Сдача в аренду госнедвижимости. Что нужно учитывать

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Организация, ведение учета при аренде нежилой недвижимости

Аренда нежилых объектов – специфический бизнес. Его официальное ведение предусматривает учет полученных доходов, исчисление, уплату налогов. Сдавать объекты в аренду могут собственники-физлица, предприниматели, юридические лица. Организация и ведение учета у участников предпринимательской деятельности отличаются.

Оптимальный налоговый режим для арендодателя

Бухгалтерский учет аренды нежилой недвижимости, точнее доходов, полученных арендодателем, во многом зависит от применяемого субъектом режима налогообложения. Индивидуальные предприниматели, как правило, используют спецрежимы. Сдавать нежилые помещения в аренду выгодно на ПСН, вмененке и упрощенке. В первом и втором случае учет как таковой практически отсутствует. Все, что нужно предпринимателю, правильно рассчитать и своевременно заплатить налог (оплатить патент). Что касается отчетности, владельцы патента не отчитываются в ФНС, вмененщики сдают общую декларацию по ЕНВД.

Это интересно:  Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

С УСН все немного сложнее. Система налогообложения допускает учет только доходов или доходов за вычетом расходов. Какой формат будет максимально выгодным? Все зависит от количества сдаваемых помещений в аренду, стоимости услуг, наличия или отсутствия затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в рамках реализации функций арендодателя.

Если говорить о физлицах, стоит упомянуть НДФЛ. Стандартная ставка по этому налогу – 13%. Очевидно, что сдавать в аренду нежилую и довольно дорогостоящую недвижимость при таких условиях налогообложения невыгодно. Рациональнее зарегистрировать ИП и снизить базовую налоговую ставку до 6% с полученных доходов.

Юрлица сдают в аренду недвижимость, используя УСН. Этот режим позволяет оптимизировать затраты на налогообложение. ОСНО применяется довольно редко. Этот режим предусматривает исчисление, уплату большого количества разных налогов, ведение полноценного бухгалтерского учета. Рациональным применение общей системы может быть в случае нежелания юрлицом вести раздельный учет и совмещать несколько спецрежимов.

Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель продолжает оставаться собственником объекта. Соответственно, стоимость помещения не списывается с баланса. Данная норма регламентирована действующими ПБУ.

Недвижимость, согласно действующему законодательству, причисляется к основным средствам.

Такие объекты могут учитываться на разных счетах:

  • 01, отражающем движение основных средств;
  • 03, предназначенном для доходных вложений в материальные ценности.

Последний рекомендуется использовать, если нежилое помещение было приобретено непосредственно с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Еще одним важным нюансом бухучета нежилой недвижимости является начисление амортизации. Арендодатель начисляет ее по каждому из сдаваемых в аренду объектов отдельно. Амортизация включается в стоимость аренды.

Оплачиваться арендная плата может постфактум (по прошествии учетного периода) и авансом. В последнем случае для отражения в учете денежных поступлений рекомендуется использовать субсчет, специально созданный для отражения расчетов по полученным авансам.

Учет арендованной недвижимости арендатором

Как учитывает арендную недвижимость арендодатель, понятно. А должна ли она каким-то образом отражаться в учете у арендатора? Попробуем разобраться.

Согласно МСФО, имущественное право (а именно таковым является право действующего арендатора на использование объекта аренды) является активом. И учитываться он должен надлежащим образом. Регламентируется учет МСФО (IFRS) 16 «Аренда», действующим на территории РФ с июня 2016. Отступать от стандарта разрешается при взятии в аренду дешевой недвижимости на короткий срок.

Согласно национальным ПБУ, арендованное имущество может относиться к основным средствам. Для его отражения в учете рекомендуется использовать забалансовый счет. Что касается порядка амортизации, оценки имущества арендодателем, таковой законодательно не установлен.

Арендованные основные средства обычно отражаются на счете 001. Их оценка соответствует размеру арендной платы, указанной в договоре. Другую оценку, например по кадастровой стоимости, национальное законодательство использовать не запрещает, но и не требует.

Если арендатор обращается к МСФО, арендованное имущество придется отражать в учете в составе основных средств. Это неизбежно влечет за собой увеличение налоговой базы, размера налога на имущество (НК РФ, ст. 374, п. 1).

Бухгалтерская первичка арендатора

Отражение в учете арендованного имущества невозможно без грамотного оформления первичных документов.
Согласно ОЗ «О бухгалтерском учете», арендатором должны быть задокументированы:

  • факт приема нежилого помещения;
  • расчеты с собственником объекта (арендодателем);
  • расходы на эксплуатацию арендованного помещения (ремонт, улучшение, коммунальные услуги и т.п.).

Также в обязательном порядке документируется факт возврата объекта арендодателю по окончании срока действия договора аренды.
Расходы арендатора должны быть подтверждены. В случае отнесения к ним арендной платы подтверждающими документами служат: договор, заключенный с арендодателем, акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема-передачи оказанных услуг.

Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством, реализацией (НК, ст. 264). Приниматься к учету они могут по дате расчетов с арендодателем, по дате предъявления налогоплательщику документов, являющихся основанием для осуществления расчетов, последним числом отчетного периода. Актуальный способ следует закрепить в учетной политике. Во избежание расхождений между налоговым и бухгалтерским учетом рекомендуется учитывать арендные платежи в составе прочих расходов последним числом отчетного периода.

Как организовать и вести учет?

Учет аренды и у арендодателя, и у арендатора может быть организован по-разному.
Кто-то отдает предпочтение штатной бухгалтерии, кто-то – аутсорсингу. Последний актуален для арендодателя, если объектов, сдающихся в арену, много, они все имеют разную площадь, для осуществления соответствующей деятельности используются разные режимы налогообложения. Раздельный учет требует ресурсозатрат, высокой квалификации бухгалтера. Сотрудничество с аутсорсером минимизирует риск допущения ошибок в учете, некорректного исчисления налогов.

Учет аренды у арендатора тоже может быть штатным и внешним. На аутсорсинг его рационально передавать вместе с другими участками бухучета. Это позволит подобрать оптимальный способ отражения затрат, минимизирует риск учетных ошибок, занижающих или завышающих базу по налогу на прибыль.
Грамотный, корректный учет аренды – ваша страховка от возможных претензий со стороны налоговиков. И не важно, снимаете вы нежилое помещение на короткий, длительный срок или, наоборот, оказываете услуги по аренде.

Что необходимо знать арендуя помещение

Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре. При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е. ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).

Коммунальные услуги оплачивает арендатор

Если договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:

  • по коммунальным услугам:
  • узнать стоимость коммунальных услуг за месяц для вашего помещения;
  • уточнить способы, сроки и место оплаты;
  • снять показания с установленных счётчиков, указав их в акте приёмки-передачи помещения;
  • зафиксировать дату последней поверки счётчиков;
  • затребовать у арендодателя копии договор с организациями, предоставляющими коммунальные услуги данному помещению, с некоторыми перезаключить договора;
  • узнать, кто осуществляет вывоз мусора, заключить с ними договор, определить место сбора мусора.

Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:

  • номера телефонов диспетчерских служб, которые принимают вызовы при внезапной аварии;
  • провести сверку расчётов по коммунальным платежам собственника имущества и служб ЖКХ;

Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммарную нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей. Некоторые собственники помещений предлагают взаимовыгодные условия сотрудничества. Среди таких компаний — New Life Group.

Прием-передача арендуемого имущества

Составляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.

Потолки

Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 — 12,0 метров.

Подсобные помещения

К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:

Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами.

Безопасность при пожаре

В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования.

Связь

На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи.

Электричество

При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций.

Режим работы

Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает. В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами. Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы.

Передача ключей и замков арендатору

Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении.

Реклама

Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника.

Автопарковка

Наличие автопарковки это не только непременное условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь.

Реквизиты

Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом.

Это интересно:  Расширенная Автобиография Для Органов Федеральной Службы Безопасности

И напоследок арендодателям, быть всегда на связи с арендатором, не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора.

«Who is who?» при аренде госнедвижимости

«Главная книга», 2007, N 15

(Об аренде недвижимости у бюджетных учреждений)

Аренда коммерческими организациями государственной недвижимости — сделка весьма распространенная. Но зачастую многие арендаторы просто не задумываются, сколько юридических, а как следствие, и налоговых проблем может возникнуть, когда в аренду передается имущество, закрепленное за бюджетным учреждением на праве оперативного управления. Ведь право собственности на такое имущество сохраняется за государством. И, соответственно, нужно выяснить, есть ли у учреждения право сдавать имущество, находящееся в оперативном управлении, в аренду. Если такого права у учреждения нет, то сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями . Итак, давайте по порядку.

Статьи 167, 168, 173 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21.

Права на госимущество, переданное в оперативное управление

Сначала давайте разберемся, может ли вообще бюджетное учреждение сдавать имущество, находящееся у него в оперативном управлении, в аренду? Этот вопрос вызван кажущейся на первый взгляд противоречивостью двух статей Гражданского кодекса. Так, учреждение имеет следующие права на имущество, закрепленное за ним собственником в оперативное управление, а также имущество, приобретенное учреждением :

  • владение;
  • пользование;
  • распоряжение (одним из способов которого является передача его в аренду), но. только в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Ведь арендодателями могут быть не только лица, обладающие имуществом на праве собственности, но и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду . Право собственности включает права владения, пользования и распоряжения своим имуществом . Всю эту триаду прав собственник вправе передавать третьим лицам, сохраняя за собой право собственности на переданное имущество , что фактически и происходит при передаче имущества в оперативное управление.

Но одновременно ГК РФ предусматривает, что учреждение не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником . Однако обе эти нормы гражданского законодательства следует применять в системной взаимосвязи — нельзя, лишь формально ссылаясь на ст. 298 ГК РФ, говорить о запрете учреждениям сдавать принадлежащую на праве оперативного управления недвижимость в аренду .

Таким образом, исходя из анализа рассмотренных норм гражданского законодательства учреждения вправе сдавать в аренду имущество, которым они наделены на праве оперативного управления, если:

  • это прямо установлено законом.

Так, из Закона о федеральном бюджете на 2007 г. следует, что в аренду могут сдавать имущество следующие федеральные государственные учреждения :

— культуры и искусства;

— научного обслуживания российских академий наук;

Напомним, что в 2006 г. возможность сдавать в аренду закрепленное за ними имущество имели также государственные учреждения федеральной почтовой связи Федерального агентства связи ;

  • это соответствует целям их деятельности, заданиям собственника этого имущества и назначению этого имущества и есть согласие собственника имущества .

Вместе с тем право учреждений быть арендодателями может быть определенным образом (законом или собственником) ограничено. Так, например, образовательные учреждения, в том числе высшие учебные заведения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут быть арендодателями . Но. Осуществление «иной» (в данном случае необразовательной) деятельности должно быть не только разрешено законом, но и предусмотрено уставом образовательного учреждения .

А вот муниципальным образовательным учреждениям дополнительного образования детей в точном соответствии с Гражданским кодексом прямо запрещено сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления .

Относительно правомочий собственника государственного имущества еще летом прошлого года Высший Арбитражный Суд РФ высказал свою позицию, указав, что собственник :

  • не вправе распоряжаться имуществом, переданным учреждению на праве оперативного управления, независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения;
  • может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

А весной этого года высшие арбитры расширили свою мысль относительно правомочий учреждений в отношении полученного в оперативное управление имущества. Имущество не может быть квалифицировано как излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению , если учреждением передается в аренду это имущество в целях более рационального его использования и обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, с согласия собственника.

Хочется верить, что в свете последних решений ВАС РФ теперь будет меньше судебных споров по признанию арендных договоров недействительными, ведь для арбитражных судов постановления Пленума ВАС РФ являются обязательными .

Итак, подытожим, кто, какие и при каких условиях имеет права на переданное в оперативное управление имущество.

Учреждение имеет право сдавать имущество в аренду, если:

  1. такое право прямо предусмотрено законодательством и уставом учреждения и служит достижению целей, для которых оно создано, и соответствует этим целям;
  2. либо это обеспечивает более рациональное его использование и эффективную организацию основной деятельности учреждения при наличии согласия собственника.
  1. сохраняет за собой право собственности на имущество, переданное в оперативное управление;
  2. не имеет права распоряжаться переданным учреждению имуществом независимо от наличия согласия учреждения;
  3. имеет право давать/не давать согласие учреждению на распоряжение имуществом в целях его более рационального использования, например на сдачу имущества в аренду;
  4. имеет право на правомерное изъятие этого имущества по собственному решению в случае его нецелевого использования. Но. Бремя доказывания «излишности» имущества лежит также на собственнике . И только изъятым имуществом собственник может распоряжаться.

Пункт 1 ст. 120, ст. 296 ГК РФ.
Статья 608 ГК РФ.
Пункт 1 ст. 209 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 209 ГК РФ.
Статья 298 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.02.2007 N КГ-А40/13920-06.
Пункт 1 ст. 33 Федерального закона от 19.12.2006 N 238-ФЗ «О федеральном бюджете на 2007 год».
Пункт 1 ст. 30 Федерального закона от 26.12.2005 N 189-ФЗ «О федеральном бюджете на 2006 год».
Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21; ст. ст. 296, 298 ГК РФ.
Пункт 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 «Об образовании»; п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».
Статья 14 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; пп. 22 п. 2 ст. 32 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 «Об образовании».
Пункт 3.5 Приложения 8 «Модельный устав муниципального образовательного учреждения дополнительного образования детей» к Методическим указаниям, утв. Приказом Минкультуры России от 25.05.2006 N 229.
Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21.
Постановление Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23.
Пункт 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации».
Пункт 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.

Сколько сторон у договора аренды госимущества?

Разобравшись с правами сторон на имущество, переданное в оперативное управление, рассмотрим теперь, как на практике заключаются договоры аренды госимущества.

Вопрос о сторонах в арендных договорах отнюдь не праздный, ведь в зависимости от того, кто непосредственно является арендодателем по договору — орган государственной власти (орган местного самоуправления) либо учреждение, получившее от указанных органов имущество на праве оперативного управления, арендатор либо становится налоговым агентом по НДС , либо нет, со всеми вытекающими обязательствами и налоговыми последствиями.

И опять давайте по порядку.

Гражданским законодательством установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование . Как видим, законодатель упоминает только две стороны договора аренды.

Тем не менее в настоящее время имеют место трехсторонние договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества с участием бюджетных учреждений. При этом учреждение выступает в этих договорах в роли балансодержателя, а органы государственной власти (органы местного самоуправления) — в роли арендодателя. Третьей стороной, понятно, является арендатор.

Появление таких договоров обусловлено разночтением правомочий бюджетных учреждений по сдаче в аренду недвижимости, вытекающим из рассмотренной выше неоднозначности трактовки норм федерального законодательства о праве учреждений распоряжаться имуществом . Проиллюстрируем это на примере нормативной базы г. Москвы.

Недвижимость, находящаяся в государственной собственности г. Москвы, закрепляется за московскими учреждениями на праве оперативного управления . А Примерный устав государственного учреждения г. Москвы содержит следующие положения:

  1. полномочия собственника в соответствии с нормативными актами г. Москвы осуществляет Департамент имущества г. Москвы.

Учреждение вправе владеть и пользоваться закрепленным за ним имуществом, но не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, в том числе сдавать в аренду, пользование, отдавать в залог или заклад ;

  1. в установленных законодательством РФ случаях учреждение вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве оперативного управления имуществом только с согласия Департамента имущества г. Москвы и только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять уставную деятельность .

А Положением о Департаменте имущества г. Москвы предусмотрено, что именно этот орган выступает арендодателем имущества г. Москвы .

Вроде бы по полномочиям учреждений все, как мы рассказали выше. Если это учреждения культуры и искусства, здравоохранения, науки, научного обслуживания российских академий наук, образования, архивов и они получили согласие Департамента имущества г. Москвы, то такие учреждения могут, соответственно, сдавать полученное имущество в аренду. Но. Арендодатель-то — Департамент имущества г. Москвы. Вот и появились трехсторонние договоры.

Но ведь попытки прийти к некоему компромиссу в виде заключения трехстороннего договора аренды, где в качестве арендодателя выступают государственные органы, а учреждение значится балансодержателем, противоречат ГК РФ, а также позиции Конституционного Суда РФ, высказанной еще в 2003 г. , согласно которой гражданским законодательством не предусмотрено такого субъекта договора аренды как «балансодержатель».

Это интересно:  Очередь наследования по закону ГК РФ: схема 2020 года

Поэтому, если это возможно, следует заключать именно двусторонние договоры, в которых с согласия собственника учреждение выступает в качестве арендодателя. Это согласие должно быть непосредственно закреплено в арендном договоре (см. пример на с. 66) либо в ином другом отдельном документе, являющемся неотъемлемой частью договора аренды.

При этом согласие собственника на сделку не должно выражаться в «захвате» полномочий арендодателя.

аренды федерального недвижимого имущества,

закрепленного на праве оперативного управления

за федеральным учреждением

город _______________ ________________

Федеральное государственное учреждение _______________,

именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице _______________,

действующего на основании _______________, и _______________,

именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице _______________,

действующего на основании _______________, вместе в дальнейшем

именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает Арендатору во временное владение

и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу:

__________________, включающее в себя: __________________, а

Арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке,

установленном настоящим Договором.

1.5. Помещение является федеральной собственностью и

принадлежит Арендодателю на праве оперативного управления, что

подтверждается выпиской из ЕГРП, уставом учреждения. Настоящий

Договор заключен с согласия собственника имущества — Российской

Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным

от Арендодателя: от Арендатора:

С заключением настоящего Договора аренды согласен.

От Федерального агентства по управлению федеральным имуществом

(должность, фамилия, имя, отчество, подпись)

Если же собственник правомерно изъял имущество из оперативного управления и оставил его за собой (в казне), тогда ему и подписывать договор аренды в качестве арендодателя.

Пункт 3 ст. 161 НК РФ.
Статья 606 ГК РФ.
Статьи 296, 298 ГК РФ.
Пункт 3.2.10 Положения о порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы по осуществлению прав собственника имущества государственных унитарных предприятий, казенных предприятий и государственных учреждений города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.06.2003 N 419-ПП (далее — Постановление N 419-ПП).
Приложение 9 к Постановлению N 419-ПП.
Пункт 3.1 Примерного устава.
Пункт 3.2 Примерного устава.
Пункт 2.2.10 Положения о Департаменте имущества города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП.
Пункт 3 мотивировочной части Определения КС РФ от 02.10.2003 N 384-О.

Путаница со сторонами по договору — путаница с НДС

Как мы уже отмечали, от того, какой именно субъект выступает в роли арендодателя государственного имущества, зависит, кто и кому перечисляет арендную плату и НДС.

Самая распространенная ошибка арендаторов госимущества, находящегося в оперативном управлении (хозяйственном ведении), — это признание себя налоговым агентом с соответствующими обязанностями исчисления и уплаты НДС, а также выставления (правда, самому себе) счетов-фактур.

Еще в 2003 г. Конституционный Суд РФ разъяснил, что при предоставлении в аренду имущества организациями, за которыми это имущество закреплено, в частности на праве оперативного управления, исчисление и уплату в бюджет НДС с арендной платы осуществляют бюджетные учреждения. А непосредственная уплата в бюджет НДС арендатором (выполнение им функций налогового агента ) производится, только если арендуется имущество, не закрепленное на праве оперативного управления, то есть составляющее государственную казну .

Аналогичная точка зрения содержится в письмах Минфина и решениях окружных судов .

Впрочем, налоговые органы, не мудрствуя лукаво, согласились на оба варианта договоров аренды государственного имущества (трех- и двусторонний).

Причем в случае двустороннего договора (без участия органа власти) они предписывают учреждению рассчитываться с бюджетом по НДС самостоятельно, независимо от того, куда арендатор перечисляет указанную арендную плату — на счет балансодержателя имущества, в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства . Справедливости ради отметим, что есть и такие судебные решения, согласно которым уплата НДС в бюджет арендаторами госимущества при двусторонних, пусть и согласованных с собственником, договорах является правомерной и учреждение не может быть привлечено к ответственности за неуплату НДС .

Если же договор аренды трехсторонний (то есть если арендодателями поименованы орган госвласти (местного самоуправления) и балансодержатель), то НДС в бюджет перечисляет уже сам арендатор как налоговый агент . Но и в этой ситуации следует иметь в виду, что суды исходят из фактического содержания договора аренды и прежде всего обращают внимание на то, уплачен в бюджет НДС или нет. Так, ФАС Московского округа отказал во взыскании с арендатора НДС и штрафных санкций за неуплату налога, поскольку в договоре аренды было указано, что арендатор перечисляет балансодержателю всю сумму арендной платы, включая НДС, а последний уплачивает НДС в бюджет . То есть важен сам факт уплаты НДС в бюджет.

Проблемы с расходами и НДС при выдворении арендатора

Все мы прекрасно знаем, что согласование условий договора с властными структурами, а зачастую с созданными ими учреждениями, — задача архисложная. И изменить поставленные ими условия практически невозможно. Поэтому рассмотрим, как же отстоять арендатору свои законные налоговые интересы в случае признания судом договора аренды госимущества недействительным.

Сделка, признанная судом недействительной (договор аренды), считается недействительной с момента ее совершения . В этом случае для того, чтобы по закону стороны договора остались «при своих», арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор — освободить площадь и оплатить фактическое пользование этой площадью .

Поскольку никакого смысла в обмене деньгами нет, то, как правило, арендные платежи арендатору не возвращают, аргументируя это тем, что он оплачивал фактическое пользование имуществом .

Выходит, что арендатор осуществил затраты по «неправильному» договору.

Чиновники не разрешают уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму расходов по незаконным сделкам . Они ссылаются на то, что документально подтвержденными расходами считаются только затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ .

Кроме того, контролеры могут счесть неправомерным и вычет НДС, уплаченного по недействительной сделке.

У выселенного арендатора-неудачника есть шансы сопротивляться подобным претензиям. Если спор с контролерами по поводу включения в состав расходов сумм арендной платы, уплаченных по недействительному договору аренды, дойдет до суда, то арендатору можно предложить поступить следующим образом.

Суду нужно представить документы, подтверждающие фактическое пользование недвижимостью (в частности, акт приема-передачи помещения) в предпринимательской деятельности, а также фактическую оплату пользования. Также необходимо сослаться на то, что НК РФ не предусматривает такого условия признания расходов в целях налогообложения прибыли, как соответствие гражданскому законодательству договоров, в связи с которыми эти расходы были осуществлены . Своему противнику следует предложить опровергнуть указанные обстоятельства. Иногда это помогает, причем в отношении признания правомерности вычетов НДС по «псевдоаренде» — тоже.

Так и хочется процитировать: «. в налоговом и бухгалтерском учете отражаются и учитываются не гражданско-правовые сделки, а хозяйственные операции. Законодательство о налогах и сборах не предусматривает для налоговых отношений последствий недействительности (или незаключения) гражданско-правовых сделок, аналогичных тем, которые предусмотрены в гражданском законодательстве» . Так что отсутствие у фактического арендодателя права сдавать имущество в аренду (из-за чего часто и признаются такие договоры недействительными) не означает отсутствия экономической оправданности расходов арендатора.

Что касается выселенного арендатора-«упрощенца», то способ защиты от налоговых претензий проверяющих может быть таким же, как и у плательщика налога на прибыль, поскольку судьи не столько требуют дословного совпадения формулировок закрытого перечня расходов с конкретными затратами налогоплательщика, сколько ориентируются на норму гл. 26.2 НК РФ , в которой содержится триада условий, общих для плательщиков налога на прибыль и «упрощенцев»: экономическая оправданность, документальное подтверждение и направленность на получение дохода .

Доверяй, но проверяй

Как видно из приведенных примеров арбитражной практики, заключение договора аренды госнедвижимости, закрепленной за бюджетным учреждением на праве оперативного управления, влечет определенные риски. Если в качестве арендодателя выступает неуправомоченное лицо, то сделка может быть оспорена заинтересованными лицами.

Поэтому всем сторонам договора аренды такого имущества нужно проявлять бдительность. Так, при двустороннем договоре с учреждением арендодателю (независимо от того, нужна государственная регистрация сделки или нет) нужно заручиться письменным согласием собственника.

Арендатору же полезно ознакомиться с уставом учреждения-арендодателя, чтобы убедиться, что в нем отсутствует запрет распоряжаться данным конкретным имуществом и указаны лица, уполномоченные подписывать договоры аренды. Проверяя визу собственника о согласии на сделку, следует убедиться в полномочиях лица, которое визирует договор от имени собственника. Также неплохо бы проверить достоверность (срок действия, регистрацию в ЕГРП) документа о передаче недвижимости в оперативное управление учреждению-арендодателю на момент подписания договора. Предупреждаем, что существуют прецеденты, когда судебные тяжбы возникают из-за того, что собственник передает право оперативного управления недвижимостью от одной организации другой, не удосужившись оформить эту передачу в установленном порядке, или же оформляет ее с нарушениями, которые порождают путаницу в правоустанавливающих документах .

Понятно, что даже запас копий дополнительных документов к арендному договору не дает арендатору 100%-ной гарантии того, что сделка не будет оспорена третьими лицами. Зато этот запас послужит доказательством проявления налогоплательщиком должной осмотрительности и осторожности. Такие доказательства помогут в суде, если налоговики предъявят претензии к расходам и вычету НДС (налоговым выгодам) по недействительной сделке. Ведь согласно указаниям Пленума ВАС РФ, для того чтобы признать налоговую выгоду необоснованной, инспекции придется доказывать, что налогоплательщик, попавший впросак, действовал без должной осмотрительности и осторожности .

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.09.2006 N 1906/06; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2007 N Ф08-772/2007.
Пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53.

Статья написана по материалам сайтов: xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai, arendaexpert.ru, wiseeconomist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector