Как делается оценка квартиры для ипотеки

Ежедневно сотни людей оформляют квартиру в ипотеку. Эта процедура предполагает соблюдение обязательных правил — сбор нужных документов, выбор объекта недвижимости, оценка квартиры. Последнее означает, что выбранное жилье будет оценивать независимый специалист — оценщик. Ведь банку нужно убедиться в том, что он дает вам денежную сумму, соразмерную выбранной квартире. А для заемщика такая оценка служит еще одной гарантией того, что объект действительно имеет озвученную стоимость.

Как происходит оценка недвижимости для ипотеки и что она из себя представляет, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание

Зачем проводится оценка квартиры перед оформлением ипотеки

Оценка квартиры — обязательное условие ипотеки. После выбора недвижимости заемщик обращается к оценщику для проведения оценки рыночной стоимости квартиры. Она является основным звеном, которое банк берет во внимание при выдаче денежных средств, и представляет собой своего рода страховку для банка и заемщика.

Если сделка будет сорвана, то заемщик может продать квартиру и погасить кредит перед банком.

Проводить процедуру нужно до того, как вы идете на сделку, потому что зачастую продавцы необоснованно завышают стоимость своей квартиры. В этом случае вам может не хватить средств для покупки, так как банковская организация даст вам сумму, которая приравнивается в ликвидной цене объекта.

Также оценка необходима для того, чтобы покупатель был в курсе общего состояния объекта и его физической изношенности. Важно выяснить, не находится ли объект в аварийном состоянии и не требует ли дом сноса.

Степень износа недвижимости не должна превышать 60%. Плюс ко всему, банки неохотно выдают займы на объекты, в которых проводилась перепланировка. Особенно, если их нужно узаконить.

Вышеперечисленная информация напрямую влияет на ликвидную стоимость и качество квартиры. Чем выше качество объекта, тем выше его стоимость и ликвидность. При этом банки свои риски минимизируют.

Например, представьте, что вы взяли жилищный кредит и уже заселились в новое жилье. При этом через полгода вас уволили с работы, и оказалось, что платить ипотеку нечем. В этой ситуации банк забирает у вас квартиру и в короткие сроки продает ее. Это означает, что квартира ликвидная — ее удалось продать быстро.

Проверка завершается отчетом, который отправляется в банк. После чего последний выносит решение об удовлетворении или отказе в выдаче займа.

Важно. Иногда покупатели считают, что можно договориться с оценщиком, который не укажет в отчете важные элементы, например факт перепланировки квартиры. Такое редко, но случается. И все же не нужно рассчитывать на взятку и думать, что оценщик поможет вам.

Кто проводит и за чей счет

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки? Процедура проводится организациями или самостоятельными специалистами. Гражданин может отказаться от вариантов, предложенных банком, но этого лучше не делать.

Во-первых, оценщики от банка — это проверенные и надежные партнеры. Во-вторых, они ускоряют процедуру рассмотрения заявки. По закону, специалисты обязаны страховать свою деятельность на срок до одного года. Также они должны быть членами саморегулирующей организации и уплачивать членские взносы.

Важно. Оценщик ни в коем случае не должен состоять в родстве с заемщиком.

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? При выборе специалиста обязательно обращайте внимание на репутацию компании, отзывы о ней. Проанализируйте время работы организации на рынке и доверяйте только достоверным источникам.

Если вас не устраивают варианты, предложенные банком, вы имеете право обратиться к другим независимым оценщикам. При этом банк вам не может в этом отказать.

Если уж такое произошло, потребуйте письменное объяснение о причинах отказа. На практике распространены случаи занижения банком цены для уменьшения своих рисков, а заемщики завышают цену для того, чтобы получить больший займ. Поэтому процедура независимого оценивания необходима и важна для обеих сторон.

Однако расходы по оценке квартиры полностью возлагаются на заемщика, так как он является более заинтересованной стороной. Оценка квартиры для банка важна не так, как для вас.

Специалист заранее знакомит лицо с тарифами на проведение оценки, после чего озвучивает полную стоимость процедуры. Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Стоимость зависит от площади объекта, его характеристик, места расположения.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки

В отчете специалиста указывается дата проведения оценки. Закон прямо не указывает срок, в течение которого она имеет свое действие. Однако рекомендуемый срок действия оценки — шесть месяцев. Именно такой период времени профессионалы дают для совершения важных сделок, в том числе и для предоставления данных кредитной организации.

Например, если вы оценили свою квартиру 5 апреля, то достоверной такая оценка будет считаться до октября того же года.

Процедура оценки: поэтапно

Рассмотрим, как происходит оценка квартиры при ипотеке. Последовательность действий выглядит следующим образом:

  1. Лицо заказывает оценку. Организовываются переговоры заемщика и специалиста, в результате которых выявляются основные направления оценочной деятельности лица.
  2. Необходимо определить задачи оценки. При оформлении ипотеки главная задача — определение рыночной стоимости квартиры и ее ликвидности.
  3. Выявить объект оценки — установить права и обязанности, связанные с рассматриваемым объектом.
  4. Установить дату процедуры.
  5. При наличии препятствий в отчете необходимо указать, какие обстоятельства мешают проведению оценки.
  6. Составить план процедуры и договор. Прописываются все методы работы, направления, цели.
  7. Подсчитываются затраты, в том числе и гонорар специалиста.
  8. Составление договора.
  9. Обобщение информации о квартире с помощью документов: правоустанавливающие документы, бухгалтерская отчетность, технические характеристики.
  10. Анализ ипотечного рынка, его составляющих.
  11. Анализ квартиры, описывается юридический статус жилья. Подводится итог собранной информации.
  12. Расчет стоимости квартиры с помощью одного из выбранных методов.

Важно помнить, что информация об объекте складывается из общих и специальных данных.

Под общими данными принято считать информацию из статистических источников, официальных оценочных изданий и так далее.

Специальная предполагает физическую характеристику объекта и его улучшающие факторы.

В конце деятельности специалист заново проверяет все имеющиеся данные о квартире, проводит сравнительный анализ и определяет конечный результат.

Заключение

Если вы решили взять ипотечный займ, то процедуру оценивания лучше не игнорировать. Она поможет банку быстрее рассмотреть вашу заявку и дать ответ. Также оценка является своеобразной страховкой как для вас, так и для кредитной организации.

Самое важное — отнеситесь к выбору оценщика с особым вниманием. Изучите рынок предложений и прислушайтесь к рекомендациям банка.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита — зачем нужна, документы и стоимость

Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще. Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк. Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.

Для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора. Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости. Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки.

Это интересно:  Накопительный Взнос По Военной Ипотеке В 2020 Году

Риски банков при ипотечном кредитовании

В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор. Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению. Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита. Для минимизации опасности, во-первых, размер кредита никогда не составляет полную сумму стоимости покупки, а колеблется в пределах 60–70%. Во-вторых, приобретаемая недвижимость обязательно выступает объектом залога.

Защита интересов заемщика

Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств. Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить. После проведения независимой экспертизы заемщик может видеть реальную стоимость приобретаемого жилья, а не ту, которая устраивает продавца.

Кто делает оценку

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

За чей счет производится экспертиза

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Где заказать оценку квартиры

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

  • ООО «Независимая оценка»;
  • ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
  • Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Аккредитованные специалисты кредитного учреждения

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Как правильно выбрать оценщика

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне. Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту. Повторно оплачивая оценку, первое, на что следует ориентироваться – это отзывы реальных людей, лучше знакомых, которые имели непосредственный контакт с представителем организации.

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки. Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

Плюсы и минусы сотрудничества с оценщиками рекомендованными банком

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением. Такой подход может быть и не сильно выгоден заемщику, поскольку существует риск занижения реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для сравнения можно заказать дополнительно независимую экспертизу.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Вначале необходимо определиться с выбором организации или частного лица, которые будут проводить процедуру оценку. Для этого нужно оговорить с представителем все условия выполнения работ и стоимость услуги. Если выбранная кандидатура не входит в список аккредитованных банком, надо согласовать ее, чтобы избежать проблем в будущем. После этого можно оформлять заявку и заключать договор на проведение работ.

Заявка на заключение оценочного договора

Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных. В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем. После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.

Подписание договора

Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон. При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты. Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности. Кроме этого, дается информация об объекте залогового жилья и с какой целью проводится оценка. Указываются права и обязанности каждой из сторон. Проставляется дата, подписи и все это скрепляется печатью.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Для заключения договора и проведения оценки квартиры для ипотеки необходимо взять с собой большое количество бумаг. Первое, что потребуется – это паспорт. Если же от имени гражданина выступает доверенный представитель, нужна будет доверенность на право осуществления деятельности. Кроме этого нужно приложить следующие документы:

  • свидетельство о собственности на недвижимость.
  • правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, приватизации и пр.);
  • технический план;
  • кадастровый или технический паспорт;
  • поэтажная экспликация.

Методы определения стоимости квартиры

Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых. Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы. Доходный помогает определить, какую выгоду можно извлечь при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже. При его использовании допускается много предположений, поэтому он не всегда точно отображает реальное положение вещей.

Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами. Происходит обобщение информации, производится оценка с применением всевозможных коэффициентов. Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.

Рыночная цена объекта недвижимости

Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать. Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств. Чем больше представлено вариантов для сравнительной характеристики, тем точнее будет итоговая цифра.

Ликвидная стоимость

Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий. Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%. Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.

Это интересно:  Если есть непогашенные кредиты дадут ли ипотеку

Что делать при наличии существенной разницы в стоимости квартиры

Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке. Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку. Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке. Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита. Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика. По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена. Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.

Требования к оформлению

Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно. Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение. Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.

Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):

  • иметь печатный вид;
  • данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
  • содержать все необходимые для расчета кредита данные;
  • количество страниц не должно превышать 30.

Какая информация должна содержаться в отчете

Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные. Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости. Приводится анализ местоположения, перспективы развития. Даются фото дома, подъезда, самой квартиры или ее доли. Описываются параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.)

Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки. Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.

Время подготовки и предоставления отчета

В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней. После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.

Срок действия оценки квартиры

В связи с тем, что недвижимое имущество может меняться в цене, а его состояние ухудшиться, срок действия отчета по законодательству составляет 6 месяцев. Сделано это для того чтобы клиент мог обратиться в другие кредитные учреждения, если получит отказ в займе. По истечении полугода, если не удалось получить кредит, проводится повторная оценка квартиры для ипотеки.

Видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход: оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход: определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Это интересно:  Как и где взять ипотеку без первоначального взноса
Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки

Тэги: Продажа квартир, Новостройки, Продажа домов, Вторичное жилье, Без посредников

Независимая оценка стоимости жилья является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Необходимость в правильном понимании стоимости приобретаемой квартиры или дома для банка — это получение гарантии возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик полностью перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.

В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость приобретаемого жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.

Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.

Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».

Кому заказывать оценку

При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.

Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний. Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.

Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.

Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат. Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.

Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно. Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.

Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.

Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.

Шаг за шагом

Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).

Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги. Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк. И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!

Как это делается и сколько стоит

Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:

1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.

2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)

3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.

Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.

Статья написана по материалам сайтов: sovets.net, consultant-jur.ru, www.mirkvartir.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector