Как продать квартиру с ипотекой сбербанка

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

Содержание

Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Это интересно:  Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в 2020 году

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Ждем ваши вопросы в комментариях и через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.
Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного.

Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.

Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

  • сделка, организованная собственником;
  • сделка, организованная банком.

Согласование продажи с банком

Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:

  • Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
  • У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
  • Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.

Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.
Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной. Затем вам дадут разрешение или отказ.
Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.

Условия банка

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

  1. Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  2. Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  3. Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
  4. Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

  • с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
  • с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).

Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.

Необходимые документы для сделки

  1. Справка из банка о том, что задолженность погашена.
  2. Выписка о снятия обременения с жилья.
  3. Договор ипотечного кредитования.
  4. Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
  5. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  3. Найти покупателя.
  4. Уплатить сумму долга банку.
  5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
  4. Получите документы о снятии обременения.
  5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Что делать, если банк не даёт согласие на продажу

Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.
В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия. Алгоритм действий такой:

  1. Найти покупателя.
  2. Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
  3. Получить разницу через ячейку в отделении.
  4. Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
  5. Оформить договор купли-продажи.

Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.

Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.

Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы. Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.
Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной. Пусть все получится! Удачной сделки!

Это интересно:  Кто имеет право на военную ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Приобретение объектов недвижимости с привлечением ипотечных средств Сбербанка позволяет решить проблему с жильем, однако, накладывает существенные ограничения по распоряжению имуществом в силу возникновения залога. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, и существует ли возможность совершить сделку без участия кредитного учреждения? Ответ на этот вопрос можно узнать из представленного материала.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Среди множества кредитных учреждений в нашей стране наибольшая доля ипотечных кредитов приходится именно на Сбербанк. Это связано с широкой сетью подразделений компаний, что позволяет охватывать услугами практически все населенные пункты.

Квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, будет только формально принадлежать покупателю, в силу следующих обстоятельств:

  • договор купли-продажи квартиры оформляется одновременно с залоговым обязательством, которое является гарантией своевременной оплаты,
  • в период действия кредитного соглашения распоряжение ипотечной квартирой осуществляется только с согласия банка, а в ряде случаев условиями кредита может быть установлен полный запрет на отчуждение,
  • снятие обременения на квартиру будет доступно после полного исполнения обязательств перед кредитным учреждением.

Банк получает контроль не только за возможными случаями продажи объекта залога, но и за его фактическим использованием. Нарушение условия кредитного соглашения может повлечь его досрочное расторжение, что грозит потенциальными рисками потери жилья.

Существует ли возможность законным способом совершить сделку купли-продажи квартиры, которая обременена залогом банка? Такой вариант существует, и он может быть реализован двумя способами:

  • продажа ипотечной квартиры по разрешению банка,
  • совершение сделки без участия кредитного учреждения.

Возможность продать ипотечную квартиру по предварительному разрешению Сбербанка будет обусловлена только собственным решением залогодержателя и напрямую зависит от условий ипотечного соглашения.

Если в содержание договора был включен пункт о полном запрете на совершение сделок, теоретическая возможность продать помещение возникнет только при согласии кредитной организации изменить условия договора.

Если условия ипотечного кредита не устанавливают ограничений по возможному отчуждению недвижимости, продажа залоговой квартиры будет возможна с учетом следующих обстоятельств:

  • продавец ипотечной квартиры должен представить кредитному учреждению проект договора с указанием всех существенных условий по сделке купли-продажи квартиры,
  • банк проводит проверку представленной документации и устанавливает судьбу дальнейшего обслуживания кредита,
  • предложение продавца ипотечной квартиры может быть удовлетворено или оставлено без одобрения, причем у заемщика отсутствует право требования об одобрении такой сделки.

При каких условиях банк разрешит продажу квартиры? Представленными документами должен быть предусмотрен способ защиты прав кредитного учреждения: погашение задолженности за счет суммы сделки либо перевод кредитных обязательств на новое лицо. Очевидно, что существует только теоретическая вероятность согласия банка на замену заемщика, так как она подразумевает доскональную проверку его кредитной истории, уровня доходов, состава семьи и т. д.

Если банк несогласен с продажей ипотечной квартиры, владельцу жилья придется искать способы обойти ограничение на распоряжение объектом недвижимости и полностью исключить банк из состава участников сделки.

Три способа продать квартиру без разрешения банка

Способы продажи собственности без разрешения банка должны предусматривать вариант погашения кредита за счет условий сделки. Это подразумевает установление такой стоимости квартиры, которая позволит:

  • погасить задолженность по основному долгу,
  • оплатить текущие проценты за пользование ипотечными средствами,
  • внести возможную стоимость дополнительной комиссии за досрочное погашение кредита (если такое условие содержится в тексте соглашения).

В такой ситуации у покупателя ипотечной квартиры фактически возникает обязанность по досрочному погашению кредитного обязательства, причем данные действия необходимо выполнить до подписания договора купли-продажи.

С этой целью владельцу жилья, обремененного залогом, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти потенциального покупателя ипотечной квартиры, который будет готов уплатить полную или большую часть стоимости объекта до заключения договора,
  • заключить предварительное соглашение или иной аналогичный договор, позволяющий осуществить передачу денег до совершения основной сделки,
  • погасить долг перед банком и снять залог с имущества,
  • оформить договор, после чего приобретатель ипотечной квартиры приобретет весь комплекс прав.

В этом случае квартира, находящаяся в залоге у банка, будет освобождена от обременения сразу после погашения суммы задолженности и процентов. Согласие кредитного учреждения или участие его в сделке не потребуется, ни при каких обстоятельствах.

В качестве возможного варианта использования такого способа возможна ситуация, когда используется действующий ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Если квартира приобретается по ипотеке, такой вариант потребует согласования условий с кредитным учреждением покупателя.

Необходимый пакет документов

Комплект документов для отчуждения заложенного помещения будет различаться в зависимости от варианта действий, выбранного продавцом. Если совершается сделка с участием банка, то потребуется оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга.

Для этого сторонам и кредитному учреждению потребуются следующие документы:

  • проект договора купли-продажи, предметом которого будет ипотечный жилой объект, а стоимость сделки будет не ниже остатка по кредитному соглашению,
  • полный комплект документов для проверки платежеспособности покупателя (как правило, совпадает с обычными требованиями банка при рассмотрении заявки на кредит),
  • соглашение о переводе ипотечного долга на новое лицо.

Так как принятие решения о возможности продажи квартиры зависит только от волеизъявления банка, стороны будут следовать его указаниям при оформлении всех необходимых документов.

При покупке ипотечной квартиры у Сбербанка без разрешения и участия кредитного учреждения, сторонам будут необходимы следующие документы:

  • исходное ипотечное соглашение, из которого можно будет установить остаток долга по кредиту,
  • выписка из ЕГРН, из которой стороны получат сведения о наличии прав продавца на помещение, а также о наличии залога,
  • предварительный договор купли-продажи, в котором стороны зафиксируют намерение совершить сделку и предусмотрят возможность оплаты суммы по договору для погашения кредита,
  • расписка в получении денежных средств,
  • договор купли-продажи, который будет подписан после погашения задолженности по ипотеке и снятия залога.

При наличии указанных документов и согласии сторон оформить передачу денежных средств до совершения основной сделки купли-продажи, данный способ позволит избежать обращения в банк за получением разрешения на отчуждение заложенного имущества.

Возможные риски при покупке ипотечной квартиры

Основным риском приобретения ипотечной квартиры является возможная потеря покупателем денежных средств, которые он будет вынужден передать до официального перехода права собственности.

Предварительный договор купли-продажи содержит только обязательство совершить сделку, однако не рассматривается законодательством как гарантия ее завершения.

Если денежные средства переданы по расписке в счет будущей покупки жилья, у покупателя существует возможность ее взыскать, в случае нарушения обязательства по отчуждению помещения. Однако реальная возможность получить обратно свои денежные средства может стать проблематичной ввиду недобросовестности продавца.

Исходя из этого, для покупателя наиболее предпочтительным вариантом приобретения ипотечного помещения является получение продавцом разрешения у банка и согласование всех существенных условий договора.

Еще одним вариантом решения проблемы может стать частичная передача денежных средств, которой хватит для погашения кредита, тогда как остальная часть денег будет передана после совершения основной сделки.

Риски продавца

Для продавца риском совершения подобных сделок является существенно занижение рыночной стоимости объекта. Для потенциального покупателя наличие действующего обременения на жилье будет являться дополнительным фактором, позволяющим снизить цены объекта.

Избежать подобных рисков крайне сложно, так как вторичный рынок жилья позволяет приобрести объект с аналогичными свойствами и без наличия установленного залога. Поиск потенциального покупателя лучше осуществлять с помощью опытного юриста или риелтора, которые смогут разъяснить безопасность сделки даже при наличии обременения у объекта жилой недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Это интересно:  Как рефинансировать ипотеку в Сбербанке

Правовое регулирование

Основные вопросы купли-продажи обремененного жилья раскрыты в ФЗ «Об ипотеке». В статье 43 главы 6 представлена информация о договоре последующей ипотеки, условия и правила изменения предшествующего кредитного договора. Ст. 29 – 33 предоставляет заемщику право эксплуатации и реализации объекта недвижимости.

Особенностью сделки с ипотечным жильем на первичном или вторичном рынке является получение обязательного разрешения со стороны кредитного учреждения. Без этого документа договорные отношения не имеют законную силу и могут быть оспорены через суд (ничтожная сделка). Это правило закреплено в 301 ГК РФ и присутствует в любом договоре ипотеки в Сбербанке.

Если банк не предоставляет разрешение, то продажа жилья в ипотеке возможна только после погашения основного долга и начисленных процентов. Сбербанк не устанавливает штраф за досрочное погашение финансовых обязательств. Возможно получение нового займа в рамках потребительского кредитования для аннулирования целевого кредита.

Необходимые документы

  1. Письменное разрешение. Предоставляется кредитором по факту рассмотрения заявления о реализации объекта.
  2. Справка об отсутствии задолженности по кредитному договору. Документ можно получить при личном обращении у менеджеров по продажам или заказать через Сбербанк Онлайн (через раздел «Справки, выписки»).
  3. Документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. Это может быть выписка по зарплатной карте, справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, заверенная работодателем.
  4. Предварительный договор купли-продажи. Это гарантия кредитора о совершении сделки.
  5. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ. Документ можно получить в управляющей компании.
  6. Технический паспорт. Этот документ нужен банку, чтобы убедиться, что в квартире нет несогласованной перепланировки.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Документ о зачислении средств покупателем на ссудный счет.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому банк может запросить дополнительные документы.

Полезно знать!

Эксперты выделяют 2 главные причины реализации жилья, обремененного ипотекой:

  1. Снижение платежеспособности. У клиента уменьшается постоянный доход, поэтому регулярные платежи становятся непосильным бременем;
  2. Приобретение жилья большего или меньшего метража. Снижение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования, пополнение в семье заставляют граждан рассматривать более просторное жилье. В некоторых жизненных ситуациях, наоборот, требуется квартира меньшего метража, например: при разводе.

Требования

Недопустима реализация недвижимости, если:

  • совершена неузаконенная перепланировка (до внесения изменений в технический паспорт);
  • при наступлении страхового случая (затопление, разрушение конструктивных элементов);
  • при приобретении займа с привлечением материнского капитала до получения согласия у органов опеки и попечительства;
  • при оформлении по программе «Военная ипотека» (до согласования с Росвоенипотека).

Способы реализации залогового объекта

Процедура включает следующие этапы:

  1. Получение разрешения у банка на совершение сделки с залоговым объектом. В заявлении следует указать, что полученный аванс будет направлен на выплату оставшегося долга. При положительном решении необходимо получить справку о величине ссудной задолженности.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи и его заверка у нотариуса. В документе важно отметить, что при срыве достигнутых договоренностей по вине продавца покупателю возвращается задаток в полном объеме.
  3. Подготовка объекта недвижимости к реализации. На данном этапе необходимо погасить все долги по коммунальным платежам и выписать всех проживающих. При наличии зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки и попечительства.
  4. Получение аванса от потенциального покупателя. Сведения фиксируются в предварительном договоре купли-продажи или заключается расписка.
  5. Аннулирование кредитного договора, снятие обременения.
  6. Заключение договора и регистрация права нового собственника. На данном этапе продавец получает разницу между суммой продажи и полученным авансом.

Основное преимущество способа — это простота сделки. Банк не может запретить реализацию объекта, так как заемщик полностью возвращает долг. Серьезным минусом этой схемы является ее рискованность. Продавец может взять аванс и скрыться с ним. В этом случае клиент может отстоять свои права только через суд.

  1. Исполнение кредитных обязательств в ходе сделки. В этом процессе обязательным участником выступает банк, которому покупатель передает аванс в размере задолженности. Для повышения безопасности и прозрачности процесса все расчеты осуществляются через сейфовую ячейку.

Продажа залогового объекта включает следующие этапы:

  • получение разрешения у кредитора;
  • структурирование сделки (определение параметров, сроков реализации каждого мероприятия);
  • внесение денег покупателем в 2 ячейки: для кредитора (в размере оставшегося долга) и для заемщика (оставшаяся разница);
  • заключение договора купли-продажи;
  • погашение задолженности перед банком;
  • получение закладной и снятие обременения;
  • регистрация новой сделки в Росреестре.
  1. Перерегистрация ипотеки на созаемщика или на третье лицо. При разводе принимается решение о переоформлении кредита на одного из членов семьи. Также этот способ подходит для покупателей, не имеющих собственных средств на приобретение объекта. Процесс является долгим, так как банку требуется время на проверку финансовой устойчивости и платежеспособности соискателя.

Перерегистрация жилищного кредита или «перезайм» включает следующие этапы:

  1. Уведомление кредитора о желании переуступить квартиру и оставшийся долг.
  2. Подача заявки потенциальным покупателем на ипотеку (предоставление полного пакета документов).
  3. Получение решения, подписание договора задатка (Сбербанк требует заверку документа у нотариуса).
  4. Взнос денег в счет погашения кредитных обязательств продавца.
  5. Подписание кредитного договора между банком и новым собственником жилья.
  6. Перерегистрация закладной в Росреестре.

В этой сделке активное участие принимает Сбербанк, поэтому все риски сведены к минимуму. Перезайм позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Этот вариант подходит и для молодых семей, которым государством предоставляется (субсидия) единовременный взнос на покупку жилья.

  1. Реализация залогового объекта кредитором. Этот способ применяется при отсутствии возможности у заемщика своевременно исполнять свои финансовые обязательства. Квартира реализуется через торги, цена может быть существенно снижена. Держатель кредита не может повлиять на параметры сделки по продаже объекта.

После получения согласия от заемщика квартира оценивается и выставляется на торги через интернет-площадки. Регистрация права собственности нового владельца осуществляется через Росреестр. Расчеты между участниками сделки проводятся через сейфовые ячейки.

Как получить разрешение у Сбербанка

Для получения документа необходимо посетить банковский офис и подать соответствующее заявление. На его рассмотрение уходит до 2-х недель.

Что делать, если жилье было приобретено с привлечением материнского капитала

В соответствии с условиями в 2018 году при продаже квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, необходимо выделить доли несовершеннолетним. Это длительный процесс, требующий согласования у органов опеки и попечительства. По окончании сделки у детей должны быть оформлены доли, идентичные по размеру, в новом жилье.

При реализации недвижимости без выделения доли детей возможны претензии со стороны Пенсионного Фонда. Такая сделка может быть признана недействительной.

Реализация ипотечного жилья сопряжена с рисками для покупателя. В этой сделке продавец ничего не теряет, так как его права собственности закреплены соответствующей записью в Росреестре. Несмотря на высокий риск, покупатели могут сэкономить на жилье за счет продажи его с определенным дисконтом от рыночной стоимости. Сбербанк активно снижает ставки по ипотеке, поэтому можно перекредитовать займ на более выгодных условиях.

Статья написана по материалам сайтов: calc-ipoteka.ru, domosite.ru, creditvsbervbanke.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector