Оформление продажи комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире — сложный процесс, если сравнивать его с продажей другой недвижимости: дома, участка, всей квартиры. Придется получить согласие соседей, оформить больше документов, подождать. В статье расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире : приведем пошаговую инструкцию, объясним на примерах, обсудим подводные камни.

Подготовьте комнату к продаже

Сделайте ремонт. Если комната находится в плачевном состоянии, не удастся выручить за нее много денег. Даже косметический ремонт может повлиять на стоимость в лучшую сторону. Цена вырастет еще, если вы оставите в комнате хорошую мебель и бытовую технику.

Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.

Оцените стоимость. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире обязывает сначала определить условия продажи, в том числе стоимость. Обратитесь к оценщику или рассчитайте приемлемую цену самостоятельно. Просмотрите объявления « продам комнату в коммунальной квартире », выявите среднюю цену для комнат, похожих на вашу. Учтите инфраструктуру района, тип ремонта, площадь общих помещений, характеристики двора и подъезда. Назначьте комфортную для себя стоимость.

Расскажите о сделке соседям

По статье 250 ГК РФ , у ваших соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире . То есть вы обязаны сначала предложить им выкупить жилье, а потом в случае отказа можете предлагать его посторонним лицам.

Чтобы предложить соседям выкупить недвижимость, определите условия продажи. Их основной параметр — цена, за которую вы готовы продать жилье. Также можете указать в условиях продажи порядок передачи денежных средств, условия освобождения жилья — когда вы съедете, другие важные нюансы. Можно написать их на листочке или распечатать на принтере. Главное, чтобы была цена .

После определения условий продажи предложите соседям выкупить жилую недвижимость. Лично зайдите к ним и расскажите об условиях. Если они отказываются от выкупа, оформите официальные отказ ы от соседей при продаже комнаты . Их выдают в письменной форме. В документе указывают:

данные собственника, который решил продать комнату, и данные его соседа — фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные;

то, что сосед получил уведомление от продавца;

содержание уведомления, в том числе с указанной суммой, данные о недвижимости — размер доли, местоположение квартиры;

указание того, что сосед отказывается от права преимущественной покупки;

указание того, что отказник лично прочитал текст уведомления или ему его зачитали вслух;

подпись отказника с расшифровкой, дату формирования отказа.

Важно! Если у соседней комнаты несколько собственников, все они имеют право преимущественной покупки. Нужно получить отказ от всех владельцев долей в жилой недвижимости, иначе сделка не состоится.

В дальнейшем отказы собственников понадобятся для доказательства того, что вы обеспечили им право преимущественной покупки. Сохраните их и заверьте нотариально либо зарегистрируйте в Росреестре.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире находится в другом городе или регионе, уведомление с перечислением условий продажи можно отправить почтой. Для этого отправьте заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Если сосед не захочет покупать недвижимость, попросите его выслать нотариально заверенный отказ и компенсируйте расходы на нотариуса. Если захочет — оформите сделку.

Подготовьте документы для сделки

Чтобы оформить покупку вне зависимости от того, кто выступит покупателем — сосед или постороннее лицо — вам понадобится пакет документов. Среди них:

Документ, удостоверяющий право собственности. Обычно это выписка из ЕРГН с указанием права собственности на недвижимость. Если ее нет, получите выписку в Росреестре или предоставьте договор купли-продажи, документы, подтверждающие вступление в наследство, договор дарения на ваше имя. Но в большинстве случаев все равно придется получать выписку из ЕГРН.

В дополнение к документам, удостоверяющим право собственности, понадобятся:

разрешение органов опеки, если собственник или один из собственников комнаты — несовершеннолетний или человек с ограниченными возможностями под опекой;

нотариально заверенное согласие других собственников комнаты, если она находится в долевой собственности, либо супруга, если недвижимость приобрели в браке.

Кадастровый паспорт. В нем указана важная информация о недвижимости — общая площадь комнаты, ее положение относительно других помещений, площадь сантехнического узла и кухни, кадастровая стоимость, от которой исчисляется налог, материалы постройки и многие другие параметры.

Паспорта собственников. Если вы — единственный владелец жилья, достаточно вашего паспорта. Если собственников несколько, подготовьте паспорта граждан РФ для всех владельцев. Впоследствии все они должны присутствовать на сделке купли-продажи.

Выписку из домовой книги. Она нужна, чтобы подтвердить, что в комнате не осталось прописанных людей. Перед продажей выпишитесь сами и выпишите прописанных людей. Если в вашей комнате прописаны несовершеннолетние или те, кто находится под опекой, нужно будет прописать их в жилье не хуже.

Квитанцию об оплате ЖКХ. Она подтвердит, что долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг нет. Согласно законодательству, нельзя продавать недвижимость с долгами по ЖКХ.

Подготовьте предварительное соглашение

Если один из соседей хочет купить у вас недвижимость или все дали отказ, документ готовить не обязательно. Если пока ожидаете ответа других собственников комнат в квартире, но уже нашли покупателя, составьте предварительное соглашение: например, соглашение о задатке. Укажите в нем:

условия проведения будущей сделки — когда она состоится;

наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье;

сведения обеих сторон — продавца и покупателя;

информацию о недвижимости — точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер;

стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам.

Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем — он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы. Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора.

Составьте договор купли-продажи

Как продать комнату в коммуналке ? Составить договор купли-продажи. Это — документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю.

В договоре купли-продажи указывают:

сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные;

на основании чего продавцу принадлежит право собственности на комнату в коммунальной квартире;

характеристики жилья — адрес, кадастровый номер, площадь жилой комнаты и другие;

сумму, которую заплатил покупатель, а также способ передачи денег — например, реквизиты банковского счета;

дату заключения договора, подписи обеих сторон с расшифровкой.

Договор купли-продажи заключают в трех экземплярах: один остается у вас, другой — у покупателя, третий отправляется в Росреестр. В дополнение к нему нужно оформить акт приема-передачи комнаты, который подтвердит, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья. А еще нужно оформить расписку: она подтвердит, что вы получили деньги за недвижимость.

Если хотите, обратитесь к посреднику — риэлтору. Он поможет оформить документы так, чтобы их приняли в Росреестре.

Зарегистрируйте договор в Росреестре

На всякий случай уточните в Росреестре или МФЦ, какие нужны документы для продажи комнаты — в разных регионах требованиях могут отличаться. В большинстве случаев вам понадобятся:

паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты;

подписанный договор купли-продажи;

кадастровый паспорт на комнату;

отказы соседей от приобретения недвижимости;

разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;

Соберите пакет документов и посетите Росреестр или МФЦ, если Росреестр не ведет прием граждан в вашем городе. Подайте документы — сотрудник примет их, выдаст расписку с перечислением принятых документов и сообщит дату, когда выписка из ЕГРН будет готова.

Когда сотрудник ЕГРН проверит сделку и зарегистрирует сделку в базе , продажа будет завершена. Покупатель получит в назначенную дату выписку, подтверждающую его право собственности. Вам участвовать в этом не нужно, то есть вы посещаете Росреестр или МФЦ один раз, при проадаже.

Заплатите налоги

Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет. В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности.

Какие подводные камни есть в сделке: отвечаем на вопросы

Можно ли обменять комнату в коммунальной квартире

Комнату в коммуналке, если она находится в вашей собственности, можно подарить, продать, оставить в наследство и обменять. Если дарите ее или оставляете в наследство, уведомлять других собственников комнат в квартире не нужно. А если продаете или хотите обменять, они имеют право преимущественной покупки. То есть даже если вы уже нашли подходящий вариант для обмена, все равно обязаны предложить соседям выкупить жилье. Без этого сделка не состоится — документы не примут в Росреестре.

Что будет, если не получить отказ от покупки у соседей

Теоретически сделку оспорят, и вам придется восстановить право собственности и вернуть деньги покупателю. Практически не будет ничего, потому что Росреестр не зарегистрирует сделку без отказа соседей выкупать у вас недвижимость.

Если владелец соседней комнаты государство

Иногда комнаты в коммунальных квартирах принадлежат государству, то есть муниципалитету. Тогда в них проживают граждане, относящиеся к льготным категориям. Они являются нанимателями жилплощади, а не ее владельцами. Нужно уведомлять о своем решении продать недвижимость муниципалитет. Придите в администрацию и расскажите об условиях продажи. В течение 30 дней муниципалитет примет решение о выкупе или отказе от выкупа. Если администрация решит выкупать жилье, вы продадите его ей. Если откажется, выдаст разрешение на продажу недвижимости. Его нужно будет предоставить в Росреестр.

Если соседи молчат

Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней. Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.

Это интересно:  Как узнать задолженность по квартире через интернет

Есть нюанс. Если соседи молчат, вы должны подтвердить это — предоставить в Росреестр доказательства того, что вы выслали им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Обратитесь к нотариусу и оформите свидетельство об отправке уведомления, затем отправьте его по почте. Вне зависимости от того, принял адресат письмо или отказался от него, через 30 дней с момента вручения или отказа вы сможете продать жилье.

Если собственники неизвестны

Если в комнатах по соседству живут люди, не имеющие отношения к праву собственности и не знающие о владельцах, найдите их сами. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут указаны все собственники недвижимости. Найдите владельцев соседних комнат по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с жильцами других квартир на лестничной клетке — возможно, соседи будут знать что-то о владельцах.

Если сосед пропал без вести

Бывает, что собственники пропадают без следа. Сначала попробуйте опросить друзей, знакомых, родственников пропавшего соседа. Если не удалось его найти, обратитесь в суд с иском о признании владельца комнаты без вести пропавшим. Если есть достаточные основания, суд признает его отсутствующим и назначит управляющего имуществом. Он и подпишет отказ или согласится выкупить комнату.

Правда, есть нюанс — дела о признании человека отсутствующим длятся в среднем год. То есть вам придется ждать минимум год, чтобы продать имущество. Если хотите знать, как быстро продать комнату в коммунальной квартире в такой ситуации — никак. В любом случае понадобится отказ собственника, а его сейчас нет.

Что делать, если не вступили в наследство

Если предыдущий собственник комнаты умер, а наследник еще не вступил в право собственности, придется ждать, пока он сделает это. Обычно сроки вступления в наследство составляют 6 месяцев. Когда наследник оформит собственность , расскажите ему о желании продать свою комнату и попросите отказ либо выкуп.

Можно ли обойти закон и продать жилье без согласия соседей

Теоретически да. Есть схема, которая позволяет не оповещать соседей о желании продать недвижимость. Вы можете просто заменить договор купли-продажи договором дарения, то есть подарить долю, а деньги принять по договоренности. Но сделку могут аннулировать, потому что она незаконна — вы заменяете один договор другим. Если один из соседей пожалуется на вас, начнется разбирательство.

Более законный вариант обойти запрет на продажу без уведомления других собственников комнат в квартире — подарить покупателю часть комнаты. Например, ⅛ от вашей доли. Тогда по закону вы будете обязаны предложить ему выкупить оставшиеся ⅞ доли, когда решите ее продать.

Можно ли менять условия продажи

Заявленные условия продажи — те, которые вы указываете в уведомлении соседей — менять можно, но с оговорками. Например, можно увеличивать стоимость жилья. А если вы уменьшите его — укажете в уведомлении одну сумму, а продадите за меньшую — любой из соседей сможет оспорить сделку, потому что вы нарушили условия продажи.

Что бывает, если несколько соседей согласны на выкуп

Если комнату хотят выкупить 2 и более соседей, вы имеете право устроить аукцион и продать недвижимость тому, кто сделает более выгодное предложение , то есть предложит больше денег.

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями. В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.

Можно ли продать комнату в квартире

Можно. Комнаты в коммунальных квартирах являются отдельными, выделенными объектами недвижимости. Они имеют все необходимое для отдельного проживания. В частности – отдельных вход. В некоторых случаях предполагаются места общего пользования, типа кухни и туалета с ванной, но зачастую все подобные необходимые помещения есть и в отдельных комнатах, пусть и в предельно минимальном объеме.

Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать преимущественное право других соседей на приобретение этого помещения. Подробнее о нем и особенностях продажи см.ниже.

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартиру

Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

Порядок действий

  1. Найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
  2. Уточнить условия сделки. В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями.
  3. Обсудить порядок продажи и, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее произвести ее оценку в специализированной фирме или самостоятельно.
  4. На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца.
  5. Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости.
  6. Предоставить/получить все необходимые документы.
  7. Проверить документы и саму комнату.
  8. Составить и подписать договор купли-продажи. При необходимости, его можно заверить нотариально.
  9. Оформить право собственности на новое жилье.
  10. Подписать акт-приема передачи.
  11. Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать расписку в получении средств.

Документы

Для сделки купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
  • Техпаспорт на комнату. Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте. Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец. С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).
  • Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия долгов за коммунальные платежи и капремонт. Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность. Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате. Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.
  • Согласие супруги/супруга. Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке. Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие составляется и заверяется нотариусом. Без его отметки документ не имеет юридической силы.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний. Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.
  • Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право. Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.
  • Договор купли-продажи. Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир. Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.
  • Акт осмотра квартиры. Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.
  • Акт приема-передачи жилья. Данный документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.
  • Расписка в получении средств. Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий. Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

Расходы

Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходов Сумма расходов
Оценка жилья От 2000 рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры
Новый техпаспорт От 10000 рублей
Выписка из ЕГРН 350 рублей
Заверение договора купли-продажи От 5000 рублей
Нотариальное согласие супруга От 1000 рублей
Нотариальный отказ соседей От 1000 рублей каждый
Госпошлина при регистрации права собственности 2000 рублей за каждого нового владельца

Сроки

Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:

  • Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
  • Подготовка всех документов: до 1 месяца.
  • Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Оформление права собственности: около 1 недели.

Уведомление соседей о продаже комнаты в квартире

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.

Содержание уведомления

В уведомлении нужно указывать следующую информацию:

  • Данные продавца.
  • Информация о комнате.
  • Описание условий сделки.
  • Предложение приобрести жилье на основании преимущественного права.
  • Дата и подпись.

Образец уведомления

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право регулируется ст.250 ГК РФ. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.

Воспользоваться данным правилом можно в любой момент, в течение месяца с момента получения уведомления от продавца. Однако нужно отметить тот факт, что мало просто изъявить желание выкупить комнату. Нужно еще и начать что-то делать – подписать договор купли-продажи, перечислить аванс и так далее.

Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.

Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

  • Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
  • Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
  • Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
  • Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
  • Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.

Налоговый вычет

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.

Что нужно знать, на что обратить внимание при покупке, подводные камни

Любая покупка-продажа квартиры связана с определенными рисками и проблемами. Рассмотрим основные из них:

  • Оспаривание права собственности. Если жилье было приобретено продавцом ранее, чем 3 года назад, могут возникать проблемы, связанные с оспариванием права собственности. Например, если человек получил комнату в наследство, могут появиться другие наследники, также претендующие на эту недвижимость. Идеального решения проблемы нет, так как даже трехлетний срок не является гарантией (срок исковой давности можно восстановить). Рекомендуется уточнять, как именно было получено жилье и действовать на основании полученной информации. Обычный человек не сможет нормально оценить потенциальные риски. Лучший выход – обращаться к опытным юристам.
  • Право пожизненного проживания. В некоторых случаях в квартире может быть прописан человек, которого невозможно выписать. Он имеет право пожизненного проживания. Чаще всего подобное происходит тогда, когда жилье было получено в рамках приватизации. Узнать о наличии такой проблемы можно при помощи выписки из домовой книги. В этом документе указаны все прописанные лица. Нередко подобное жилье продается с условием содержание такого человека, который имеет право пожизненного проживания. Стоимость жилья в такой ситуации значительно ниже, чем на рынке.
  • Неузаконенная перепланировка. Если в комнате каким-то образом смогли сделать перепланировку и не смогли ее узаконить – это может стать серьезной проблемой. В лучшем случае удастся через суд доказать, что перепланировка не представляет угрозы для других жильцов дома. В худшем же придется оплатить штраф и возвращать планировку к тому виду, который представлен в техпаспорте. При помощи последнего документа можно как раз и выяснить, была ли сделана перепланировка или нет.
  • Несовершеннолетние лица. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, необходимо настаивать на том, чтобы они выписались до перехода права собственности. В противном случае выписать их будет невозможно. А если несовершеннолетние не просто прописаны, но и являются совладельцами этой комнаты, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на продажу недвижимости. Посмотреть прописанных лиц можно в той же выписке из домовой книги.
  • Долги за коммунальные услуги и/или капитальный ремонт. Долги по коммунальным платежам обязан платить владелец квартиры. Если он сменился, то долги за предыдущего собственника он выплачивать не должен. Исключение сделано только для платежей за капитальный ремонт. Если же в договоре сказано, что платит новый владелец, то тогда ситуация меняется.
  • Наличие обременений. Из-за обременений обычно комнату продать вообще нельзя (например, если она была ранее приобретена в кредит). Однако некоторые из них не запрещают переход права собственности, но могут стать причиной многочисленных проблем. Разобраться в обременениях поможет юрист, а посмотреть их можно в выписке из ЕГРН.
  • Проигнорировано преимущественное право. Если продавец игнорирует этот момент, остальные совладельцы квартиры могут признать сделку недействительной. В результате покупатель теряет право собственности. Обязательно требуется уточнять у продавца, действительно ли он предупредил всех соседей о факте продажи и, разумеется, требовать документального подтверждения данного факта.
  • Получение комнаты по договору дарения. Мало того, что сам факт такой «покупки» комнаты может быть оспорен совладельцами жилья, так еще и сам даритель может в любой момент расторгнуть договор в одностороннем порядке, что автоматически лишит покупателя права собственности. Не рекомендуется соглашаться на подобные сделки.
  • Заниженная стоимость комнаты. Если продавать комнату раньше, чем через 3-5 лет после получения ее в собственность, возникает необходимость оплачивать налог в размере 13%. Учитывая тот факт, что сумма до 1 миллиона налогом не облагается, многие продавцы сознательно занижают стоимость жилья, но с покупателя требуют полную цену. Если подобная сделка будет расторгнута, то продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая фигурирует в договоре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Порядок продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире: образец договора целиком

Действующее законодательство не раскрывает понятие «коммунальная квартира», в связи с чем существуют некоторые сложности при продаже комнат.

Что говорит закон?

Коммуналка – это не обычный случай, когда квартира как одно целое находится в долевой собственности нескольких лиц (например, у наследников). С точки зрения права в коммуналке действуют следующие правила:

  • каждая комната как отдельный объект находится в индивидуальной собственности конкретного жильца;
  • места общего пользования (коридор, санузел) находятся в общей долевой собственности всех жильцов;
  • при продаже комнаты к новому собственнику автоматически переходит доля в праве на места общего пользования.

Таким образом, при покупке комнаты убедитесь, что продается именно комната, а не доля в праве общей собственности на целую квартиру. Для этого нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН.

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки. Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу. И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Процедура соблюдения права

На этапе подготовки сделки продавец должен принять все меры к извещению соседей о предстоящей продаже. Для этого:

  1. Запросить выписку в Росреестре обо всех правообладателях комнат, находящихся в коммуналке.
  2. Написать письменное извещение о продаже, в котором указать объект недвижимости (прописать адрес комнаты, идеально – кадастровый номер), цену продажи и предложение купить комнату.
  3. Если возможно, передать извещение лично под подпись в получении. Это значит, что экземпляр извещения с подписью «Получил /ФИО/ дата/ подпись» должен остаться на руках у продавца.
  4. Остальным нужно направить письменные извещения почтой. Это можно сделать заказным письмом с описью вложения и простым уведомлением о вручении, либо через нотариуса.

С момента получения извещения у владельца смежной доли есть один месяц, чтобы определиться, покупает он комнату на обозначенных условиях или выбирает отказ от покупки.

В идеальной ситуации все соседи отказываются от предложения. Для оформления отказа следует пригласить всех к нотариусу, который составит и заверит письменные отказы. Эти отказы нужно предъявить регистратору в Росреестр.

Если соседская комната не приватизирована, то предложение о покупке нужно направить не нанимателю, а собственнику – муниципальному образованию.

Если с соседом проблемы

Бывает, что соседи не получают уведомления, направленные им почтой, или сознательно игнорируют их. В таком случае необходимо:

  • сохранить все почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении, вернувшиеся конверты в доказательство направления предложения;
  • если известно, что сосед проблемный, лучше направить извещение через нотариуса, который в будущем сможет засвидетельствовать факт отсутствия ответа.

В таких случаях не обязательно дожидаться однозначного ответа, достаточно лишь выждать месячный срок с момента получения извещения. Если конверт с извещением вернулся, то сосед также считается уведомленным, а месячный срок начинает течь с момента возврата письма.

Нужен ли письменный отказ при регистрации?

Для представления документов в Росреестр нужно собрать доказательства извещения о преимущественном праве по каждому:

  • если оформили письменный отказ у нотариуса – приложить такой отказ;
  • по тем, кто получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • если не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Для обеспечения чистоты сделки безопаснее всего направить уведомления по всем известным адресам соседей, в том числе и по адресу самой коммунальной квартиры.

Особенности соглашения

Следует обратить внимание на некоторые условия договора, которые имеют существенное значение.

  1. Во-первых, цена недвижимости в договоре должна точно соответствовать цене, указанной в извещениях соседей о преимущественном праве. Если она будет отличаться в большую или меньшую сторону, заинтересованный сосед сможет оспорить такую сделку в суде, что влечет для покупателя риск потери денег.
  2. Во-вторых, нужно внимательно посмотреть, включена ли в предмет договора доля в праве собственности на общие помещения, например, на санузел. Если в договоре появляется фраза «доля в праве общей долевой собственности», то это влечет обязательную нотариальную форму сделки.

Нотариальная форма имеет свои плюсы и минусы:

С одной стороны, нотариальная форма – это гарант безопасности сделки для покупателя. Нотариус проверит соблюдение преимущественного права соседей, оформит нотариальное согласие супруга на продажу, соберет всю необходимую информацию о квартире на основании актуальных данных из Росреестра. Значительно экономит время электронная регистрация права собственности покупателя через нотариуса.

Если по договору продается только комната, договор составляется в простой письменной форме без участия нотариуса. Закон не запрещает указывать только комнату, доля в праве общей собственности перейдет автоматически.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире целиком можно здесь.

Новому собственнику безопаснее оформить покупку полного комплекса имущества: и комнаты, и доли. В будущем документ на долю поможет в случае имущественного спора защитить свои права в полной мере.

Отчуждение жилья соседу

При продаже комнаты соседу в процедуре появляются некоторые особенности:

  • необходимость представления в Росреестр доказательств извещения других соседей отпадает – один из соседей уже реализовал свое право на покупку;
  • если несколько соседей изъявят желание купить комнату, следует провести аукцион на наиболее выгодное предложение.

В остальном процедура продажи комнаты не отличается от обычной продажи недвижимости.

Пути обхода закона

При нежелании получать от всех соседей отказ в реализации преимущественного права покупки в сети можно встретить разные обходные пути. Например, рекомендуют подарить комнату, а сумму оплаты получить без договора – тогда правило о преимущественном праве не применяется.

Следует помнить, что подобные «серые схемы» влекут очень большой риск, как для продавца, так и для покупателя. Риск состоит не только в потере имущества. Если сделка и прошла нормально, то всегда есть вероятность ее оспаривания в суде по мотиву ее мнимости или притворности. Такие иски вправе подавать заинтересованные в недвижимости соседи.

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:

  • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

    Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

  • Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
  • Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

  • договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
  • выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
  • технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
  • если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

  1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
  2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
  3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
  4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
  5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: ros-nasledstvo.ru, kapremont.expert, 101urist.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector