квартиры не хотелось бы».

Далее автор поста просит профессионалов прокомментировать и поделиться опытом: всегда ли наличие квартирантов отрицательно влияет на восприятие покупателей? Как обычно квартиранты реагируют на осмотры жилья, всегда ли негативно? Могут ли как-то мешать, компрометировать хозяев и квартиру? А главное – как достигнуть компромисса?

«Дом – отстой, соседи – наркоманы…»

Как свидетельствуют ответы на форуме и опыт риэлторов, опрошенных «Казанской недвижимостью», в 99 случаях из ста при продаже квартиры, сдаваемой в аренду, наличие в ней квартирантов – фактор, отрицательно влияющий на возможность сделки. И опять-таки, подавляющее большинство арендаторов негативно реагируют на продажу их временного жилья.

«Как человек, занимающийся продажами недвижимости много лет, могу вам уверенно сказать – 99% квартирантов мешают показам и саботируют продажу!», — делится опытом одна из форумчан. Другие риэлторы её поддерживают: «Это и невозможность попасть в квартиру в оговоренное время с покупателями. И сообщение потенциальным покупателям, что дом — просто отстой, в квартире холодно, соседи наркоманы и т.п.»

Злоключения могут начаться и в процессе показа, и даже на подходах к нему: «Вчера показывал квартиру с квартирантами, так они не затыкались — и зимой холодно, и сантехника плохая, и полы скрипят, и шумно. Ужас. Один раз договорился на показ, звоню в домофон уже с покупателями, а мне в ответ: Мне неудобно, я с девушкой, показывать не буду»».

Отпугнуть покупателей могут даже не вредные квартиранты, а банальные вещи: беспорядок, запах еды (они как раз вечером, после работы, ужин готовят).

Даже без всяких злодейств со стороны арендаторов само их наличие в выставленной на продажу квартире сильно влияет на цену. Например, как свидетельствуют столичные агенты, в Москве простая «однушка» теряет не менее 100 тыс. рублей от наличия в ней квартирантов, а «если живут граждане не славянской наружности — то и все 200 тыс.» По подсчетам риэлторов, если при этом квартира ещё и в плохом состоянии, в захламленном виде, с кучей старой мебели — может потерять в цене и до 300 тысяч. «Двушки» и «трёшки» теряют больше.

Понятно, что в регионах цифры будут меньше, однако и тут хозяевам стоит быть готовыми: процент, на который снизится конечная стоимость вашей квартиры с арендаторами, будет довольно ощутимым.

Доходит до смешного…

Во многих случаях так происходит по вине самих хозяев, считают профессионалы рынка недвижимости. Вот и у дамы, чье сообщение вызвало дискуссию на форуме, похожая ситуация: они с мужем договорились, что не будут сообщать своим квартиранткам, что собираются продать квартиру, в которой те живут – мол, сказали, что просто хотим помониторить по спросу и ценам, на будущее…

Хозяева-конспираторы умудряются «зашифровать» и покупателей перед арендаторами, и наоборот, выдавая тех и других то за родственников, то за должностных лиц. В результате ситуация может выйти из-под контроля…

«В марте чуть сделка не развалилась, когда «родственница», проживающая в продаваемой квартире, заявила, что у соседки 5 мастифов», — рассказывает один из риэлторов.

«Помню, смотрели с клиенткой квартиру, — вспоминает другая женщина-агент. — Квартиранты из Таджикистана заселились всего пару дней назад. Риэлторша (она же их и заселяла!) по телефону потребовала, чтобы мы не говорили, что покупаем квартиру, а представились… «электриками из ЖЭКа»! Однако мы (моя клиентка на 9-м месяце с 2-летним малышом и я) — ну никак не тянули на электриков, и таджики сразу заподозрили неладное. Конфуз. Мы были рады, что ноги оттуда унесли, и ни о какой покупке, разумеется, речи уже не шло. В общем, нехорошо получилось».

«И месть моя будет страшной…»

Профессиональные риэлторы считают: скрывая факт продажи от квартиранта, вы жестоко обижаете человека. При этом не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире.

Эксперт привели немало примеров того, каким образом арендатор может отомстить хозяину квартиры. «Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать. »

А по закону – никак!

Можно, конечно, справедливо возмущаться поступками квартирантов. И требовать «крови» — то бишь наказания. Однако не все так просто…

«За плохое поведение» хозяин своих квартирантов выселить не может – да и за что их выселять: «За то, что вечером, во время показа лук режут или мясо с чесноком жарят? Или вещи по дому раскиданы? Так квартира-то целая, а беспорядок — он у всех может быть. У кого-то временно, у кого-то постоянно».

Опытные агенты напоминают: по закону квартиранты могут вообще никого не впускать, если в договоре особо не оговорено, что вы вправе посещать квартиру 1 раз в месяц. Так что лучше заранее предусмотреть все нюансы…

Словом, по мнению одного из юристов, в ситуации, описанной в самом начале, следует учитывать три основных момента:

1. Наниматель не обязан показывать квартиру. Совсем. Это вопрос его доброй воли.

2. Платящего исправно нанимателя нельзя до окончания срока найма выселить из квартиры. Все соглашения о «форс-мажоре с предупреждением за месяц» юридически ничтожны.

3. Продажа квартиры не влияет на проживающих нанимателей. Они вправе жить и после перехода права собственности, пока не истечет срок договора. (Ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, даже самых вредных квартирантов «выгнать взашей» не получится. Можно только попросить съехать или расторгнуть договор. «Силой выгнать -забудьте. УК РФ нарушите, а если «повезет» — то и «букет» статей наберёте», — предупреждает один из риэлторов. И добавляет: лучший способ — правильно поговорить. Тогда сами съедут, и претензий не будет друг к другу.

Выход – в компромиссе!

Собственника продаваемой квартиры можно понять: он не хочет терять доход, ведь порой сдача квартиры – это существенная статья доходов, особенно для семей, находящихся в процессе купли-продажи жилья. Но и наличие квартирантов, как мы уже видели, большая «головная боль»…

И все-таки ситуация не безнадежна! Об этом свидетельствуют сами риэлторы. И делятся своим положительным опытом.

Компромисс можно найти, предложив квартирантам существенную скидку по аренде, советуют одни риэлторы. «Не забудьте также про договоренность, что после получения вами аванса от покупателя и до выселения у квартирантов будет месяц или полтора, и никто их выкидывать на улицу за пару дней не будет», — добавляют другие.

Некоторые агенты делятся опытом своих компаний: «Нами разработано предложение по мотивации на показы — «арендные каникулы» для нынешних жильцов. Как только за квартиру вносят аванс — пару недель от сделки и пару недель регистрации (получается месяц) — оплата за этот месяц проживания не взимается. Если уж и такую договоренность нарушают — то прекращаем аренду, иначе квартиру не продашь».

Закончим, пожалуй, опять-таки реальным случаем из риэлторской практики: «У наших клиентов сейчас аналогичная ситуация — квартиранты живут в продаваемой квартире. Козней не строят, ведут себя прекрасно. Арендную плату вносят всё так же аккуратно, и сумму мы не снижали. Делают они это потому, что мы договорились о следующем: возвращаем депозит (нам его в любом случае возвращать); даем 30% на оплату риэлтора; помогаем найти другую квартиру в этом же районе; помогаем с переездом. Потенциальных покупателей квартиранты встречают чуть ли не с цветами, хлебом, солью и оркестром — еще никто, не попив чая, не ушёл. Вот она — сила уважения друг друга и отношения друг к другу с пониманием!»

Арендодатель продает квартиру

Краткое содержание:

1. Снимала квартиру по типовому договору. В оплате было прописано: оплата коммунальных услуг+2000 рублей, но устно договорённости что вместо оплаты доп. средств я сделаю косметический ремонт, который отсутствовал. На данный момент арендодатель квартиру продала до окончания срока действия договора. Я съехала, а от меня теперь требуют оплатить доп. оплату за всё время проживания. Могут ли с меня востребовать оплату через суд?

1.1. Смогут, если у Вас не будет сведений подтверждающих, что вы их оплачивали.

2. Квартира сдается по договору аренды с описью имущества, принятого арендатором под роспись. Арендатор вывез и продал из квартиры бытовую технику в период пользования квартирой и имуществом, он не скрывался, хотел возместить ущерб, но арендодатель написал заявление в полицию о краже. Вопрос: по какой статье квалифицируется такое преступление, 158 или 160? И есть ли основания для возбуждения уголовного дела или эти дела регулируются гражданским кодексом, так как есть договорные отношения? Спасибо!

2.1. Здравствуйте, Анна.
Это, однозначно, уголовное деяние, а именно — кража в чистом виде и ответственность наступает уголовная. Арендодатель написал заявление в полицию и правильно сделал, у него на это все основания есть.
Статья 160 «Присвоение и растрата» применяется тогда, когда лицо, используя своё служебное положение, являясь материально ответственным, в корыстных целях присваивает себе то, что принадлежит работодателю. Работает такое лицо по ТК или заключён договор ГПХ — значение не имеет.
Успехов Вам!

2.2. Как будет квалифицировано содеянное хищение — задача правоохранительных органов, описанная вами ситуация ни в коей степени не образует состава преступления, предусмотренного ст.160 УК РФ.

3. По решению суда было отказано в взыскании страхового депозита за аренду квартиру, который мне не выплатил арендодатель.

Это интересно:  Нужно ли платить за отопление в квартире, если в ней не живешь

Не могу разобраться в мотивировочном решении суда, на каком основании мне отказали, если был подписан акт приема-передачи квартиры и техники. Арендодатель ссылается на то, что у него есть материальные претензии:
1. ему пришлось вывезти некоторую мебель и раздать/продать (она не указана в договоре);
2. я убрал фото-обои, которыми была обклеена дверь и покрасил ее.

3.1. Добрый день! Из представленного Вами куска судебного акта не ясно, какие именно истец не исполнил обязательства, поэтому, чтобы говорить детально, необходимо изучить решение суда полностью.

4. Был оформлен договор аренды квартиры на 3 года проживания. Договор составлен и подписан в 2 экземплярах, но не заверен нотариально. Квартирант сделал кап ремонт за свои деньги. Спустя 1 год хозяин квартиры потребовал освободить помещение, так как решил продать квартиру. Имеет ли право арендодатель расторгнуть договор заблаговременно, если со стороны квартиранта не было нарушений?

4.1. ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Позиции высших судов по ст. 450 ГК РФ >>>

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Имеет право требовать только на основании решения суда, вторая сторонав свою очередь вправе требовать возмещения затрат на ремонт. Удачи Вам

4.2. Досрочно арендодателю невозможно расторгнуть договор.
У Вас нет для этого условий.
А они предусмотрены в ст. 687 ГК РФ.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
У Вас арендуемое жильё.
А значит, конституционное право на него гарантировано.

4.3. Договор аренды оформлять у нотариуса не требуется, такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, потому что заключен на срок, свыше одного года. Оснований для расторжения договора из содержания вашего вопроса не усматривается. Предложите наймодателю обратиться в суд, пусть суд вас и рассудит

ГК РФ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

4.4. Договор аренды должен содержать пункт — расторжение договора, неотделимые улучшения. Законодательно вы должны действовать согласно договора. Если такой пункт отсутствует, то стороны вправе заявить о расторжении договора досрочно, в этом случае неотделимые улучшения будут считаться неосновательным обогащением арендодателя, так же арендатор будет иметь возможность истребовать расходы в связи с переездом.. А по правильному, подобные вопросы обсуждаются на личной встрече с юристом, иначе, вполне вероятно, что все ответы неверные, так как необходимо анализировать договор и устные договоренности.

4.5. Уважаемая Наталья! Доброго! Любой договор можно расторгнуть досрочно или по согласию сторон или по решению суда. В Вашей ситуации, если Арендатор против досрочного расторжения, только через суд (при условии отсутствия нарушений со стороны Арендатора/Нанимателя и оснований для такового — см. ст.ст.619,620, 687 ГК РФ).
А по уму надо видеть сам договор.

4.6. Расторгайте договор в судебном порядке и взыскивайте денежные средства затраченные на ремонт, оснований для досрочного расторжения ареды=найма квартиры из вопроса не усматривается.
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

4.7. Случаи когда договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя определены в статье 619 ГК РФ «Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поэтому если в договоре аренды не указано такое основание для расторжения договора-как продажа квартиры арендодателем, то у арендодателя при надлежащем исполнении арендатором условий договора аренды нет ни каких юридических оснований для расторжения договора
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
«»ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

«»По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
«»1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
«»2) существенно ухудшает имущество;
«»3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
«»4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с «законом», иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
«»Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
«»Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

4.8. Уважаемая Наталья г. Краснодар!
Согласно ст.452 ГК РФ
1.Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2.Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Это интересно:  Как проверить продавца квартиры при покупке квартиры

Тем самым, Собственник жилого помещения вправе досрочно Расторгнуть Договор найма жилого помещения направив Нанимателю уведомление о расторжении Договора найма в тридцатидневный Срок.

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 31.05.2017 г

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

4.10. Наталья, согласно закона (ст.617 ГК РФ) смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Досрочное расторжение возможно в судебном порядке при некоторых дополнительных условиях (ст.619 ГК РФ).
Удачи Вам.

5.1. Остается только догадываться о том, кто и на основании чего предъявил собственнику такие требования. Налоговая ставка равна 13% и сумма налога (даже с учетом того, что оплата осуществлялась не 10 месяцев, а 12) должна быть уплачена в размере 5616 руб.

5.2. Не совсем понятно при чем тут налоговая и продажа жилья. Её согласия на сделку не требуется. А так посчитайте: месячная плата х 10 мес. х 0,13 = сумма налога. Сдавал наймодатель квартиру военнослужащему или любому другому лицу значения не имеет. Сумма компенсации за поднаем тоже. См. размер платы, указанный в договоре.

6. Сняли квартиру на год. Но арендодатель решил её продать через месяц. Какие права есть у нас?

6.1. Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Все права прописанные в договоре.

6.2. По правилам ГК РФ смена собственника жилого помещения не влечет прекращения или изменения договора аренды. Договор аренды продолжит действие на тех же условиях до его изменения или расторжения сторонами.

6.3. Сняли квартиру на год. Но арендодатель решил её продать через месяц. Какие права есть у нас?

Данное должно быть прописано в вашем договоре аренды если нет то можете проживать до момента прекращения договора.

7. Получили внж, зарегистрировались в установленном порядке в течение 7 дней, через месяц после регистрации у арендодателя поменялись планы, он решил продать квартиру и вежливо намекает, что нам пора паковать вещи. В течение какого срока после выписки мы должны зарегистрироваться по новому адресу?

Узнайте, как продать квартиру с арендатором

Разберем, как продать квартиру с арендатором. Весь процесс от А до Я, с нюансами и особенностями.

Недавно узнал, что вполне популярна продажа квартиры с арендатором до окончания срока договора аренды. До этого момента слышал про подобное только из Западных источников. Вот и разберем, как это происходит.

Достаточно много жителей России вкладывают свои деньги в недвижимость, т. к. рубль постоянно то болеет, то чихает с неизбежным дефицитом веса, по сравнению с другими валютами.

При этом важно не только купить квартиру, но и сдавать ее в аренду, чтобы она приносила прибыль. Если возникает срочная необходимость продажи квартиры с арендатором, надо учесть его права. Он ведь не виноват в ситуации.

Кто-то, конечно, может показать на дверь и прилежно плативший вам арендатор уйдет с камнем обиды, припрятанным за пазуху. Как-то не по фен-шую, получается))

Процесс продажи квартиры с арендатором

Как грамотно провести продажу квартиры, сданной в аренду?

Продажа квартиры с арендатором, согласно закону — не возбраняется, в этом случае, новый хозяин квартиры становится арендодателем. Однако, как вы, наверное, уже знаете, быстрая и дорогая продажа квартиры имеет высокие шансы только если объект никем не заселен.

Что делать собственнику?

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры и после выселения арендатора выставить ее на продажу. Конечно, арендатор будет от этого не в восторге, т. к. возникает необходимость быстро найти себе новое съемное жилье.

Да и продажа квартиры с арендатором, пройдет быстрее без наличия самого арендатора. Бывают, конечно, исключения, например, если вы найдете инвестора, который имеет цель купить квартиру под аренду и согласится, а может даже обрадуется, что вы оставляете ему порядочных, платежеспособных арендаторов:)

А почему бы и нет?

По каким основаниям расторгнуть договор аренды

Естественно, что продажа квартиры, сданной в аренду пойдет быстрее если найти причины выселения арендатора. Вот несколько из них (чаще всего это несоблюдение пунктов договора аренды):

  • не производит ремонт, если эта обязанность была возложена на арендатора, согласно договора;
  • не платит арендную плату, в течение 2 месяцев (если срок установлен — ежемесячно);
  • пользуется имуществом, находящимся в квартире, не по прямому назначению (например, варит пельмени в электрическом чайнике);
  • приводит имущество арендодателя к существенному износу (например, мебель и бытовая техника изнашивается быстрее чем обычно из-за небрежного обращения и т. д.).
  • прямое указание условий расторжения в договоре. Но это относится к случаю, при котором если знал бы где упасть, подстелил бы соломки.

Т.е. эти условия, например, возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае продажи квартиры, должны быть предусмотрены заранее.

Если заранее не прописали подобный пункт в договоре — продать квартиру с арендатором надо по-мирному, договорившись с ним.

И последнее основание — наличие только устной договоренности. Если собственник сдал квартиру в аренду, не подписывая никакого договора (что сейчас редкость), то он может в любое время выселить арендатора.

Хотя и в этом случае, необходимо мирно договориться.

Но затягивать с переговорами тоже не стоит. Обычный срок, который дается на освобождение квартиры, которую занимает арендатор — 1 месяц. За это время можно подыскать себе новое жилье.

Ошибки при продаже квартиры с арендатором

Не надо продавать квартиру, не сообщив об этом арендатору. Если в США подобные операции с недвижимостью норма, т. к. там арендатор защищен, то в России все как всегда, через N-ное место.

Новый собственник может прийти и поставить условие об освобождение квартиры в три дня, либо существенно изменить условия договора аренды, например, повысить арендную плату и т. д. Что повлечет за собой ненужные разборки или даже криминальные последствия.

Как организовать показы при продаже квартиры, сданной в аренду

Так или иначе, пока вы будете договариваться с арендатором или уже договорились на освобождение квартиры в течение 1-2 месяцев, показывать квартиру потенциальным покупателям надо. В этом случае, не доверяйте показы арендатору.

Почему, ведь он все равно проживает в квартире и ему только дверь открыть? Поверьте, перекладывание ваших обязанностей по продаже квартиры на арендатора аукнется вам упущенными выгодными покупателями. А вы помните, что хотели продать подороже?

Это интересно:  Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Если квартиру будет показывать арендатор, то он может снизить ценность квартиры в глазах потенциальных покупателей: рассказать, что зимой в квартире холодно, шумные соседи, сырость и прочее. И это так, не со зла, просто ему помотали нервы поиски нового жилья.

Поэтому, занимаясь продажей квартиры, сданной в аренду, вам надо самим лично присутствовать на показах квартиры, предварительно обговорив время с арендатором.

И последнее, не перегибайте палку, даже если вам очень необходимо срочно продать квартиру с арендатором. Договаривайтесь о досрочном выселении мирно.

Не редки случаи, когда арендаторы добивались проживания в арендованной квартире до окончания срока действия договора через суд.

Сегодня мы рассмотрели, как продать квартиру с арендатором, сданной в аренду до окончания срока аренды. Вы знаете все возможные обстоятельства и теперь будете действовать правильно.

Как продать квартиру с арендатором внутри

Ситуация, случающаяся достаточно часто: владелец квартиры сдает ее, а потом решает продать. Тут возникает вопрос: что делать с арендатором? Извещать ли его? Как вообще строить с ним отношения в такое непростое время?

Возможных вариантов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал три. Каждый из них – как это всегда бывает при подобных жизненных альтернативах – обладает своими достоинствами и недостатками.

Способ № 1. Освободить и продать

Вариант, который риэлторы наверняка назовут лучшим – сначала освободить помещение от жильцов, и затем продавать его. В этом случае владелец получает полную «свободу рук» — рекламируй квартиру как хочешь (известно, что некоторые хозяева и риэлторские компании не полагаются только на объявления в печати, а еще и вывешивают из окна транспарант «Эта квартира продается!»), показывай ее в любое время… Кроме того, и сама недвижимость, в которой никто не живет, выглядит для покупателя привлекательнее.

«Здесь работает целая сумма факторов, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – В обитаемом жилище обычно разбросаны вещи, присутствуют запахи – все это портит впечатление. Есть и другие, более рациональные факторы. Видя, что в квартире кто-то живет, покупатель наверняка задумается о том, не будет ли проблем с освобождением. Когда царит ажиотаж, все хватают все, что угодно – такие соображения отступают на второй план. Но сегодня, когда состояние рынка заметно более спокойное, покупатели ходят и придирчиво выбирают… Можно сформулировать так: если есть две квартиры, абсолютно одинаковые по цене и одинаково нравящиеся по своим потребительским характеристикам, но в одной живет арендатор, а в другой нет – покупатель, скорее всего, выберет второй вариант. Просто, чтобы снизить вероятность будущих проблем».

Минусы и сомнения: в общем, этот предельно честный и открытый способ хорош всем, кроме одного: в то время, пока квартира пустует, она не приносит никакого дохода. Продажа обычно занимает 2-3 месяца (хотя может и затянуться на полгода-год), каждый месяц – это, при нынешних ценах, минимум $1000. Если квартира в конце концов будет продана, это мизер – на рынке продаж совсем другие цифры, и вполне можно получить прибавку к цене в $10 тысяч именно за то, что объект свободен. А если не будет? Тогда мы получаем чистые потери.

Напомним, кстати, что не продается объект часто по причинам, от владельца не зависящим. Например, большинство продаж сегодня – это альтернативы: реализуя свое, мы сразу же докладываем деньги и приобретаем нечто более дорогостоящее. И вполне может получиться, что владелец неверно оценил состояние рынка: вырученных денег плюс доплаты не хватит на желаемый вариант. А значит, что продавать свою квартиру просто не имеет смысла…

Способ № 2. Продавать, но не выгонять

Второй путь – продавать при жильце, но поставив его в известность. Опытные ловеласы утверждают, что нет в женском сердце крепостей, которых нельзя было бы взять ласковыми словами – этот принцип и следует применить к арендатору. То есть наговорить ему много разных, всячески успокаивающих слов.

Прежде всего, сделать упор на то, что намерение продать квартиру и фактическая продажа – это «две большие разницы». Иногда, как уже говорилось выше, продать не получается. Во-вторых, намекнуть на то, что съезжать, возможно, и не придется. Многие покупатели являются инвестиционными – они покупают квартиру не для собственного проживания, а с целью вложения денег. Даже если покупатель окажется чистым спекулянтом (слово это используем сугубо как технический термин, без всякого негативного оттенка), т.е. он будет рассчитывать перепродать потом эту квартиру дороже – все равно такой собственник не станет возражать, что в квартире кто-то живет и приносит ему хоть небольшой, но доход.

Одним словом, шансы у нашего снимающего остаться жить в этой же квартире не так уж и малы – просто, говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», поменяется человек, которому надо будет платить деньги.

В-третьих, даем арендатору «железобетонные» гарантии того, что если освобождать квартиру все-таки придется, он будет предупрежден об этом за солидный срок – как минимум за два месяца. Будем ли мы потом выполнять эти обещания или отнесемся к ним, как говорят сегодня, «без излишнего догматизма» — отдельная тема, но пообещать положительно стоит…

В-четвертых, обговариваем приемлемый для всех сторон график показов. Например, это могут быть два дня в неделю – понедельник и четверг, а в любые другие дни посещения квартиры посторонними строго запрещены. Это позволит жильцам не волноваться по поводу собственного спокойствия.

И, наконец, самое эффективное – деньги. Жизнь в продаваемой квартире – это не совсем комфортные условия, за что снимающему должна быть предложена скидка. По мнению В.Родионовой («Новый город»), на уровне не менее 10% от арендной цены. И еще имеет смысл пообещать арендатору, что – если все пройдет нормально – вы при расставании дадите ему некую сумму «за беспокойство». Не тот страховой депозит, который владелец квартиры обязан вернуть жильцу при расставании, а нечто сверху.

Минусы и сомнения: все те же денежные потери – правда, они меньше, чем если квартира не сдается вовсе. Также не исключено, что арендатор просто съедет: некоторые люди настолько ценят собственное privacy, что не согласятся идти на ущемление его ни за какие дисконты. Кроме того, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», арендатор – даже внешне смирившийся с тем, что квартиру продадут – будет активно этому препятствовать. Специально создавать беспорядок. Рассказывать о квартире всякие гадости – и горячей-то воды тут нет уже полгода, и со светом постоянно перебои, и наркоманы лестницу оккупировали… Можно вспомнить и такой случай: владелец квартиры занял пассивную позицию, отправляя потенциальных покупателей смотреть квартиру самостоятельно. Арендатор, который должен был их пускать, просто говорил, что он – тоже покупатель, и 15 минут назад внес за эту квартиру аванс. Интересующиеся, естественно, уходили – а владелец полгода не мог понять, почему это покупатели не перезванивают?

Способ № 3. Ничего ему не говорить

Способ для самых скрытных – сохранить продажу в тайне от арендаторов до самого последнего момента. Сообщить только тогда, когда есть покупатель, и определена дата освобождения квартиры.

Минусы и сомнения: при всем том, что здесь не будет вообще никаких финансовых потерь, специалисты рынка очень не советовали поступать таким способом. «Играя в шпионов», вы можете попасться в любой момент – например, показывая квартиру покупателю. Найти правдоподобное объяснение, почему вы находитесь в квартире, да еще в обществе посторонних, вряд ли удастся.

«Поступая подобным образом, вы жестоко обижаете человека, — отмечает В.Родионова («Новый город»). – И не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире». Эксперт привела немало примеров того, каким образом арендатор может сделать «козью морду» хозяину квартиры. Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать.

Впрочем, все это для достаточно дорогих сегментов, где люди культурны и изобретательны. Что до класса «эконом», наших типовых многоэтажек – то там хозяина в таком случае часто просто бьют…

Закон арендатора защищает, но …не работает

Любой конфликт, разумеется, лучше решать законным способом. Гражданским кодексом, напоминает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», предусмотрен договор найма, который достаточно серьезно защищает права нанимателя. В частности, нельзя выселить нанимателя при отчуждении объекта недвижимости – согласно ГК, условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры обязан соблюдать условия этого договора – в частности, позволять нанимателю жить на тех же условиях вплоть до истечения срока договора найма.

К сожалению, для нашего рынка это все больше теория. Очень много соглашений об аренде достигаются в устной форме – люди просто договорились, ничего не записав на бумаге. Часто бывает и так, что договор заключается – но на один год. По его истечении стороны соглашаются продолжать отношения – но безо всяких бумаг. Так что выходит, что подавляющее большинство наших арендаторов – бесправные существа. Которые если и могут защищать свои права, то только бетоном или мордобоем.

Тем не менее, как ни крути, а арендодателю, надо быть готовым к финансовым потерям. А если он собирается пойти по третьему пути, то можно пострадать не только материально, но и физически! На наш взгляд, поступать надо, сообразуясь со своей главной целью. Если вы хотите выгодно продать квартиру, то не стоит «экономить на скрепках», то есть, пытаться выжать из арендатора, все что, можно. Подумайте, что вам важнее – удачная продажа или выгодная аренда. Сочетать и то, и другое довольно трудно.

Дата публикации: 17:45 22 сентября 2008

Статья написана по материалам сайтов: www.9111.ru, www.habrealty.ru, www.bpn.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector