Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в 2020 году

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Сдавать квартиру можно потому, что недвижимость является собственностью заёмщика по жилищному кредиту, а, следовательно, владелец вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы в виде арендной платы.

Но банки часто настаивают, чтобы держатель ипотеки сдавал приобретённую недвижимость в аренду только после уведомления кредитной организации. Иногда кредиторы требуют от заёмщиков не сдавать жилплощадь без соответствующего письменного разрешения.

Справедливость согласования аренды с банком обоснована с точки зрения рисков. Кредитор не желает ухудшения и даже гибели заложенного имущества (например, после пожара по вине квартирантов). Аналогичные требования по уведомлению существуют и по военной ипотеке. Военнослужащий, как полагают организации, должен пользоваться недвижимостью исключительно для личного пользования и проживания семьи.

Сдавать квартиру можно для получения основного или дополнительного дохода. Банки могут запрещать пользоваться жильём таким способом, ссылаясь на своё право залога. Пункты о запрете аренды, в том числе по военной ипотеке, предусматриваются как в предварительных соглашениях, так и в основных договорах.

Юридические тонкости

Приобретённое по ипотеке жилье остаётся у банка в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель свободно владеет имуществом по его прямому назначению, если иные условия не предусмотрены договором с залогодержателем.

Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» позволяет собственнику пользоваться квартирой. Соглашение, запрещающее делать это, будет ничтожным. Из недвижимости, купленной в ипотеку, можно извлекать доходы (п.2). Пункт договора ипотечного кредитования, ограничивающий право сдачи квартиры в аренду, в том числе и по военной ипотеке, противоречит п. 2 ст. 29 ФЗ №102.

Требования банков

Специалисты отделений ипотечного кредитования рекомендуют согласовывать возможность аренды с кредитными учреждениями. Это необходимо для того, чтобы банк не попытался оспорить договор и потребовать досрочного возврата кредита.

Обычно если заёмщик своевременно оплачивает ипотечный заем, то можно свободно сдавать квартиру, не опасаясь негативных действий со стороны банков.

Если собственник жилья пожелает не нарушать условия договора, и обратится в банк, то к заявлению нужно предложить проект договора аренды. Согласие кредитного учреждения также выдаётся в письменной форме. После выдачи разрешения можно регистрировать договор в Росреестре – в случае, когда сдавать квартиру необходимо на срок больше 1 года.

Дополнительно придётся оплачивать страхование, так как существует риск гибели имущества или снижения его рыночной стоимости (например, из-за порчи недвижимости недобросовестными квартирантами).

Ситуация на практике

Многие собственники, включая владельцев жилплощади по военной ипотеке, предпочитают сдавать недвижимость в аренду, без уведомления банка. Сотрудники кредитного учреждения редко занимаются проверкой состояния залогового жилья. Доказать факт того, что держатель ипотечного займа сдаёт такую квартиру нелегально практически невозможно.

Банк не заинтересован в потере платёжеспособного клиента. Если вовремя платить жилищный кредит, но не уведомить кредитное учреждение о сдаче ипотечного жилья в аренду, кредитный договор не будет расторгнут.

Возможные риски

Может возникнуть ситуация, когда квартиранты попадутся недобросовестные — будут портить имущество, либо не оплачивать арендную плату. Тогда арендодатель не получит желаемых денег, в том числе при сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке.

Ситуация осложняется тем, что суд может позволить квартирантам оставаться в съёмном жилье на время до 1 года. Это срок иногда продлевается ещё до года. Возможны риски обвинения владельца недвижимости в незаконной предпринимательской деятельности, за которым следует штраф в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Однако факты такого незаконного предпринимательства при сдаче имущества внаём трудно доказуемые, и правоохранительные органы с ФНС часто предпочитают не разбираться в подобных правонарушениях.

Сдача ипотечной жилплощади внаём представляет собой оптимальный вариант получения прибыли. Если в договоре кредитования есть пункт о согласовании аренды с банком, то лучше выполнить это условие и обратиться в кредитное учреждение с уведомлением. Можно и не делать этого, но тогда разрешать возможные споры с кредитором придётся самостоятельно или при посредничестве специалиста.

Ипотека. Последние новости в 2020 году

Выгодна ли ипотека в 2020 году

До недавнего времени подавляющее большинство россиян расценивало приобретение недвижимости в качестве одного из самых надежных способов сбережения средств. Многие владельцы помимо гарантированной сохранности вложенных в недвижимость денег, еще и извлекали солидную прибыль, сдавая квартиры в аренду.

Данный способ инвестиций является не самым лучшим по ряду причин. Одно дело, когда квартира подарена или получена в наследство. Тогда она может приносить своему владельцу определенную прибыль, или, по крайней мере окупать затраты на ее содержание и текущий ремонт.

От такого вложения средств никакого реального дохода собственник не получает. Положительная сторона в том, что он снимает с себя бремя дополнительных расходов. После полной выплаты ипотеки квартира начнет приносить небольшой доход, который может составлять от 7,5 до 10% в год от стоимости квартиры. То есть, быть сопоставим с доходом от размещения аналогичной суммы на депозите банка. Подобная ставка позволяет нивелировать инфляцию, но реального дохода не приносит.к содержанию

Это интересно:  Коммерческая ипотека для физических лиц: кредит на приобретение нежилой недвижимости

Падение стоимости жилья

На протяжении довольно длительного периода времени стоимость жилой недвижимости неуклонно росла. В последние 4 года наблюдаются противоположные тенденции. Квартиры дешевеют даже в столицах, не говоря о регионах. На это влияет целый ряд факторов, таких как: нестабильность экономики России, резкое снижение уровня зарплат и общего уровня жизни населения, а также насыщение рынка дешевым жильем и высокая конкуренция среди застройщиков.

Все это ведет к тому, что миф о надежности вложения в недвижимость, в современных условиях не находит подтверждения. Рассчитывать на покупку квартиры в качестве способа инвестирования – можно только на долгосрочную перспективу.к содержанию

Ипотечные программы с льготным субсидированием

В настоящее время действует несколько программ, дающих возможность некоторым категориям граждан, воспользоваться государственной поддержкой при покупке квартиры:

  • военная ипотека;
  • региональные проекты для поддержки работников бюджетной сферы;
  • региональные программы поддержки молодых семей;
  • льготная ипотека для семей, имеющих 2 и более детей;
  • возможность использовать в качестве взноса материнский капитал.

Многие банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформление кредита под залог квартиры без первоначального взноса. Для заемщика такое послабление оборачивается, либо повышенной, по сравнению со средней по стране в 2020 году процентной ставкой — 8,9%, придется выплачивать банку 12-15%. Могут содержать скрытые в тексте договора оговорки, позволяющие изменять его условия:

  • в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку, ссылаясь на внешние условия;
  • требовать единовременной выплаты остатка по кредиту.

Для желающих приобрести квартиру на первичном рынке могут быть привлекательными следующие предложения:

Наименование банка Сумма кредита, руб. Срок кредита (лет) Процентная ставка Первоначальный взнос Подробности
НС Банк До 18,5 До 25 3-12% От 10% На странице
Московский Индустриальный Банк До 10 млн До 30 7,75 – 8,1% От 20% На странице
Транскапиталбанк От 1 млн До 25 8,7% От 5% На странице
Дельта Кредит Банк От 600 тыс.руб До 25 9,5% От 15% На странице
Сбербанк РФ От 300 тыс. руб До 30 8,5% От 15% На странице
СМП Банк
Только на приобретение жилья в ЖК «Эдельвейс-комфорт» и «Парк легенд»
До 100 млн До 25 6,9% От 20% На странице

к содержанию

Какими федеральными программами покупки жилья можно воспользоваться в 2020 году

По программе «Семейная ипотека под 6%»

Программа «Молодая семья»

Данная программа действует только в отношении семей:

  • возраст супругов (одного из них) не превышает 35 лет;
  • обязательное условие – официальная регистрация брака;
  • обязательное официальное трудоустройство обоих супругов;
  • подтвержденный стабильный источник доходов;
  • отсутствие в собственности жилой недвижимости (это означает, что если в детстве на одного из супругов была приватизирована доля в квартире родителей, то он не может стать участником программы, потому, что формально является собственником жилой недвижимости).

Данная программа является федеральной, но реализуется на уровне регионов. Поэтому, размер денежной субсидии может варьироваться от 30 до 35%, в зависимости от выделяемых из регионального бюджета средств. (Подробнее об условиях программы от Сбербанка можно прочитать здесь).

Подводя итог новостям на рынке ипотечного кредитования, можно сделать вывод о том, что революционно новых программ, способствующих приобретению жилья нуждающимися в 2020 году, нет.

Можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.
Это интересно:  Как избавиться от ипотеки с наименьшими потерями в 2020 году?

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:
Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в 2020 году

В федеральном законе ФЗ №102 «Об ипотеке» написано, что граждане, у которых есть квартира в ипотеке, имеют право на получение дохода от заложенного по ипотеке имущества и право использовать это имущество по назначению. В статье 29 «Пользование залогодателем заложенным имуществом» закона ФЗ №102 «Об ипотеке» конкретно сказано:

  • Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
  • Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Также можно сослаться на статью 346 Гражданского Кодекса РФ, которая гласит, что собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя. Отсюда можно сделать вывод, что законы разрешает сдавать квартиру, которая является залогом. У банков же, понятное дело, своя позиция на данный счет. Так банки считают, что жилье, полученное в ипотеку, находится под обременением третьих лиц, то есть самого банка, а это в свою очередь рождает обязательства заемщика перед банком следить за состоянием квартиры, то есть не допускать ее разрушения, повреждения, порчи и т.д. согласно той же статьи 29. А сдача в аренду квартиры как раз не способствует всему этому.

Это интересно:  Социальная ипотека для бюджетников и молодых специалистов

Для того чтобы понять можно или нет сдавать квартиру в аренду, нужно читать ипотечный договор. Если в договоре с банком есть прямое разрешение на сдачу в аренду квартиры или вообще отсутствует этот пункт, то в таком случае можно сдавать, ничего не боясь. Скажем прямо, не так много банков, которые не включают в ипотечный договор этот пункт. Второй распространенный вариант, когда банк разрешает сдавать квартиру в аренду, но требует это согласовывать с ним, в договоре к тому же могут быть прописаны ограничения максимального срока аренды, а также невозможность автоматической пролонгации договора аренды. И третий вариант, банк категорически против аренды.

Почему банки против сдачи полученного в ипотеку имущества

Казалось бы, странная практика, с чего бы это банкам запрещать сдавать в аренду квартиры. Дело в том, что по закону, договор аренды будет действительным, даже в том случае, если банк решит продать квартиру, если заемщик перестанет за нее платить. Чтобы в этом случае признать договор аренды недействительным, необходимо обратиться в суд. Это затраты времени и денег, к тому же суд может стать на сторону арендаторов и тогда банк окажется не в самом лучшем положении. В судебной практике были такие прецеденты, поэтому банки стали включать в ипотечные договоры этот пункт, чтобы обезопасить себя.

Второй момент, из-за которого банки запрещают сдавать в аренду квартиры, это ухудшения состояния квартиры. Аккуратные квартиросъемщики встречаются не всегда, а после некоторых вообще приходится делать конкретный ремонт, поэтому, если, опять-таки возвращаемся к предыдущему вопросу, заемщик прекратит выплачивать платежи по ипотеке и банку придется продавать квартиру, находящуюся у него в залоге, товарный вид квартиры будет сильно ухудшен, что отразится на рыночной стоимости квартиры.

Как сдать квартиру в аренду, если банк запрещает

Если вы твердо решили сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, то можно попробовать договориться с банком. Для этого придется изменить условия ипотечного договора. Веским аргументом для банка здесь может стать возможность своевременно выплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Как правило, банки боятся несвоевременной выплаты ипотечных платежей заемщиков и поэтому могут разрешить вам заключить договор аренды . Вероятнее всего они разрешат вам заключить договор аренды на каких-нибудь специальных условиях, либо с какими-нибудь конкретными ограничениями, например, разрешат заключать договор аренды на определенный срок. Второй вариант – не информировать банк, но тогда вам придется заключать договор аренды устно, либо в письменной форме, но не регистрировать его в Росреестре. Кто не знал, договор аренды, заключенный на срок больше 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. В данном случае, у банков не будет шансов доказать, что такой договор вообще имел место, если, конечно, арендаторы будут на вашей стороне и будут отрицать факт аренды.

Какие меры может принять банк

Если в договоре банка есть запрет на сдачу квартиры в аренду, а вы все равно ее сдали в аренду и банк это выяснил, неплохо бы было знать, что вам за это будет. Первое, что может сделать банк, это наложить на вас штраф и принудительно выселить арендаторов из квартиры. Второе, что может сделать банк, это прекратить ваши с ним договорные отношения на том основании, что вы не выполняете условия ипотечного договора, и как результат, квартиру вам придется вернуть. Многие банки, в основном крупные, периодически осуществляют проверку квартир своих заемщиков, сроки регулярных проверок у всех банков разные, но в основном они проходят не реже двух-трех раз в год.

Какой риск для арендатора в этой ситуации

Если в ипотечном договоре есть запрет на сдачу квартиру в аренду, риск нарваться на неприятности есть не только у заемщика, но и у его арендатора. Разберемся в этой ситуации поподробнее. Чем рискует арендатор. Если банк выяснит, что в квартире, приобретенной у него в ипотеку, проживают арендаторы, в то время, когда это запрещено ипотечным договором, то он может инициировать признание договора аренды недействительным и принудительно выселить арендаторов из квартиры. Если арендаторы заплатили за квартиру вперед и немаленькую сумму, у них есть риск лишиться этих денег. Поэтому в интересах арендатора заранее выяснить, находится ли квартира, которую он хочет снять под ипотекой. В случае если квартира – залог договора ипотеки, стоит узнать у банка, с которым заключен ипотечный договор, можно ли сдавать эту квартиру в аренду. Проще, конечно, выяснить у арендодателя, просто попросив показать ему ипотечный договор.

Разрешение банка

Для того чтобы получить у банка разрешение, заемщику необходимо написать заявление. К заявлению необходимо приложить договор аренды. Банки в свою очередь могут выдвинуть свои требования, например, заемщику может быть запрещено на время действия ипотечного договора сдавать квартиру посуточно, так как это способствует быстрому износу имущества. Разрешение банка заемщику лучше всего получить в письменном виде с необходимыми печатями и подписями уполномоченных лиц для избежания проблем в будущем.

Статья написана по материалам сайтов: sbank-gid.ru, www.habrealty.ru, 1000meters.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector