Продажа доли в квартире, пошаговая инструкция

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, то есть отдельная инструкция — Продажа доли другому/второму собственнику. Ее можно продать, даже когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре.

Содержание

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2020 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Преимущественное право покупки

Другие собственники имеют право преимущественной покупки. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО — ст. 250 ГК РФ. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, то её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. К тому же необязательно делить лицевой счет.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, то ссылка на мою отдельную инструкцию в самом начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, то попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или связи с ними нет, то переходите на следующий этап.

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

  1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры. Получить её можно в любом МФЦ, стоит 400 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, то его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате.
  2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
  3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У него все равно на это есть только месяц. Если не успеет, то продавец может продать кому захочет.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, то им придётся 1) Или заново уведомлять других собственников 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Во-первых, ни один нотариус без уведомлений не заверит договор купли-продажи. Во-вторых, любой из собственников может в течении трех месяцев со дня продажи обратиться в суд. Но ему нельзя просто оспорить сделку и вернуть все как было. А может только перевести на себя роль покупателя — п. 3 ст. 250 ГК РФ. Т.е. он на депозит суда перечисляет сумму, за которую была продана доля без его ведома. И если оспорить получится, эти деньги переходят продавцу, а он становится собственником доли.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

  • Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выдается бесплатно. Как получить выписку.
  • Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

  • Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.
  • Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2020 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. Госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

    На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»). Цены актуальные на 2020 год. В законе нигде не указано кто должен платить нотариусу, так что продавец с покупателем об этом договариваются заранее. Обычно пополам.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция в 2020 году

    Часто люди сталкиваются с тем, что продать нужно не квартиру целиком, а только свою долю. В этом случае может возникнуть достаточно вопросов о том, чем такой процесс отличается от обычной сделки купли-продажи. В статье рассмотрим каким образом происходит продажа доли в квартире.

    Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли

    Такой вид собственности, как долевая на сегодня является достаточно распространенным. Связано это может быть, например, с приватизацией квартиры, когда участвовали в приватизации все лица, которые были в ней зарегистрированы. Также возникают такие ситуации при оформлении наследства или после развода.

    Обычную квартиру чисто физически разделить сложно. Например, разделить 3 комнатную квартиру на несколько частей не получится. В ней можно выделить только доли, оформляется это только юридически.

    Важно! Выделяется доля в квартире только юридически, иногда сделать это чисто физически сложно. Например, если собственниками однокомнатной квартиры являются два человека и имеют они равные доли.

    Проблемы, которые могут возникнуть при продаже доли можно выделить следующие:

    • Найти покупателя на долю достаточно сложно, так как не любой человек будет согласен делить с посторонними людьми квартиру. В качестве долевой собственности обычно выступают коммунальные квартиры или общежития. Другими словами, покупая квартиру человек рассчитывает жить свободно, а не делить коридор, кухню или санузел.
    • Преимущество при покупке доли в первую очередь будут иметь другие собственники. Поэтому прежде чем продать в квартире долю, придется сначала получить отказ от других собственников квартиры. Только в том случае, если они отказываются купить долю, а согласны на то, чтобы посторонний человек въехал в квартиру, долю можно продавать. Нарушить такие требования не удастся, так как в последствии собственники смогут оспорить сделку в судебном порядке.

    Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

    Важно! Основными этапами при продаже доли является подготовка ее к продаже. Сам процесс подписания договора не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.

    Рассмотрим основные этапы продажи доли в квартире:

    • Выделить долю. Первое, что потребуется сделать – это выделить свою долю. Для этого придется выполнить определенный ряд процедур. После того, как жильцы квартиры участвовали в приватизации, каждому из них принадлежит определенная доля квартиры. Выражаться он может в виде дроби, например, по ½ доли в двухкомнатной квартире каждому собственнику. Иногда доля выражается «в натуре», то есть одному собственнику принадлежит конкретная комната, а помещениями общего пользования пользуются совместно. Иными словами определенная комната принадлежит одному человеку, а коридор, кухня, санузел – являются общими.
    • После этого необходимо предложить совладельцам по квартире купить долю. Продать сразу иному лицу долю нельзя, так преимущественным правом в этом вопросе обладают иные собственники.
    • Оформить продажу доли.

    Как выделить долю в квартире

    Важно! Выделяют долю только путем оформления официальных документов либо у нотариуса, либо через суд. Выделить свою долю просто договорившись с другими собственниками не получится.

    Выделение доли нельзя оформить устным соглашением, делают это только нотариально. Но только в том случае, если собственники квартиры согласны на это. В противном случае, выделить долю можно только путем обращения в суд. Желающий выделить свою долю собственник обращается в суд с иском. Такой процесс может занять довольно длительное время. Некоторые судебные процессы по такому вопросу длятся полгода, либо дольше (Читайте также статью ⇒ Особенности продажи квартиры, купленной на материнский капитал).

    Продажа доли в квартире

    Только после того, как собственник выделил свою долю, он имеет право продать ее. Первым делом предложить купить свою долю следует другим собственникам. Для этого им направляется письменное уведомление, которое содержит предложение о приобретении доли. Сделать это нужно потому, что остальные собственники квартиры имеют преимущественное право покупки. Только если иные собственники отказываются покупать долю, ее можно продавать. Одним из вариантов отчуждения доли может стать дарение. При этом собственник не уведомляет своих соседей о дарении доли. Делать это не обязательно, а само оформление обойдется дешевле. При этом определенные подводные камни тоже есть. Например, если отчуждение произведено в пользу лица, который не является родственником собственнику, договор дарения может быть оспорен. Претензии конечно могут возникнуть со стороны иных владельцев квартиры, долю которой собственник подарил.

    Можно ли продать долю, если это не отдельная комната

    Продать или подарить свою долю можно и в том случае, если она не выделена как изолированная комната. Например, продать можно долю и в однокомнатной квартире. Со стороны законодательства такая сделка не запрещена, однако выполнить ее будет очень сложно. Во-первых стоимость доли в однокомнатной квартиры не будет значительной, а во-вторых найти покупателя будет крайне сложно. Самым простым будет вариант продажи своей доли совладельцу квартиры. В случае отказа второго собственника от продажи доли, вопрос решить можно будет только в суде (Читайте также статью Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми).

    Если совладельцы квартиры отказываются давать согласие на продажу доли

    Основные сложности, которые связаны с отчуждением доли – это отказ совладельцев. Например, они могут всячески избегать получения уведомления о продаже. Продать же долю без этого не получится. Что именно делать в том случае, если совладельцы квартиры не идут на контакт в Гражданском кодексе не сказано. Решить его конечно можно только через суд. При этом ни один закон не позволяет обязывать иных совладельцев квартиры продавать долю. Это является посягательством на собственность граждан, что уголовно наказуемо. Договориться с другими совладельцами можно только в мирном порядке.

    Однако могут быть и такие ситуации, когда выкупить долю захотят сразу несколько совладельцев. В этом случае продавец вправе выбрать покупателя самостоятельно, останется только оформить договор купли-продажи.

    Выводы

    Таким образом, даже если продать необходимо не квартиру целиком, а только ее долю, сделать это возможно. Конечно, обратиться за помощью можно к специалистам, но по сути в этом нет ничего сложного. Потребуется только выделить свою долю в квартире, а затем в письменном виде направить другим жильцам письмо с предложением купить эту долю. В том случае, если купить они ее отказываются, продать долю можно сторонним лицам. Однако важно при этом иметь доказательства того, что оформлено все должным образом, иначе сделка может быть оспорена.

    Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

    Выставлять на торги выгодно всю квартиру, целиком. Продавая ее по долям, будьте готовы к тому, что получите за свои квадратные метры цену намного ниже рыночной. Но обстоятельства, которые толкают к такому шагу, бывают разные.

    Вот самые типичные:

    Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

    Это быстро и бесплатно !

    • невозможность ужиться с остальными совладельцами жилплощади (вследствие развода, например);
    • желание перевести в денежный эквивалент полученную в наследство часть помещения;
    • острая потребность в средствах (на лечение, погашение кредита или выплату долга).

    Реализовать свою часть квартиры — процесс длительный и хлопотный. Для этого нужно разбираться в особенностях сделки и владеть ключевыми понятиями.

    Долевая собственность

    Владельцами доли собственности становятся в таких случаях:

    • при приватизации квартиры (все зарегистрированные на приватизируемой жилплощади лица получают равные ее части);
    • при разделе совместной квартиры супругами вследствие развода;
    • при наследовании одного жилья несколькими людьми.

    Квартира, купленная в браке, находится в совместном пользовании супругов. При разводе выделение долей в натуре будет беспроблемным, если есть возможность закрепить за каждой стороной не только изолированные комнаты, но и обеспечить их отдельными выходами, подсобными помещениями (кухней, ванной, туалетной комнатой, коридором).

    На деле это почти нереально, поэтому в большинстве случаев при распределении квартиры речь идет об идеальной доле каждого.

    Идеальная доля

    Часть общего имущества совладельцев недвижимости являет собой идеальную долю — арифметическое выражение в виде дроби.

    В документах принадлежащая жильцу собственность прописана как 1/3 или 1/5 квартиры, без указания, какая именно часть помещения выделена в личное пользование. То есть, идеальную долю невозможно осязать, так как она не имеет конкретных рамок.

    В однокомнатной квартире все сособственники имеют только идеальные доли. В других случаях можно выделить каждому части в натуре. Здесь есть 2 пути:

    • договор между совладельцами;
    • судебное разбирательство.

    При отсутствии возможности договориться суд решает, какую именно из комнат закрепить за каждым из собственников жилья, а также устанавливает график пользования совместными помещениями: кухней, ванной комнатой. Но это не означает, что гражданам принадлежит по комнате.

    Таким образом, при совместном проживании все собственники квартиры пользуются ею, не нарушая прав друг друга. Если мирно сосуществовать на одной площади не получается, встает вопрос о получении за свою собственность денежной компенсации.

    Порядок продажи доли в квартире

    При реализации своей части жилплощади важно придерживаться ряда правил, чтобы остальные жильцы не оспорили действия продавца в суде:

    • Шаг первый. Уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, о предстоящей продаже своей доли с указанием цены и условий сделки. Первоочередность приобретения выставленной на торги части жилья имеют лица, проживающие совместно в долевой квартире.
    • Шаг второй. Получение согласия сособственников на предложение продающего.
    • Шаг третий. Если совладельцы отказались приобретать продаваемую часть помещения, следует искать посторонних лиц, согласных на условия сделки.

    Чтобы купля-продажа имущественной доли не стала предметом судебных разбирательств, важно соблюсти такие моменты:

    • предложение совладельцам о покупке пая оформляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
    • продавать свою часть третьим лицам можно, если по истечении месяца не последовало ответа от заинтересованных лиц;
    • реализовывать свою долю в дальнейшем нужно по указанной прежде цене (допустимо повышение стоимости).

    Соблюдение всех норм гражданского законодательства не гарантирует того, что хозяин долевой жилплощади сумеет реализовать свое право на продажу собственной части.

    Возможные трудности

    Владельцы жилья, находящегося в совместной собственности, часто не желают пускать в квартиру третьих лиц. Поэтому они используют разные уловки, чтобы предотвратить продажу части своего жилища.

    Сложности, подстерегающие продавца при реализации своей части жилплощади:

    1. Уклонение других собственников от получения уведомления о предстоящей продаже. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который выдаст необходимые справки.
    2. Отсутствие сведений о месте проживания совладельца, а потому невозможность отправить ему официально сообщение о мене. Здесь нужно действовать так: заказное письмо отослать по месту прописки или на последний адрес, по которому фактически проживал пропавший человек.
    3. Невозможность оформления сделки из-за действий сособственника. Если проживающий на совместной жилплощади обратится к грамотным юристам, то заблокирует сделку.

    Вопросы потери времени и препятствие соседей при реализации своей доли можно решить несколькими способами.

    Дарственная вместо договора купли-продажи

    Избежать сложностей при продаже своих метров можно, используя обходные пути. Юристы посоветуют их только в безвыходных ситуациях, так как такие шаги сопряжены с некоторым риском:

    • Договор дарения собственной доли. Можно подарить свою долю собственности любому человеку, не спрашивая разрешения ни у кого. Здесь можно столкнуться с двумя проблемами:
      • Человек, получивший часть жилья в подарок, может отказаться от последующей оплаты. Законных путей взыскания денег с недобросовестного гражданина, нарушившего неофициальные договоренности, нет.
      • Если проживающие в общей квартире докажут факт получения денег за подаренную недвижимость, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
    • Дарение микродоли с последующей куплей-продажей оставшейся части. При оформлении дарственной на 1 квадратный метр постороннему лицу, происходит превращение последнего в совладельца, имеющего преимущественное право покупки оставшейся части жилья. Используя данную схему, можно продать проблемные метры с минимальным финансовым риском. Следует соблюдать осторожность на каждом из этапов, чтобы противная сторона не смогла доказать факт получения наличных за подаренную микродолю.

    Существуют еще некоторые нюансы, которые следует учитывать, прежде чем продавать собственную жилплощадь.

    Продажа с долей несовершеннолетнего

    Интересы ребенка не должны быть нарушены при продаже части жилья. Если в проблемной квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для совершения любой сделки с недвижимостью нужно получить разрешение органов опеки. Его возможно получить, если будет доказано, что вследствие купли-продажи не будут ухудшены жилищные условия ребенка.

    Несколько советов тем, кто решился продать свою долю общего жилья:

    1. Соберите объективную и полную информацию обо всех проживающих в жилище. Особое внимание обратите на то, есть ли среди жильцов несовершеннолетние или недееспособные. Постарайтесь выяснить адреса не проживающих по месту прописки совладельцев.
    2. Обратитесь к грамотному специалисту для совершения сделки. Это поможет избежать невидимых, на первых взгляд, препятствий.
    3. Внимательно отнеситесь к оформлению всех сопутствующих документов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как можно продать долю в квартире в в 2020 году

    Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

    Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

    Что нужно знать

    По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

    Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

    У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

    Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

    Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

    В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

    Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

    Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

    Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

    Основные аспекты

    Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

    Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

    По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

    Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

    Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

    Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

    Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

    Стороны соглашения

    Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

    Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

    Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

    По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

    В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

    Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

    Законодательная база

    В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

    П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

    Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

    Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

    В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

    Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

    Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

    Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

    В 2020 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

    После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

    Как правильно продать долю в квартире

    Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

    Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

    Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.

    В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

    Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

    В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

    Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

    Пошаговая инструкция

    Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

    Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
    Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
    Если все требования соблюдены Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
    Как только покупатель найден С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
    Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
    Покупатель обращается в Росреестр Для регистрации полученного права на долю квартиры

    Перечень необходимых документов

    Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

    • паспорт собственника доли к квартире;
    • паспорт покупателя;
    • правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
    • правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
    • кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
    • технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
    • письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
    • нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

    Статья написана по материалам сайтов: 1000meters.ru, nasledovanie24.ru, jurist-protect.ru.

    »

    Это интересно:  Выселят Из Квартиры За Долги Авто
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector