Расходы заемщика на рефинансирование ипотеки

Услуга рефинансирования ипотеки сегодня востребована как никогда раньше, и это не удивительно. Нестабильный курс и видоизменяющаяся экономика нашей страны заставляют российских ипотечных заемщиков постоянно совершать действия, способствующие экономии или снижению финансовой нагрузки. И вроде бы ничего плохого в этом нет, но есть одно «но» — на рефинансировании можно не только сэкономить, но также и потерять перед как таковой экономией.

Финансовые потери (расходы) при рефинансировании ипотеки

Рекламные вывески большинства банковских учреждений пестрят объявлениями о рефинансировании и выгодных условиях этой процедуры. И действительно, выгода налицо: снижение процентной ставки, растяжение сроков выплаты по ипотеке, возможность перевести ипотечный займ из одной валюты в другую и просто замена одного банковского учреждения на другое, более лояльное к своим клиентам. Но мало какое банковское учреждение говорит о том, какие расходы при рефинансировании ипотеки ждут потенциального заемщика в ходе оформления документов и проведения как таковой процедуры.

А ведь расходы будут обязательно, независимо от того, в каком банке проводится как таковое рефинансирование уже имеющейся ипотеки. Мало того, что нужно, чтоб ипотека соответствовала условиям рефинансирования, так еще и документы, многие из которых являются платными, придется переоформлять. Это и страхование, и комиссии, и проценты по переводу, и оценка залогового имущества, а в некоторых случаях еще и доверенность. В общем, расходов может быть много, но давайте же рассмотрим более детально отдельные случаи.

Расходы по рефинансированию ипотеки в ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из тех немногих банков, в которых услуга выдачи ипотеки и как таковое рефинансирование пользуются наибольшей популярностью, особенно у простого населения и частных лиц. Тут выгодные условия, и зачастую предлагаются достаточно низкие процентные ставки, но есть и несколько «но». Во-первых, тут редко рефинансируют собственные кредиты (ипотеки), а во-вторых, мало кто говорит в самом банке о расходах, которые ждут клиентов. В число этих расходов входят траты на:

  • оформление и сбор документов;
  • новую оценку залогового имущества;
  • страхование рисков, определенных первичной программой кредитования;
  • комиссию за выдачу кредитной суммы;
  • открытие счетов;
  • снятие обременений;
  • новая регистрация залога.

Согласитесь, не маленький список, но опять же, все дополнительные расходы и их список зависят от условий первичного кредитования ипотеки. Ну и конечно же, от банка, числящегося первичным кредитором.

Расходы по рефинансированию ипотеки в Сбербанке

Клиенты же, уже рефинансировавшие ипотеку в Сбербанке, отмечают, что тут условия намного прозрачнее и по большей части все траты банк берет на себя. Клиентам банк оставляет расходы на:

  • регистрацию сделки;
  • оценку залога (недвижимое или движимое имущество);
  • заключение нового договора;
  • некоторые справки (перечень зависит от первичного кредитора).

Расходы в ДельтаКредит

Что же до ДельтаКредита, так тут расходы при рефинансировании ипотеки немного отличаются, но и при этом не фиксированы, то есть, в каждом отдельном случае они могут быть разными. В перечень расходов входит:

  • оценка залогового имущества;
  • регистрационные услуги банка;
  • нотариальные услуги (если потребуются);
  • уплата государственных пошлин (обычно уплачивается банками);
  • конвертация (если ипотека является валютной);
  • страховая премия.

То есть, как видите, во всех банках условия свои, и к каждому отдельному случаю банки подходят по-разному. Перед тем, как начать процедуру, обязательно проконсультируйтесь на тему расходов и просчитайте все выгоды.

Минусы рефинансирования

Основные минусы рефинансирования в том, что процедура рефинансирования абсолютно не отлажена. В результате, рефинансирование кредита затягивается на несколько недель и требует немало дополнительных денежных затрат от заёмщика.

рефинансирование

«Подводные камушки» рефинансирования.

Цель рефинансирования кредита — понятна: понизить процентную ставку или, каким-либо иным образом улучшить условия кредитования.
Но что для банка есть рефинансирование кредита?
Выдача нового кредита.

Чтобы банк выдал кредит, нужно оценить платежеспособность заемщика, так?
Причем, то, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, впрочем, как и то, что заемщик регулярно и в срок расплачивается по своему кредиту, для нового банка-кредитора — не показатель.
То есть, банк проверяет потенциального заемщика так, как будто заемщик просто обратился за получением кредита. Положительная кредитная история в другом банке — не в счет: она проверку новым банком-кредитором не отменяет.

Недвижимость, являющуюся предметом залога, тоже нужно проверить.
То, что прежний банк-кредитор уже проверял данную недвижимость и давал под ее залог кредит, для нового банка-кредитора ничего не значит: он ее все-равно будет проверять.
И по результатам проверки, новый банк-кредитор может отказать в выдаче кредита.
В этом случае, деньги, потраченные заемщиком за рассмотрение кредитной заявки, заемщику банком не возвращаются. (Если, конечно, такая комиссия предусмотрена правилами банка).

Также заемщику никто не вернет стоимось проведения оценки недвижимости: оценка — проведена, оценщик — работу проделал, его работа должна быть оплачена, не зависимо от того: дает банк кредит или нет.

Но допустим, кредит заемщику готовы выдать.

  • Заемщик должен подать документы
  • Если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрения кредитной заявки — оплатить эту комиссию.
  • Если в банке предусмотрена комиссия за выдачу кредита — заемщик должен оплатить и эту комиссию, даже если он оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.
  • Снятие залога — денег стоит.
  • Новый залог — тоже потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов
  • Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки — не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.
  • Также квартиру (или другую недвижимость), являющуюся предметом залога, нужно оценить. Оценка — и денег стоит и какое-то время требует.

Таким образом, рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика.

Поэтому, когда Вы просчитываете: выгодно ли Вам рефинансировать кредит или нет, мало посчитать только разницу в процентах, нужно посчитать и все накладные расходы, которые возникают при рефинансировании.

Грамотное рефинансирование.

Помните с чего мы начали тему рефинансирования?
С того, что мы решили уменьшить процентную ставку по кредиту и, что обратились в другой банк потому, что «свой банк» отказался понижать процентную ставку.

Теперь мы знаем, что рефинансирование кредита в новом банке, потребует дополнительных расходов.

Как быть, чтобы и процентную ставку уменьшить, и доп. расходов избежать?
Раскрываю маленький секрет:

  • Вы надумали рефинансировать кредит, и все просчитав, решили, что будете это делать не зависимо от того: понизит Вам процентную ставку Ваш банк или придется брать кредит в другом банке.
  • После этого подаете документы и получаете решение кредитного комитета нового банка.
  • А вот это важно: с решением крединого комитета нового банка-кредитора Вы идете в свой банк и разговариваете на предмет снижения процентной ставки.
  • И, о чудо! Банк, который прежде отказывался понизить Вам процентную ставку даже на один процент, может запросто согласиться на понижение процентной ставки.
    Заметьте: я не утверждаю однозначно, что процентную ставку Вам понизят, но вероятность — достаточно высока.

Почему так происходит?

Когда Вы приходили в свой банк прежде, мол: «Понизьте мне процентную ставку, а то у конкурентов она ниже», банк не видел серьезности Ваших намерений. Более того, утверждение, что: «У конкурентов дешевле.», не означает, что: «У конкурентов дешевле именно для Вас!»
Вы можете долго ссылаться на конкурентов, ничего не предпринимая для того, чтобы рефинансировать свой кредит.

Когда Вы пришли с решением кредитного комитета другого банка, то:
— во-первых, видно, что Ваши намерения рефинансировать кредит — доcтаточно серьезны;
— во-вторых, видно, что Ваши намерения вполне осуществимы;
— в-третьих, банку не выгодно терять клиента и возможно, банку будет выгоднее понизить процентную ставку для данного заемщика (особенно видя, что другой банк может дать кредит их заемщику на лучших условиях).
Если Вы поступите таким образом, то возможно, Вам удастся и процентную ставку понизить и избежать лишних затрат, связанных с рефинансированием.
Если же договориться со «своим банком» не удастся — ничего страшного: ведь кредит Вы все-равно решили рефинансировать.

Особенности рефинансирования ипотеки — за что придется платить дополнительные деньги

Рефинансирование становится все более востребованной услугой среди заемщиков. Ведь практически всегда можно найти более выгодную процентную ставку, чем по уже открытому кредиту. И тогда остается только оформить новый кредит, средства которого пойдут на погашение действующего займа. Правда, рефинансирование ипотеки влечет дополнительные расходы, в числе которых страхование объекта недвижимости, нотариальные услуги и прочее. Поэтому нужно уметь рассчитывать, когда перекредитование ипотеки действительно выгодно для заемщика.

Рефинансирование ипотеки: что нужно знать заемщику
Рефинансирование – это получение нового кредита, средства которого полностью покроют взятый ранее в банке долг. Но менять шило на мыло не стоит – лучше заранее определить, какой кредит будет выгоднее ранее оформленного. Для этого следует учитывать такие нюансы:
— на сколько позиций ниже процентная ставка по новому займу – эксперты подсчитали, что даже разница в 2% годовых при необходимости выплачивать ипотеку еще хотя бы 3 года, уже выгодна. Но лучше, если процентная ставка ниже на 5 и более позиций – так удастся достичь более весомого снижения переплаты банку;
— как долго еще предстоит погашать долг по кредиту – банки, зачастую, требуют, чтобы до окончания закрытия кредитного договора оставалось не меньше полугода.

Какие дополнительные расходы возможны при рефинансировании ипотеки

Ипотечные кредиты выплачиваются годами, поэтому экономия на процентах за счет рефинансирования займа будет заметной. Правда, не все заемщики, подыскивая выгодные варианты нового кредита, знают о дополнительных расходах:
1. Траты на нотариальное оформление. Ипотечный договор, в котором всегда фигурирует залоговое имущество, должен заверяться у нотариуса. Поэтому расходы на оплату госпошлин и услуг нотариальной конторы ложатся на заемщика.
2. Расходы на страхование объекта недвижимости. Приобретаемая в кредит квартира или дом находятся в залоге у банка. А действующее законодательство предусматривает обязательное страхование залогового имущества. Именно страховка покроет риски при возможном пожаре, затоплении или других катастрофах. Как правило, банк устанавливает фиксированный процент – это может быть 0,3-1% от суммы кредита. Но возможны и другие варианты страхования, в том числе с выбором страховой компании. Иногда заемщику предлагают также застраховать жизнь и трудоспособность – эти расходы добровольные, навязывать их не могут. А потому платить ли за такую страховку – каждый решает самостоятельно.
3. Комиссия за выдачу денежных средств. Такая статья расходов может быть не во всех банках. Но некоторые кредитные учреждения устанавливают дополнительные комиссии за открытие кредитного счета или за выдачу средств. В некоторой степени это компенсирует недополученные банком проценты при досрочном погашении кредита.

Это интересно:  Как получить 450 тысяч на ипотеку в Сбербанке в 2020 году

Преимущества и недостатки рефинансирования
Финансовые эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование кредита под меньшую процентную ставку выгодно всегда. Главное преимущество для заемщика – это возможность уменьшить переплату банку. Но выгода может состоять не только в этом:
— заемщик может изменить график платежей – уменьшить сумму ежемесячной выплаты и увеличить срок погашения кредита;
— при наличии нескольких непогашенных кредитов – например, автокредит, потребительский заем и кредитная карта, можно заменить все эти ссуды одним займом. Это удобнее, поскольку достаточно вносить один платеж в банк вместо нескольких, и часто выгоднее, потому что уменьшает общую переплату по кредитам;
— изменить валюту кредита – долларовый заем можно перевести в рублевый. Тем самым, получается обезопасить себя от потери средств во время скачков курса валют;
— можно даже вывести приобретенную в кредит недвижимость из-под залога. Но это возможно только, если удастся получить потребительский нецелевой кредит, суммы которого хватит на покрытие остатка задолженности по ипотеке.
При всех преимуществах рефинансирования у него есть и недостатки:
— заемщику предстоит потратить время на поиск привлекательной кредитной программы, а также на сбор необходимых документов;
— после рефинансирования кредита не удастся получить налоговый вычет в 13%, начисляемый на сумму процентов.
В любом случае преимущества рефинансирования перекрывают его недостатки. Поэтому не стоит упускать возможности сберечь собственные средства. При появлении выгодных кредитных предложений следует потратить время на оформление рефинансирования – это того стоит.

Какие сложности возникают у заемщика при рефинансировании ипотеки

Какие подводные камни ожидают решившихся на рефинансирование ипотеки

Ипотечные ставки в этом году могут опуститься до однозначных чисел.

Ставки по программам рефинансирования привлекательные – в среднем 10,7-12,6% годовых. Это на 2-3 процента ниже, чем год назад. Заемщики с удовольствием прибегают к этой услуге, однако не всегда реальные условия соответствуют рекламируемым.

Будут ли банки требовать возврата ипотеки от жителей “хрущевок”

Банки предлагают рефинансирование по сниженным ставкам, чтобы переманить к себе чужих клиентов с хорошей кредитной историей. При этом рефинансировать кредит в собственном банке нельзя.

“В 2015 году я оформил ипотеку в госбанке под 13,5 процента годовых. Сейчас мой банк рефинансирует чужие кредиты под 12,6 процента, а мне пришлось обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию”, – рассказал “РГ” москвич Сергей Малыхин.

Ставки радуют, однако на практике процентные пункты растут по мере заполнения анкеты. Надбавка за то, что незарплатный клиент, надбавка за то, что рефинансировать нужно более чем половину кредита, и т.д.

“Вот так в одном банке ставка из заявленных 10,75 процента превратилась в 12,25, – говорит Сергей Малыхин. – В другом за каждые полпроцента ставки нужно было заплатить комиссию: 1, 1,9 или 2,9 процента от полной суммы кредита.

Если ничего не платить, то ставка равна 12,75. Выгода невелика”.

Так при помощи разных уловок банки доводят ставки до среднерыночных. Поэтому прежде чем заключать новый договор, стоит полностью изучить все условия.

По словам экспертов, рефинансирование выгодно, когда разница между ставкой по текущему кредиту и планируемому составляет не менее 2-3 процентов, а платить еще долго.

Рефинансирование оформляется как обычная ипотека. Если заявку одобрят, то банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, заемщик забирает свою закладную из одного банка и оформляет залог на другой банк. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по новому кредиту, как правило, выше на 1-2 процента.

“Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели, – говорит Алексей Прохоров, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы “ЮСТ”.

– Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту”.

На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по кредиту, как правило, выше на 1-2 процента

Напомним, налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья, несколько. Они связаны с расходами по приобретению объекта, по оплате процентов по целевым кредитам, полученным для приобретения объекта, а также процентов по кредитам, взятым для рефинансирования таких кредитов.

“При этом эти виды имущественных налоговых вычетов не являются напрямую взаимозависимыми, – пояснили “РГ” в Федеральной налоговой службе.

– Сам по себе факт рефинансирования целевого кредита на возможность получения имущественного налогового вычета в сумме расходов, связанных с приобретением жилья, не влияет.

Также в случае рефинансирования целевого кредита налогоплательщик не теряет право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по обоим кредитам (как целевого, так и кредита, взятого с целью его рефинансирования)”.

С жилья, купленного после 1 января 2014 года, можно вернуть налог с 2 миллионов рублей и его можно разделить на несколько объектов. По кредитам, полученным после этой даты, предельный размер вычета ограничен 3 миллионами.

“Этот налоговый вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Соответственно, предельный размер вычета применяется также только к одному из объектов.

Ограничений, связанных с предоставлением налогового вычета в отношении расходов по погашению процентов только по одному целевому кредиту, не установлено”, – отмечают в ФНС.

Россияне нашли способ исправлять кредитные истории

Другой вопрос, который мучает многих заемщиков, можно ли рефинансировать ипотеку, для погашения которой уже был использован маткапитал.

Возникает коллизия: выделить всем членам семьи доли в купленном жилье надо в течение полугода с момента погашения ипотеки, но мало кто из банков готов пойти на смену владельца, а тем более выделить доли несовершеннолетним детям. Обойти законодательство не удастся.

“Пенсионный фонд принимает обязательство семьи об оформлении общедолевой собственности, а правоохранительные органы, в частности прокуратура, контролируют выделение долей”, – сообщили “РГ” в ПФР.

Если в течение полугода после погашения первой ипотеки доли не будут выделены, семью оштрафуют на сумму маткапитала. “Раньше мы не работали с такими заемщиками, потому что не знали, что с ними делать, начали только в этом году”, – рассказали “РГ” в одном из банков.

Снятие ипотеки и наложение новой (смена залогодержателя) происходит одномоментно, так что претензий у ПРФ возникнуть не должно. При этом если право на маткапитал возникло после рефинансирования, родители уже не могут использовать его средства для погашения выплат, резюмирует адвокат Виктор Наумов.

Подводные камни рефинансирования ипотеки / Sibdom.ru

Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых.

Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей.

Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.

При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту.

Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки.

Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.

Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности.

Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК.

И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой.

Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ.

Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты.

«Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Это интересно:  Если есть непогашенные кредиты дадут ли ипотеку

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

С чего начать рефинансирование кредита?

Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка.

В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.

Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.

Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него.

Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента.

Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки.

Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком.

Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить.

«Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита.

Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов.

Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей.

После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Рефинансирование ипотеки — цели и способы рефинансирования

Статья гид рассказывающая про рефинансирование ипотеки — цели и способы рефинансирования.

Кредитный рынок со временем меняется, это касается прежде условий получения банковских продуктов. Поэтому сегодня ипотечные должники рефинансируют текущие кредиты, взятые на покупку недвижимости. Через некоторое время после получения целевых средств заемщики находят приемлемый, а значит, выгодный вариант и заключают новую ипотечную сделку.

Что представляет собой рефинансирование ипотеки, в чем цели и сложности процедуры.

Кредит на погашение текущей ипотеки. Рефинансирование ипотеки — цели и способы рефинансирования ипотечного кредита

Рефинансирование жилищного кредита представляет собой оформление еще одного, такого же денежного займа, с помощью которого погашается первоначальный долг. Ипотечный должник находит выгодное предложение и средствами второго кредитора выплачивает остаток целевого займа.

Соответственно, каждое перекредитование ипотеки подразумевает досрочный возврат аналогичного займа банку, где заключена первая сделка. По сути, заемщик просто меняет кредитора и некоторые условия возврата ипотечного долга.

Причем, если эта процедура проводится в том же банке, где получен ипотечный продукт, то проходит без проблем. Однако собственные денежные займы на жилье, банки перекредитовывают редко. Например, внутренние ипотечные кредиты, финансовые организации, как правило рефинансируют, если средства выдали в иностранной валюте.

Цели рефинансирования ипотеки

Перекредитование дает заемщику право сменить кредитора и забыть о проблемном долге, погасив в досрочном порядке. Следовательно, рефинансирование, в отдельных случаях, помогает решить вопрос серьезной задолженности и других проблем, связанных с нарушением договора.

Кроме этого, оформление нового жилищного кредита, для полной выплаты предыдущего, преследует следующие цели:

  • изменение схемы погашения, включая вид ежемесячного платежа;
  • уменьшение итоговой стоимости целевого продукта за счет получения жилищного кредита по минимальному тарифу;
  • замена валюты денежного займа – с иностранной на рубли;
  • изменение, сокращение или увеличение срока возврата целевых средств.

Банки не интересуются у заемщиков, зачем хотят вернуть ипотеку досрочно и таким образом. Поэтому, цель перекредитования ничего не значит для финансовой организации при одобрении заявки или отказе в выдаче целевого денежного займа.

Условия рефинансирования жилищных кредитов

Правом изменить схему погашения или срок выплаты ипотечного долга с помощью перекредитования располагает не каждый должник. Во-первых, если в договоре фигурирует запрет на рефинансирование кредитного продукта.

Во-вторых, без согласия банка, который предоставил целевые средства, проделать эту процедуру невозможно. А банк откажет неблагонадежному клиенту из-за того, что последний выплачивал текущий долг с грубыми нарушениями.

Поэтому, у заемщиков с испорченным, общим кредитным досье или с отрицательной биографией в конкретном банке возникнут проблемы с рефинансированием.

Кроме того, и второй кредитор, который выдает заем на погашение первого аналогичного долга, предъявляет конкретные требования к будущему заемщику, а также к ипотечной недвижимости.

Если жилье, купленное на средства первого банка, даже под один пункт программы рефинансирования не подходит, то заявителю будет отказано в оформлении займа.

Например, ипотечную сделку не получится заключить, если предмет двух целевых кредитов не совпадает. Например, в первом случае было куплено вторичное жилье, а по условиям второй программы недвижимость будет только новой. Это касается и ипотечного должника, чтобы соответствовал требованиям следующего кредитора. Эти требования могут не совпадать с требованиями первого банка.

Передача залога

Главный момент перекредитования займа на жилье – это снятие обременения с недвижимости и использование в виде гарантий по новому долгу. Проще говоря, первоначальный кредитор передает главный гарант выплаты заемных средств банку, который оформляет следующую ипотеку.

Если рефинансирование происходит в стороннем банке, то возникают трудности с передачей пакета гарантий. Ведь каждый банк снимает обременение только тогда, когда получает сумму, предоставленных на покупку жилья средств.

Также каждый кредитор выдает целевой продукт только при условии, что у получателя залог, соответствующий сумме долга. Когда ипотека рефинансируется в том же банке, где получена, то никаких сложностей не возникает, поскольку нет нужды для передачи залогового жилья.

А вот в другом случае, заемщику приходится решать проблему, как заключить следующую ипотечную сделку и при этом рассчитаться с текущим держателем залога.

При оформлении первого заемщик предоставляет еще одну, дополнительную гарантию – ликвидное недвижимое имущество. Это квартира или частный дом, а также участок земли. Главное, чтобы стоимость имущества соответствовала сумме ипотеки. При этом, дополнительная гарантия, часто предоставляется только на срок погашения средств, использованных на приобретение жилья.

Как происходит рефинансирование ипотеки

  • паспорт должника, созаемщиков и поручителей;
  • договор о покупке ипотечной недвижимости;
  • справка о сумме оставшегося долга;
  • свидетельство о праве на имущество.

Что касается третьего акта, то заемщик берет у первого кредитора отчет о том, сколько уже отдал в счет погашения ипотечного долга.

Полный перечень бумаг указывается в каждой программе рефинансирования и прилагается к заявке на перекредитование.

Если заявка одобряется, то начинается процедура оценки залогового жилья, что означает весомо, поскольку второй банк устанавливает лимит исходя из суммы долга и стоимости ипотечной недвижимости.

После проведения обязательных процедур, включая оформление тех или иных страховок, составляется и подписывается договор жилищного кредита.

Если заемщик предоставляет временный залог вместо главного, то заключается еще одно соглашение.

Когда формальности улажены, то новый кредитор перечисляет необходимую сумму на счет банка, который выдал рефинансируемый целевой заем. С залоговой недвижимости снимается обременение и имущество переходит к другой финансовой организации, как гарантия оплаты долга.

(1 4,00 из 5)
Загрузка…

Это интересно:  Ипотека под материнский капитал в АИЖК, Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ 24

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

По мере снижения ставок заемщики, оформившие ипотеку под 14% и более, чувствуют себя все менее комфортно. Воспользовавшись рефинансированием, можно уменьшить ставку по текущему кредиту…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, какие трудности могут при этом возникнуть.

Что такое рефинансирование ипотеки и как его получить?

Рефинансирование ипотеки – это изменение договора или заключение нового договора, чтобы улучшить условия кредитования для заемщика. Люди могут рефинансировать ипотеку с разными целями: для изменения срока кредитования, уменьшения суммы ежемесячного платежа или снижения процентной ставки.

Поскольку банки активно снижают процентные ставки вслед за ключевой, многие заемщики хотят рефинансировать жилищный кредит, а банки запускают новые программы рефинансирования.

Ипотечный портфель, который сегодня находится на балансах банков, составляет порядка 5 триллионов рублей и был сформирован под среднюю ставку в 12,5%.

В середине текущего года ставки по ипотеке существенно снизились, и сегодня банки выдают жилищные кредиты под 10% и менее. Именно это стало причиной большой популярности рефинансирования.

Должен ли банк рефинансировать своего заемщика, если улучшил условия ипотечных программ для новых клиентов?

Нет, не должен. Можно сказать даже больше: банки не хотят рефинансировать кредиты действующих клиентов. Причина в том, что рефинансирование предполагает существенное изменение договорных условий.

Нормативные документы трактуют это как ухудшение платежеспособности заемщика, а это ведет к ухудшению категории качества кредита.

Поэтому при рефинансировании кредита банку нужно создавать под него дополнительные резервы, из-за чего увеличивается нагрузка на банк.

Но ввиду сложности рефинансирования кредита для заемщиков на рынке сохраняется определенный порядок. Для снижения ставки по текущему кредиту заемщик может воспользоваться услугами и своего, и другого банка.

Если кредит рефинансирует тот же банк, что его выдал, это оформляется как изменение условий по действующему договору, которое не требует дополнительной оценки залогового имущества. Но если банк отказывает в рефинансировании, заемщику есть смысл обратиться в другой банк.

При какой разнице в ставках рефинансирование действительно выгодно?

В 2015 году ипотеку выдавали под 13,16-14,73% годовых. Таким образом, при рефинансировании кредита, оформленного в первом квартале 2015 года, клиент в среднем понизит ставку на 2,2-3,8 процентных пункта (п.п.).

Эксперты утверждают, что заемщику становится выгодно прибегать к программам рефинансирования, если при этом ставка снижается на 1,5 п.п., однако некоторые заемщики заключают договоры и при снижении на 0,5 п.п.

У выгоды заемщика есть две составляющих.

Во-первых, вслед за снижением платежной нагрузки уменьшается и размер ежемесячного платежа.

Например, для кредита в 4 миллиона рублей (при сроке кредитования в 15 лет и снижении ставки с 13 до 9,25%) эта сумма снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей.

Для кредита в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки размер ежемесячного платежа снизится с 21,5 до 17,5 тысячи рублей. Таким образом, в течение полугода затраты на рефинансирование удастся компенсировать.

Во-вторых, снизится общая сумма, которую заемщик переплачивает по кредиту. Она зависит от срока, оставшегося до погашения ипотеки. Как показывают расчеты, если рефинансировать средний кредит в 1,7 миллиона рублей в течение двух лет после выдачи, выгода может составить до 100 тысяч рублей.

Может ли банк-кредитор не позволить заемщику воспользоваться программой рефинансирования другого банка?

На практике такие случаи встречаются. К примеру, иногда банки долго рассматривают заявление, не давая ответа, а поскольку они вправе так делать, заемщик не может ускорить этот процесс.

Кроме того, чтобы удержать своих клиентов, банки пользуются статьей 43 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», которая разрешает последующее оформление ипотеки, если это не запрещено условиями действующего ипотечного договора, предметом которого является имущество, выступающее залогом при получении следующего кредита. Банки оговаривают в ипотечном договоре положение этой статьи, чтобы препятствовать заемщику в рефинансировании. Также это усложняет процедуру и для нового банка, поскольку он не сможет получить залоговое имущество, а значит, и предоставить новый кредит.

Если кредитный договор не запрещает последующую ипотеку, заемщик может сэкономить время и, не ожидая согласия своего банка, сразу подавать заявку на рефинансирование другому кредитору, который предлагает более выгодные условия.

Это также достаточно длительный процесс, поскольку при рефинансировании расторгается ипотечный договор со старым банком и заключается новый с новым банком, для которого заемщику требуется собрать такой же пакет документов, как и для обычного кредита, а банку – проверить платежеспособности заемщика и предложить ему заключение договора страхования.

Но существуют некоторые способы маневра. Новый банк может погасить ипотеку, а после снятия обременений с залогового жилья переоформить его на себя. В этой схеме есть один нюанс: в период переоформления залога для заемщика будет действовать более высокая ставка – как правило, выше примерно на 2 п.п.

Таким образом, пока банк не оформит на себя залоговое имущество, ставка составит не 9,5%, а 11,5%. Но даже в этот период условия для заемщика будут выгоднее, чем по кредиту, оформленному по ставке от 12%. Обычно снятие обременения с жилья и оформление закладной в новом банке занимают максимум два месяца.

Однако если залог переносится с отсрочкой, стоит учесть, что банк будет предъявлять более высокие требования к платежеспособности заемщика.

Потребует ли рефинансирование доплаты?

Это зависит от условий. Если вам удастся договориться о рефинансировании в своем банке, скорее всего, платить не придется, поскольку снижение ставки для своего же заемщика – не рефинансирование в классическом понимании, а реструктуризация (изменение договорных условий). Поэтому если банк согласен рефинансировать ипотеку, заемщику будет комфортнее пройти процедуру у него.

Сумма включает плату оценщику недвижимости (порядка 5 тысяч рублей) и плату за регистрацию новой ипотеки (госпошлина составляет 1 тысячу рублей).

Кроме того, чтобы получить справки, где указана информация о характере погашения, остатке задолженности и реквизиты, придется заплатить действующему кредитору еще около 1 тысячи рублей. Хотя некоторые банки не берут платы за такие документы.

Также, вероятно, заемщику придется оплатить нотариальный сбор (от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей) и переоформить страховку (в этом случае нельзя точно назвать стоимость, поскольку она зависит от множества факторов).

Обязательно ли оформлять новую страховку?

Дать однозначного ответа нельзя, поскольку здесь многое зависит от договорных условий, политики банка и страховой компании.

В среднем за страховку придется заплатить от 0,3% до 1,5% от стоимости залогового жилья. На стоимость влияет ряд факторов: залоговая недвижимость, возраст и род деятельности заемщика. Конструкция договора страхования включает страхователя, выгодоприобретателя, предмет залога и привязку к кредитному договору. Если изменится страховая компания, поменяется и вся конструкция.

Согласно указанию Центробанка от 20.11.2015 № 3854-У, страховщик обязан предусмотреть вариант возврата страхователю уплаченной страховой премии, если последний откажется от договора в течение 5 рабочих дней со дня его заключения вне зависимости от времени уплаты страховой премии, при отсутствии события, которые имеют признаки страхового случая.

Но на практике страховщики возвращают лишь малую сумму от неиспользованной части премии.

Иногда таких расходов можно избежать. Если страховщик аккредитован в новом банке и возможность сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая предусмотрена договором, переоформлять страховку не нужно.

Также, чтобы не переплачивать, можно в течение пяти дней после получения выгодной ставки подать заявление об отказе от договора добровольного страхования – это обязывает банк вернуть сумму, уплаченную за страховку. Но нужно иметь в виду, что банк снизит лояльность к клиенту, который прибегнет к такому способу, а это может отразиться на дальнейших отношениях.

По каким причинам банк может отказать заемщику в рефинансировании ипотеки?

В целом причины те же, что и при выдаче крупных кредитов. Банк проверяет клиента, который подает заявку на рефинансирование. В частности, речь идет о платежеспособности заемщика.

Причина в том, что, во-первых, за время действия кредита (который должен составлять как минимум один год) уровень доходов, материальное и семейное положение человека могут измениться. Во-вторых, у банков могут быть разные способы оценки заемщиков.

Поэтому кредитор проводит оценку, и если заемщик не соответствует этим требованиям, ему могут отказать.

Ключевое условия для одобрения заявки – выполнение клиентом всех обязательств, а именно своевременное внесение ежемесячных платежей по кредиту. Заемщику выдадут кредит на лучших условиях, если у него хорошая кредитная история.

Кроме того, банк изучает документы на недвижимость, поскольку залоговый объект должен отвечать его требованиям (по этажности, площади, сроку эксплуатации, используемым при строительстве конструкциям и так далее). Например, сегодня московский банк откажет в рефинансировании кредита, взятого на покупку «хрущевки».

Если на момент приобретения недвижимости заемщик состоял в браке, необходимо получить согласие супруга, иначе могут возникнуть трудности с рефинансированием.

В каких российских банках существуют такие программы?

Рефинансирование проводят банки, являющиеся лидерами по объему выдачи ипотеки.

Эксперты сообщают, что в первой половине текущего года наибольший объем ипотеки, выданной другими банками, рефинансировали: Райффайзенбанк – 14,657 миллиарда рублей, то есть 46,87% от объема продаж, ВТБ24 – 5,879 миллиарда (3,79%), Сбербанк – 2,618 миллиарда (программа стартовала только 18 апреля), Газпромбанк – 2,6 миллиарда рублей (10,71%), банк «ДельтаКредит» – 1,62 миллиарда рублей (7,25%). Также рефинансирование проводит и Агентство ипотечного жилищного кредитования.

При выборе банка для рефинансирования жилищного кредита заемщику необходимо учитывать, что, к примеру, кредитор охотнее одобрит заявку от сотрудника клиента-партнера или зарплатного клиента, поскольку лучше и достовернее понимает платежную дисциплину и финансовое положение такого человека. Зарплатным клиентам может предоставляться скидка по ипотечным продуктам, включая продукты рефинансирования. Она может достигать 0,25-0,75 п.п.

Статья написана по материалам сайтов: www.ipotek.ru, redolg.ru, pravo-grajdan.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector