Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • О согласии собрания собственников на реконструкцию жилого дома. Судебная практика

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением согласия собственников помещений суды руководствуются разъяснениями, данными по вопросу в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года. ВС РФ в частности, отвечая на вопрос, указал следующее.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки , определяемых ст. 25 ЖК РФ . Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ : если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Практика судов общей юрисдикции по вопросам «реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.

Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры

Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома;

признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград»;

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП «Ростехинвентаризации» по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда — разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В., а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. «..Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила.. Доводы К. о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными.. Представленные К. «Отношения собственников жилья . о возможности проведения реконструкции» не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным , указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Это интересно:  Очередь наследования по закону ГК РФ: схема 2020 года

Суд требования удовлетворил, постановил решение:

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома;

Признать недействительным разрешение на строительство, выданное ответчику комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа;

Обязать ответчика прекратить строительные работы по реконструкции чердачного помещения дома.

Обязать ответчика привести чердачное помещение дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

При этом суд указал следующее. «По общему правилу, установленному ч.1 ст.46 ЖК РФ по вопросу о реконструкции многоквартирного дома решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключение из этого правила предусмотрено частью 3 ст.36 ЖК РФ , согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что согласие всех собственников на реконструкцию квартиры с освоением части чердачного пространства в пределах границ указанной квартиры получено не было. В силу п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не было». ( Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 года) P.S. 19 мая 2010 г. Калининградским Областным судом вынесено кассационное определение: решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Рекомендуем также обзор судебной практики : Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме . Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор : Общее собрание собственников многоквартирного дома . Порядок проведения, судебная практика

Содержание

Как получить разрешение на реконструкцию частного дома?

Нужно ли получать разрешение на реконструкцию частного дома? Необходимость реновации может обосновываться различными причинами. Граждане, которые строили свое жилье знают, что это трудоемкий и дорогостоящий процесс, требующий подготовки и изучения законодательства. Со временем здание изнашивается и требует проведения ремонта. Однако иногда это сделать невозможно и приходится думать о смене жилья или его реконструкции. Последнее имеет множество нюансов, в том числе по части оформления своих действий согласно действующим правовым актам.

Что понимается под реконструкцией здания?

Итак, что такое реконструкция частного дома? Основную информацию об указанной процедуре можно встретить в ГрК РФ, ГК РФ и иных правовых актах, имеющих отраслевое значение, например, Федеральном законе № 384-ФЗ. Так, согласно ГК РФ реконструкция представляет собой изменение характеристик объекта, влияющих на его площадь и замену (восстановление) конструкций, выполняющих несущую функцию.

Важно понимать и определение объекта ИЖС. В соответствии с ГрК РФ под индивидуальным жильем понимаются отдельно расположенные строения, состоящие из комнат и имеющие площади со вспомогательным функционалом. Такие параметры позволяют гражданам удовлетворять бытовые нужды, а также иные потребности, возникающие в процессе проживания.

К объектам ИЖС предъявляются конкретные требования:

  • этажность – не более трех;
  • высота – до 20 метров;
  • постройка должна располагаться отдельно;
  • недвижимость не должна делиться на самостоятельные части.

Строгие требования обусловлены злоупотреблением застройщиков, подменяющих понятия при возведении многоквартирных домов.

Отличается ли реконструкция от перепланировки?

Обозначенные термины достаточно часто путают между собой. Однако это ошибка, ведь перепланировка предполагает изменения внутри строения. При капитальном ремонте происходит замена определенных элементов сооружения или их восстановление.

Внесение изменений, в частности, для помещений требует корректировки технической документации. К таким работам относятся:

  • расположение окон, дверных проемов;
  • манипуляции с перегородками (перенос или демонтаж);
  • устройство мест для санитарных (гигиенических) нужд.

При капитальном ремонте меняются старые части сооружения инженерно-технические сети и отдельные элементы силовых конструкций. Работы не требуют получения специальной документации, так как не предполагают корректировки техплана жилища. Это касается манипуляций с кровлей, системами отопления, водопроводом, а также замены межкомнатных (зональных) перегородок.

Как оформить уведомление?

Стоит помнить, что внесение существенных изменений в конструкцию дома требует обязательного согласования с местными органами власти. Это связано с тем, что любое неправильное решение, принятое с целью проведения строительных работ на собственном участке, может нарушить устойчивость здания к воздействию неблагоприятных факторов и привести к жертвам.

С 03.08.2018 в законодательство внесены изменения, согласно которым для строительства и реконструкции объектов ИЖС больше не нужно получать разрешение. Однако для проведения работ требуется обозначить свое желание перед администрацией МО посредством направления туда уведомления (ст. 51.1 ГрК РФ).

Согласно поправкам бумага должна содержать следующую информацию:

  • персональные данные заявителя;
  • реквизиты паспорта;
  • сведения о застройщике (для юр. лиц);
  • номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
  • информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
  • вид разрешений, касающихся застройки;
  • данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
  • контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
  • способ отправки уведомлений застройщику.

Если данные внесены некорректно, то заявка возвращается в течение 3 дней. Стоит заметить, что при этом подача уведомления не засчитывается. Иногда граждане не хотят ждать от администрации ответа и приступают к реализации намеченных мероприятий. Однако так делать не стоит.

Срок направления ответа от муниципалитета составляет 7 дней и содержит оценку представленной собственником жилья информации. Документ рассматривается на предмет соответствия объекта установленным параметрам, а также допустимость его размещения на участке. Если нарушений не найдено, заявителю направляется разрешение на проведение строительных работ.

В процессе реализации плана проводится контроль за изменением объектов ИЖС. Он осуществляется в форме проверок. Основанием выступают жалобы о нарушении объемов строительства, предусмотренных нормативами. После внесения запланированных изменений необходимо подать повторное уведомление. Оно свидетельствует об окончании реконструкции. К нему обязательно нужно приложить техплан здания и квитанцию, подтверждающую уплату пошлины.

Администрация проверяет поступивший документ в аналогичные первому обращению сроки и направляет заявителю ответ о соответствии произведенных манипуляций требованиям действующих правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Если будут замечены расхождения с первоначальными планами, то принимается решение о необходимости переделки или сноса.

Регистрация прав на объект ИЖС происходит посредством межведомственного обмена после формирования уведомления о соответствии. Процедура осуществляется через местную администрацию. Орган самостоятельно передает все бумаги в Росреестр с целью осуществления дальнейших действий.

Оповестить органы о своем желании можно несколькими способами:

  • лично, сформировав текст на бумажном носителе. Передается через МФЦ;
  • посредством почтового отправления;
  • в электронном формате на портале Госуслуг;
  • посетив ОМС.

Можно ли произвести реконструкцию дома за счет средств маткапитала, где получить соответствующие средства?

Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ средства, предусмотренные государственным сертификатом, можно использовать с целью реконструкции жилья. Однако для этого необходимо соблюсти ряд требований:

  • малышу исполнилось 3 года;
  • площадь дома будет больше, чем до проведения строительных манипуляций;
  • дом оформлен на всех членов семьи;
  • площадь на каждого представителя семейства не должна превышать 18 м².
Это интересно:  Могут ли приставы арестовать зарплатную карту?

Контроль за использованием средств маткапитала осуществляется ПФР. Держатель сертификата должен обратиться в фонд, представив паспорт, бумаги на дом и землю, разрешение, полученное от администрации, выписку из госреестра.

После завершения проверки, представленных заявителем, ПФР в течение 60 дней переводит половину от субсидии на счет держателя сертификата. Оставшиеся средства предоставляются не раньше полугода после первой транзакции. Для получения второй части денег требуется повторно обратиться в фонд, взяв с собой акт освидетельствования реконструкции. Если мероприятия производились не владельцем, а специализированной организацией (подрядчиком), то сумма будет перечислена на счет фирмы.

В некоторых случаях реконструкция жилья требуется до того, как малышу исполнится 3 года. Несмотря на предусмотренный законодательством порядок, использовать маткапитал также возможно. Для этого необходимо произвести изменения здания, а затем получить средства, которые послужат компенсацией за понесенные затраты. Кроме того, Федеральным законом предусмотрена возможность погашения ссуды, взятой на реконструкцию жилья.

Может ли муниципалитет отказать в проведении реконструкции объекта?

Администрация вправе отказать в проведении мероприятий из-за несоответствия параметров, указанных в уведомлении, правилам размещения строения на земельном участке. Решение можно обжаловать как в суде, так и перед подачей иска. Сложившаяся практика говорит о том, что инстанция, как правило, встает на сторону собственника недвижимости.

Если заявитель не получил ответа в установленные сроки, то он может начинать реализацию мероприятий. При этом работы должны проводиться в строгом соответствии со сведениями, обозначенными в уведомлении.

Заключение

Таким образом, уведомление на реконструкцию жилого дома направляется в местную администрацию. Орган власти проверяет документацию на предмет соответствия действующим правовым актам. Конечно, возможен вариант с отказом об уведомлении заинтересованных ОИГВО о предстоящих манипуляциях. Однако это касается переделки жилья без изменения его размеров, параметров безопасности, а также с соблюдением нормативов разрешенного строительства. Иначе стоит приготовиться к санкциям со стороны властей.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Управление многоквартирным домом

Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома

Федеральный закон от 02.04.2014 N 65-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, в целях сокращения сроков строительства объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, установлена возможность осуществления архитектурно-строительного проектирования таких объектов и их частей до предоставления застройщику соответствующего земельного участка в том случае, если размещение таких объектов предусмотрено документацией по планировке территории.
====================================================

Реконструкция. Определение реконструкции. Нормы закона

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом.

Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард. («Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

«…Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома…» (Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП «Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»)

Из определения суда: «В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика

Пора сделать ремонт в квартире. Что получится: перепланировка или переустройство?

К сожалению, на стадии планирования ремонта квартиры не многие граждане задаются вопросом: какие же виды работ приведут или могут привести впоследствии к необходимости внесения изменений в технический паспорт жилого помещения?

Другими словами, не собираетесь ли вы, сделав косметический ремонт в квартире, фактически осуществить перепланировку и переустройство квартиры? Ведь если проводимые работы влекут изменение конфигурации жилого помещения, связаны с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые влекут необходимость внесения изменений в техпаспорт квартиры, то на проведение таких работ необходимо разрешение органа местного самоуправления.

Что грозит за самовольную (незаконную) перепланировку и переустройство квартиры?

Во-первых, грозит административный штраф, во-вторых, орган местного самоуправления, узнав о произведенном переустройстве и перепланировке квартиры, вправе потребовать с вас привести ваше жилое помещение в первоначальное (проектное) состояние, а если требование не будет исполнено — обратиться в суд с иском о продаже вашей квартиры с публичных торгов.

В-третьих, квартира с самовольной и неузаконенной перепланировкой не может стать предметом сделок, т.е. нельзя квартиру продать, подарить, обменять, и т.д.

А если уже сделан ремонт? Узаконить перепланировку можно только через суд или есть иные пути?

Администрация вашего муниципального образования обязана рассмотреть ваше заявление о согласовании перепланировки и переустройства даже если вы уже фактически переоборудовали квартиру.

Необходимо собрать необходимый пакет документов и представить его вместе с заявлением о согласовании. И только в случае отказа в согласовании самовольно произведенной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения следует обращаться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

На основные и частно задаваемые вопросы, касающиеся самовольной (незаконной) перепланировки и переустройства квартиры мы постарались ответить в данной статье.

Как юридически грамотно оформить реконструкцию нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме?

Проведение реконструкции нежилых помещений или зданий обусловлено всегда рядом весомых причин. Чаще всего это связано с изменившимися функционально-эксплуатационными условиями, то есть, когда возникает потребность изменить внешний вид здания или же изменить общую площадь (в основном, в сторону увеличения).

Процедура эта очень трудоемкая и требует специальной подготовки. Мы расскажем о том, с какими службами нужно согласовывать подобные работы и как получить разрешение на их проведение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что это такое и есть ли отличия для многоквартирных домов и зданий?

Переустройство или реконструкция – это технические термины, означает они серьезные изменения параметров помещения и его модификации. При проведении реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме (а такие помещения располагаются, как правило, на первом этаже) необходимо обязательно учитывать интересы жильцов этого дома.

Это интересно:  Сбербанк: бизнес карта для юридических лиц

Владельцы всех долей могут принимать участие в решении вопросов, которые связаны с изменением функциональности помещений или их переоборудованием (ст. 246 ГК РФ).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Реконструкция помещений может включать в себя:

  • Обустройство новых входов и тамбуров.
  • Установку новых дверных проемов.
  • Замену инженерных сетей, при этом их расположение может поменяться.

Когда необходимо проводить и можно ли выполнить изменения с увеличением или уменьшением площади?

Потребность в проведении реконструкции нежилых объектов возникает в следующих ситуациях:

  1. Необходимо увеличить (или уменьшить) полезную площадь.
  2. Кардинально меняется сфера деятельности организации – собственника нежилого объекта.
  3. Необходим перевод нежилого помещения в жилой фонд.
  4. Требуется замена коммуникаций и инженерных сетей на новые.
  5. Износ старого здания или же выявлено серьезное нарушение технологии.

Реконструкцию здания не предназначенного для проживания можно выполнить как с увеличением площади, так и с ее уменьшением. Для того, чтобы все изменения (увеличение или уменьшение площади) проводились на законных основаниях, необходимо сначала пройти процедуру согласования реконструкции, а затем получить разрешение на планируемые работы. Только после того, как будет получено разрешение, можно приступать непосредственно к работам.

Согласование

Чтобы произведенные работы не были признаны незаконными, обязательно потребуется согласование перепланировки в следующих ситуациях:

  • К зданию необходимо пристроить дополнительное нежилое помещение.
  • Имеющийся чердак в здании решено перестроить в мансарду.
  • Требуется изменить этажность здания (надстроить или наоборот, убрать этаж).
  • Нежилому зданию необходим капитальный ремонт с усилением конструкций и заменой коммуникаций.

Процедура согласования не очень сложная, но на нее потребуется затратить достаточно много времени, потому что нужно будет посетить множество различных инстанций: БТИ, городской отдел архитектуры, пожарную инспекцию, санэпидемстанцию, коммунальные службы, жилищную комиссию и муниципалитет.

Очередность прохождения этапов согласования следующая:

  1. В БТИ нужно взять копию технического паспорта на объект (выдается сразу).
  2. Предоставить их в городской отдел архитектуры и там же можно заказать проект предстоящих работ по реконструкции. Архитектор при этом обязан выехать на место и составить документ в соответствии со всеми нормативными требованиями (пожарными, техническими и санитарными).
  3. Далее готовый проект должны утвердить: городской отдел архитектуры, пожарная инспекция, санэпидемстанция и коммунальные службы (при необходимости – если предстоящая реконструкция затронет инженерные коммуникации).
  4. Следующий этап – жилищная комиссия (именно она отвечает за акт выполненных работ), полученное в этой организации согласие необходимо завизировать у главы городской администрации.
  5. На последнем этапе все документы должны быть отправлены в органы местного самоуправления, там и будет подписано согласие на проведение реконструкции.

При согласовании могут возникнуть проблемы, из-за которых органы местного самоуправления могут отказать в согласовании:

  • Нарушение порядка прохождения согласований.
  • Представленный проект реконструкции не соответствует нормам и требованиям современного законодательства РФ.
  • Предоставлен неполный перечень требуемых документов.

Разрешение

Разрешение на реконструкцию – это очень важный документ, позволяющий выполнить необходимые работы на законных основаниях, а в дальнейшем зарегистрировать все изменения без всяких проблем. Получить его можно только после проведенной процедуры согласования.

Кто его выдаёт?

Выдачей разрешения занимаются органы местного самоуправления, куда нужно обратиться с заявлением и определенным пакетом документов.

Документы для получения разрешения

Для получения разрешения потребуются следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Топографический план той местности, где расположен интересующий объект.
  3. Поэтажный план здания (плюс чертежи тех нежилых помещений, которые нуждаются в реконструкции).
  4. Заключение проведенной экспертизы о состоянии здания (техническом).
  5. План реконструкции и вся проектная документация.
  6. Письменное согласие от жильцов дома (владельцев квартир) на выполнение требуемых работ (в случае, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме).
  7. Документы (правоустанавливающие), на основании которых можно распоряжаться объектом недвижимости (договор купли-продажи, аренды и т.д.).
  8. Заявление.

Сроки

В течение 10 суток заявление будет рассматриваться и после этого будет выдано разрешение или же отказано в его выдаче (с обязательным указанием причин).

Стоимость

Стоимость всей процедуры согласования, включая изготовление проектной и другой документации, а также получения разрешения на реконструкцию, зависит, естественно, от состояния и площади объекта, а также от масштабности планируемых работ. В среднем, цены варьируются в пределах от 100 до 400 тысяч рублей.

Ответственность за самовольную переделку

Некоторые собственники не желают заниматься хлопотным делом – собирать документы на проведение реконструкции и выполняют работы на свой страх и риск. Но следует понимать, что такие действия наказуемы, все четко приписано в Кодексе об административных правонарушениях РФ:

За реконструкцию без разрешения будет наложен денежный штраф от двух до пяти тысяч рублей (для физических лиц) или от двадцати до пятидесяти (для должностных лиц, для ИП). Для юридического лица предусмотрен очень серьезный штраф – от полумиллиона до одного миллиона рублей или же на 90 суток будет приостановлена деятельность компании. (п.1 ст. 9.5 КоАП РФ).

За незаконный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции предусмотрен штраф в размере до одной тысячи рублей (для физических лиц) или до двух тысяч рублей (для должностных лиц), на юридическое лицо может быть наложен штраф – до 20 тысяч рублей.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Как узаконить работы, выполненные без согласования?

Для того, чтобы узаконить самовольно произведенные работы, предстоит проделать следующие шаги:

  1. Подать заявление в БТИ, получить всю старую проектную документацию (копии и выписки).
  2. Вызвать архитектора (обязательно лицензированного), который составит проект и эскиз изменений, произведенных в ходе работ. Если изменения коснулись инженерных коммуникаций, то необходим будет дополнительно проект и эскиз данных сооружений.
  3. Далее со всеми проектными документами, правоустанавливающими документами на объект недвижимости, заявлением и паспортом следует обратиться в отдел градостроительства и архитектуры. Там выдадут согласующий акт.
  4. Согласующий акт необходимо подписать в санэпидемстанции, пожарной инспекции, в коммунальных службах, муниципалитете.
  5. Далее необходимо получить резолюцию главного архитектора.
  6. Оплатить административный штраф.
  7. Представить все документы в БТИ и вызвать техника, который произведет осмотр помещения и составит новый кадастровый паспорт и план.
  8. Зарегистрировать обновленный проект с архитектурными изменения в Росреестре.

Потребуются следующие документы:

  • Паспорт собственника (заявителя).
  • Копии кадастрового паспорта и плана.
  • Проект, эскиз.
  • Разрешение от пожарной инспекции, СЭС, коммунальных служб.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заявления во все обозначенные инстанции.

Что делать, если узаконить нельзя?

В случае, когда одна из служб решит, что невозможно узаконить самовольно произведенную реконструкцию, потому что нарушены санитарные, строительные либо противопожарные нормы, то можно попробовать узаконить изменения в судебном порядке. В худшем случае придется все привести в прежний вид.

В итоге можно сделать вывод, что для проведения работ по существенному вмешательству в текущее состояние объекта недвижимости, то есть, реконструкции, необходимо обязательно сначала получить разрешение. Самовольное же проведение подобных работ может привести к печальным последствиям – разрушению конструкции объекта и конечно же, все работы будут признаны незаконными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: walaw.ru, domoupravmakarenko14sochi.ru, urexpert.online.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector