Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): что это и чем отличается от Генплана?

Инвестор или Застройщик, реализуя инвестиционно-строительные проекты, сталкивается с необходимостью учета требований, корректировки или разработки градостроительной документации в отношении земельного участка — площадки перспективного строительства.

Компания РАНТА Девелопмент, как профессиональный партнер — Технический заказчик, обеспечивает разработку или внесение изменений в Градостроительную документацию в интересах своих Клиентов.

Действующим законодательством в сфере градостроительного регулирования предусмотрены следующие уровни градостроительной документации:

Давайте разберемся поподробнее.

Генплан города

Первоначально изучив Генеральный план муниципального округа или города, мы видим действующее и перспективное территориальное зонирование по рассматриваемой территории. В Генплане укрупненно показано, какие функциональные объекты можно размещать в рассматриваемой территориальной зоне. Очевидно, что в зоне жилой застройки нельзя разместить склады, производственные объекты; в промышленной зоне не разместим торговый центр или объекты образования.

Генеральный план утверждается решением Совета депутатов муниципального образования и соответственно имеет статус закона. Если планы развития земельного участка не соответствуют решениям, предусмотренным Генпланом, то возможно внести в Генеральный план изменения с обязательным утверждением решением Совета депутатов.

Отметим, что в Московской области сейчас (2-я половина 2016г) интенсивно ведется разработка и корректировка Генеральных планов городских округов за счет областного бюджета, с задачей завершить их разработку и утверждение до конца 2016г. Также и в Москве ведутся работы по корректировке Генплана (включая территорию «Новой Москвы») и разработка ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Далее, разобравшись с Генеральным планом, приступаем к ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки дают уже более детализированные решения в отношении земельного участка. В ПЗЗ формируются правовые ограничения, в них для каждой территориальной зоны могут приводиться конкретные параметры застройки, виды разрешенного использования, этажность, высотность, плотность застройки и проч.).

Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • порядок применения ПЗЗ, порядок внесения изменений в указанные правила;
  • графический материал — карта градостроительного зонирования, на которой указываются границы территориальных зон.
  • графический материал — карта зон с особыми условиями землепользования;
  • градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
    • виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;
    • предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов;
    • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

  • о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  • об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
  • о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  • о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  • о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  • о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Также Правила землепользования и застройки формулирует основные процедуры землепользования, установленные для соответствующей территориальной единицы.

Аналогично Генплану разработанные ПЗЗ утверждаются решением Совета депутатов.

При реализации инвестпроектов иногда требуется произвести внесение изменений в ПЗЗ. В этом случае мы готовим комплект обосновывающих документов, буклет-концепцию планируемого развития земельного участка, в отношении которого требуется внести изменения. Далее мы инициируем процесс рассмотрения и согласования уполномоченными структурами и обеспечиваем получение требуемого результата. Существует множество особенностей процесса внесения изменений в ПЗЗ (выверка изменившихся юридических норм, необходимость установления координат территориальных зон и постановка их на кадастровый учет и проч.).

Для планирования и постановки задач, координации действий участвующих сторон по внесению изменений в Генеральный план и ПЗЗ следует привлекать специализированную структуру, обладающую опытом решения таких вопросов. Компания РАНТА Девелопмент успешно решает такие задачи в интересах своих Клиентов.

Проект планировки территории (ППТ)

Поскольку ПЗЗ дают лишь основные, грубо очерченные решения относительно действующего и перспективного развития территории (указание основных ограничений), для дальнейшего уточнения параметров застройки под конкретный объект часто бывает необходимым разработать Проект планировки территории.

ППТ, согласно Статье 42 Градостроительного кодекса РФ, служит: «для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения».

Таким образом, Проектом планировки территории определяется размещение зданий и сооружений на проектируемой территории (с учетом обеспеченности социальной инфраструктурой), обеспечение их инженерными коммуникациями, транспортом и парковочным пространством. Проектирование ведется с учетом федеральных и региональных норм градостроительного проектирования и планов развития территорий, установленных Генпланом и ПЗЗ.

Проект планировки территории получает согласования местной администрации, других заинтересованных организаций и ведомств. Решения проекта планировки рассматриваются на публичных слушаниях и утверждаются распоряжением уполномоченного органа.

Проект планировки территории может содержать в своем составе Проект межевания территории (ПМТ), который устанавливает необходимость формирования новых земельных участков, объединение, разделение или изменение границ существующих участков. Проект межевания территории является основанием для дальнейших землеустроительных работ по проектируемой территории.

Проект межевания территории может содержать разработанные Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Утверждение ППТ, ПМТ и ГПЗУ в таком случае производится единомоментно, в рамках одной процедуры.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

В правовом отношении ГПЗУ представляет собою выписку установленных для земельного участка регламентирующих ограничений. Источником таких ограничений служат ПЗЗ, проект планировки территории, данные кадастра, данные геодезической съемки, прочие материалы (для Москвы, например, решение Градостроительной земельной комиссии).

Также в ГПЗУ указывается:

  • Наличие объектов капитального строительства.
  • Ограничения (охранные зоны) от проходящих по нему и вблизи него инженерных коммуникаций.
  • Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) расположенных вблизи объектов.
  • Ограничения зон с особыми условиями землепользования.
  • Прочие обременения и ограничения, установленные на участок.

При обращении Инвестора за получением ГПЗУ не всегда видны многие осложняющие факторы. В таких случаях чаще всего Инвестор получает ГПЗУ-«нулевку», в котором указываются параметры «по существующему положению» застройки и не предполагается возможности нового строительства или реконструкции объектов.

Для исключения таких случаев РАНТА Девелопмент предварительно проводит Градостроительный аудит земельного участка с анализом возможного градостроительного потенциала и строительства с нужными Инвестору параметрами. По результатам аудита разрабатывается план мероприятий (Дорожная карта) преодоления ограничений и дальнейшие движения по такому плану приводят к желаемому результату.

Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства

Нередки случаи, когда Инвестор-Застройщик планирует строительство объекта, но в силу конфигурации или рельефных особенностей участка невозможно полностью обеспечить соответствие параметрам, установленным в Градостроительном регламенте (например, в части, отступа от границ ЗУ, % застройки участка и проч.),

Для таких случаев Градостроительный кодексом предусмотрен механизм согласования таких несоответствий в ручном режиме», путем получения Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки. Процедура получения Разрешения предусматривает обязательное проведение публичных слушаний по предлагаемым изменениям.

РАНТА Девелопмент готовит пакет документов, обосновывающих необходимость отступления от градостроительных регламентов, готовит пакет необходимых документов. Наши специалисты сопровождают рассмотрение материалов и обеспечивают получение Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): что это и чем отличается от Генплана?

Статья посвящена вопросам переосмысления значения и роли генерального плана в процессах градорегулирования.

Если раньше градостроительство интересовало лишь узкий круг профессионалов, то сегодня вопросы градорегулирования все чаще становятся одними из самых острых. Строительство микрорайонов с высокоплотной застройкой без достаточных транспортных коммуникаций, парковочных мест, детских садов и школ, точечная застройка в сложившихся кварталах, реновация хрущевок — это сегодня волнует многих.

Законодательством предусмотрено множество инструментов, призванных обеспечить устойчивое развитие российских городов в интересах граждан, но при этом ситуация в этих городах во многом ухудшается. Все документы стратегического и территориального планирования: стратегия социально-экономического и пространственного развития, генеральный план города, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), по логике, должны быть взаимосвязаны между собой и давать исчерпывающие ответы. Однако, эта сложная и многоуровневая система документов вызывает во многом не понимание у жителей населенных пунктов.

Cчитается, что главным документом развития города является генеральный план. Генеральный план — это документ территориального планирования, разрабатываемый в целях обеспечения устойчивого развития территории. Генеральный план решает вопросы муниципального управления в части установления границ населенных пунктов и планируемого размещения объектов местного значения, служит основанием для разработки правил землепользования и застройки. И может показаться, что вот они и связаны — эти два документа. Но на самом деле генеральный план и правила землепользования и застройки могут противоречить друг — другу и ПЗЗ перечеркнет решение генерального плана, кроме границ населенных пунктов.

Много лет существует иллюзия, что «хороший» генплан может решить почти все городские проблемы, а «плохой» — только усугубит ситуацию. Но за более чем пятнадцатилетнюю практику пользования градостроительными документами акценты стали смещаться.

Пришло осознание, что наиболее важным для населенного пункта документом являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они устанавливают главное — назначение того или иного земельного участка и возможности его использования. Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана, однако градостроительный кодекс не устанавливает прямую связь между генпланом и ПЗЗ в том, что касается зонирования земель! И этот факт вызывает у не специалистов чаще всего не понимание. Установление границ функциональных зон не приводит к изменению правового режима территорий, за это отвечает ПЗЗ. Принятие генплана не означает, что все земли автоматически будут приведены в соответствие с его положениями. Если в генплане завод оказался в зоне жилой застройки, из этого вовсе не следует, что завтра он прекратит свою работу и переедет в другое место. Очевидный вывод,- что ПЗЗ играет более важную роль, чем генеральный план в вопросах градорегулирования.

Для создания ПЗЗ желательно иметь ранее разработанный генеральный план. Разработка генерального плана это затратная в материальном и временном плане работа. Большую часть времени у градостроителя уходит на разработку функционального зонирования. Притом, что функциональные зоны – лишь возможная основа для разработки территориальных зон и регламентов в составе правил землепользования и застройки. Кроме того, в каждом генеральном плане заложены недостатки, которые неизбежно «состаривают» его всего за 3-5 лет, при заявленном сроке жизни в четверть века. Муниципалитеты снова и снова вынуждены возвращаться к корректировке или разработке документов территориального планирования за государственный счет.

К причинам, приводящим к «состариванию» генеральных планов можно отнести: принятие решений по развитию города без учета финансовых возможностей муниципальных властей, наличие на территории не разрешенных конфликтов интересов различных групп населения, постепенное уточнение пространственных данных (топографических материалов, расположения инженерных сетей и пр.). А так же частые изменения законодательства, экономического, социального и политического курса.

Это интересно:  Как пошагово открыть парикмахерскую с нуля

Например генеральные планы, выполненные до 2008 года, в период застроечного бума, потеряли актуальность в течение 2 лет кризиса. Иногда к «состариванию» генеральных планов приводит ведение градостроительной деятельности с нарушением законодательства, иногда всего лишь инициатива вновь сменившейся власти, а иногда внезапно «свалившиеся» на город объекты федерального значения (объекты олимпиады 2014г.).

Генеральные планы теряют свою актуальность по разным причинам. К сожалению ни кто не ведет сводной статистики по материальным затратам на разработку и корректировку генеральных планов в масштабе страны. Думаю, это интересная тема для исследования. Неутешительные выводы напрашиваются сами собой, даже самый грамотный и хорошо исполненный генеральный план не в состоянии предвидеть все возможные изменения за 25 лет. В лучшем случаи мы можем предсказать ситуацию на 2-3 года. Почему так? На самом деле в обществе есть большой запрос на изменения градостроительной ситуации, как со стороны власти, так и со стороны общества. В советском градостроительстве государство определяло смыслы, цели и задачи деятельности, а генеральные планы соответствовали плановой экономики. Градостроители создавали документы на основе нормативно-прогнозного подхода, который тогда более соответствовалситуации, чем сейчас. Надо признать, что в современных условиях проектировщики продолжают работать так же. В условиях плановой экономики возможно было рассматривать город как статическую и более или менее прогнозируемую систему, которая обновлялась с пятилетней периодичностью. Сегодня все изменились. Нет четко сформулированного запроса, поставленной цели для градостроителя ни со стороны власти, ни со стороны населения. Город теперь можно осознавать скорее как динамический результат деятельности людей, а цели и интересы этих людей часто противоречат друг другу. Получается надо управлять разнонаправленными целями и интересами?

Сейчас проектировщик анализирует и описывает территорию как научный предмет (функциональное использование территории, транспортная и инженерная инфраструктуры и пр.), упуская из анализа существующие градостроительные и социальные конфликты, предполагая, что все население имеет одинаковые требования к качеству урбанизированной среды, не выделяя интересы различных групп населения. Сейчас у градостроителя нет инструмента четкого определения этих групп, не сформулированы их запросы, а значит, не могут быть поставлены реалистичные цели. Не поэтому ли документы территориального планирования не могут предугадать социальные явления такие как: массовые городские огороды и строительство овощехранилищ в 90-х годах, отток населения и маятниковую миграцию в крупные города, не смотря на строительство производственных предприятий в депрессивных районах. Зачастую конфликты вскрываются на публичных слушаньях или уже в процессе строительства, иногда администрация старается не замечать конфликт, спрятать его под «ковер».

Обычно конфликт заканчивается или отменой решения генерального плана или его «насильственным» исполнением. Хотя именно в противостоянии не равнодушных групп населения заложен потенциал развития населенного пункта, а договор участников процесса может стать залогом успеха в исполнении решений генерального плана. Генплан сегодня — это статичная модель, разработанная на основе прогноза развития с учетом нормативных документов.

Так какой документ нам нужен? Думаю, прежде чем, приступать к генеральному плану, должна быть проведена большая социологическая работа по выявлению заинтересованных групп, вскрыты и в форме договоренностей разрешены если не все, то максимальное количество городских конфликтов. Проработаны многовариантные сценарии развития территории, причем, этих сценариев должно быть не два или три, а множество. Например исполняя сценарий А, мы получаем варианты следующих сценариев, скажем, А, В и С. Поскольку уже понятно, что градостроительная система в сегодняшних экономических и политических условиях устойчива в среднем два года, то и сценарии должны разрабатываться на этот срок. Сценарий может служить основой для технического задания различных документов территориального планирования. Генеральный план должен быть увязан с финансовыми возможностями бюджетов, четко отвечать на вопрос как из сегодняшнего состояния «опорного плана» перейти к нарисованному «основному чертежу», а администрация должна быть ответственна за исполнения принятых решений. Эта сложная задача не может быть решена силами одного градостроителя. У проектировщика пока нет методологии, как работать с динамической градостроительной системой. Необходимо взаимодействие различных профессий: градостроителя, социолога, конфликтолога, математика, возможно даже футуролога, занимающихся развитием территорий. Не разработаны пока еще инструменты и технологии, нет единого представления, что значит динамичная градостроительная система, как с ней взаимодействовать. Но глядя на усугубляющиеся проблемы регионов и градостроительные документы, устаревающие раньше заявленного срока, возникает ощущение, что проектные организации часто продуцируют «пустые» бумаги.

Высказывая свое мнение, я не претендую на истину в последней инстанции. Сама эта тема и идеи, высказанные мной, предполагают дискуссию. Но если проблемы разработки градостроительных документов будут игнорироваться, мы не сможем изменить сегодняшнею реальность к лучшему.

Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)

С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры. Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию. К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания. Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.

Основные понятия

ПЗЗ представляется собой свод законодательных актов, устанавливающих регламенты градостроительства для различных территорий муниципальных образований, в которых чётко прописаны условия целевого назначения каждой зоны. Отвечая на вопрос, ПЗЗ – что это такое, необходимо заметить их подчинённость Генеральному плану местности, не только сельских поселений, но и расположения объектов в городской черте. И правила пользования землёй будут отражать особенности каждого регионального муниципалитета.

С появлением в 90-х годах правил землепользования они за этот период претерпели множество изменений, постоянно корректировались и стали важным сводом законов регулирования в сегменте градостроительства. Необходимо понимать, что правила землепользования принимаются административным органом и имеют ряд разъяснительных формулировок применимости данного документа. Целевое назначение ПЗЗ, определённое Градостроительным кодексом, имеет следующие функции:

  • формирует условия для стабильности развития поселений в сельской местности (в том числе городского муниципалитета), полностью сохраняя экологию и культурные достопримечательности;
  • создаёт условия формирования и планировки строительных объектов конкретного региона;
  • обеспечивает правовую защиту интересов отдельных людей и различных компаний, среди пользователей которых есть много собственников земли и возведённых объектов;
  • при правовой защите складывается комфортная обстановка для дополнительных инвестиций посредством подбора участков земли, покупки и строительства объектов капитального строительства.

В ГрК РФ (ФЗ № 190) содержится целая глава №4, в которой объясняются все особенности использования правил землепользования. Она характеризует:

  • определение и назначение ПЗЗ;
  • последовательность разработки проекта;
  • процедура утверждений Правил;
  • последовательность внесения изменений в ПЗЗ.

В новых правилах землепользования и застройки есть нормативы, касающиеся основных положений ПЗЗ:

  • рекомендации по установке зонирования территорий;
  • разновидности территориальных зон и их составляющие части;
  • нормативы градостроительного регламента.

Кроме этого, правоприменение этого документа частично рассматривается в Земельном кодексе. Указывается, что установление этих правил землепользования находится в компетенции местных органов власти. Также при размещении участков земли на кадастровом плане необходимо руководствоваться вышеуказанными правилами землепользования.

Особенности градостроительного регламента

Все земли муниципалитета конкретного региона делятся на различные по назначению зоны. ПЗЗ состоит из двух частей: территориальной и общей. На территориальной – указываются зоны и устанавливаются их границы. В общей части указывается градостроительное зонирование правил землепользования и застройки сельских поселений, то есть отмечаются территории, где разрешено строить дома различного назначения, а где – нет. То есть документ представляет собой классификатор земельных наделов.

Полезно!ПЗЗ является правоустанавливающим нормативным актом для всех органов самоуправления и обязательно к безоговорочному исполнению.

Важно! Правовой статус ПЗЗ не подлежит оспариванию и должен быть применим не только органами власти, но надзорными и контролирующими органами, инвесторами, собственниками недвижимости, подрядчиками и застройщиками. Правила распространяются в пределах границ одного округа и обязательно учитываются в генеральном плане и другой проектной документации, хотя законодательством допускается некоторое отклонение от нормативов, указанных в документе. Решение споров в суде по земельным вопросам всегда основывается на ПЗЗ.

Согласно ЗК РФ земли делятся на следующие категории:

  • сельхозназначения;
  • для организации насулённых пунктов;
  • зоны промышленного назначения, где строятся заводы, космодромы, энергетические предприятия и другие;
  • находящиеся на особом контроле и под охраной;
  • лесного хозяйства;
  • водного фонда;
  • участки в запасе.

Любой участок имеет своё целевое назначение и может быть причислен к одной из перечисленных категорий. Каждая группа имеет свой правовой статус по отношению к возможности или невозможности возведения построек. При получении разрешения на строительство любого объекта обязательно проверяется разрешённость использования для данной категории.

Для справки.Существует принятый в 2015 году классификатор «Виды разрешённого использования земель», которые периодически обновляется и корректируется. Он является основанием для получения разрешения на строительство.

По правилам землепользования и застройки сельского поселения утверждаются границы зон и регламенты градостроительства.

Все сведения о разрешённом использовании земли должны быть внесены в специальный Реестр объектов недвижимости согласно градостроительному регламенту.

Зонирование категории земли

Участки, имеющие статус земель сельхозназначения, делятся в свою очередь на другие виды по практическому применению:

  • дачное строительство;
  • ЛПХ (полевые участки);
  • ЛПХ (приусадебные участки);
  • ведение подсобного хозяйства;
  • сельскохозяйственное производство;
  • фермерское хозяйство;
  • крестьянское хоз-во;
  • садоводства и огородничества;
  • для строительства объектов сельхозназначения.

На сегодняшний день этих категорий насчитывается около 15 видов, которые учитываются на генеральном плане и в правилах землепользования и застройки.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7) земли сельскохозяйственного назначения могут быть изменены на земли поселений. Изменить вид разрешенного использования надела в пределах одной категории допускается следующими должностными лицами:

  • главой местной администрации, если ПЗЗ ещё не утверждены;
  • органом местного самоуправления после утверждения ПЗЗ.

Внимание! Решение по переводу земель других категорий в земли для населённых пунктов принимают только органы местного муниципалитета, при условии, что изменения будут утверждены и внесены в генеральный план.

Документом по землепользованию регламентируется правовой статус каждого участка. Исключением является территории общественного пользования (скверы, памятники, железнодорожные магистрали и др.).

Внесение изменений: основные этапы

Любые изменения статуса назначения участка должны решаться на уровне органов самоуправления. Формируется комиссия из ответственных лиц, имеющих правовой статус вносить корректировки.

Предложения об изменениях ПЗЗ могут исходить:

  • от органов федерального или регионального муниципалитета в том случае, когда правила землепользования нарушают деятельность и функционирование зданий капстроительства соответствующего назначения.
  • от органов местного самоуправления, когда необходима модернизация урегулирования пользования землёй или проведение застройки соответствующих территорий.
  • от организации и граждан, если участки и построенные на них объекты используются не эффективно. При этом владельцу может быть нанесён ущерб.

Предложения подаются в письменном виде, а назначенная комиссия в месячный срок должна подготовить заключение: одобрить или отклонить изменения. При положительном решении документ направляется Главе администрации, который должен принять решение о внесении изменений или отклонить также в месячный срок. Затем копии решений отправляются заявителю.

Это интересно:  Как снять семейный капитал денег

Выводы

Правила землепользования определяют статус земельного участка, который вносится в генеральный план сельского поселения или города. Устанавливаются границы зон. В зависимости от назначения участка регламентируются требования к возводимым строительным объектам.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!

Правила землепользования и застройки городов. Чем ПЗЗ отличаются от генплана? Целями ПЗЗ являются

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения, либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Они являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях поселений.

Правила застройки включают в себя графические и текстовые материалы.

Графические материалы представляют собой схему территориального зонирования, в которой установлены границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон, а также схемы зон ограничений на использование территорий. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. В отличие от традиционных нормативных правовых актов, в которых правовую нагрузку несет только текст, графические материалы Правил землепользования и застройки имеют непосредственный правовой статус.

Текстовые материалы включают в себя собственно градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, а также процессуальные нормы, связанные с использованием и изменением объектов недвижимости.

Под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительными регламентами могут быть, например :

виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (например, отступы построек от границ земельных участков, показатели высоты или этажности построек, процента застройки участков и др.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В правилах землепользования и застройки выявляются ситуации так называемого несоответствующего использования. Режим использования таких участков устанавливается ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объекты недвижимости, существовавшие до введения нормативного акта правового зонирования, характеристики и параметры использования которых расходятся с градостроительным регламентом, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с правилами землепользования и застройки не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование такого участка и иных объектов недвижимости или срок приведения видов использования их в соответствии с градостроительным регламентом устанавливается органами местного самоуправления.

Введенное законодательством понятие «несоответствующее использование» можно рассматривать как один из юридических механизмов реализации политики градостроительного развития. Обеспечивая взаимодействие его с экономическими механизмами, можно более эффективно решать проблемы, которые ранее трудно поддавались разрешению, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Правила застройки основаны на соответствующих государственных градостроительных нормативах и правилах. В конкретных поселениях в содержание правил застройки включаются также градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации. Это обусловлено необходимостью учета местных природно-климатических, экономических, социальных и иных условий.

Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования. Они подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями недвижимости, инвесторами, проектировщиками, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке. Сведения градостроительных регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.

Согласно Градостроительному Кодексу содержательное соотношение градостроительной документации и Правил землепользования и застройки следующее. Генеральный план города (или комплексная схема градостроительного развития территории района) как градостроительная документация о планировании развития территорий и поселений рассматривается в качестве документа долгосрочного планирования, в котором определяются основные направления развития территории, и проводится функциональное зонирование без установления градостроительных регламентов.

На основе градостроительной документации о планировании развития территорий и поселений разрабатываются Правила землепользования и застройки , в которых общие решения Генерального плана приобретают конкретное выражение в виде градостроительных регламентов, т. е. «переводятся» на правовой язык. Правила землепользования и застройки, таким образом, обеспечивают последовательную реализацию Генерального плана.

Особое значение для разработки Правил землепользования и застройки приобретают устанавливаемые в Генеральном плане и иных специальных документах ограничения на использование территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности, в том числе санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия. Градостроительные регламенты, устанавливаемые по условиям ограничения использования территорий, являются приоритетными и носят, как правило, ограничительный или запретительный характер.

На основе Правил землепользования и застройки разрабатывается градостроительная документация о застройке поселений , в которых, в частности, устанавливаются границы земельных участков, может определяться архитектурное решение застройки, решаются вопросы инженерного оборудования, транспорта и благоустройства территории, а также иные вопросы.

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов разрабатываются совместно специализированной проектной организацией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функционирование в дальнейшем.

Опыт специального регулирования отношений в области территориального зонирования на уровне органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации уже существует. Правила застройки, основанные на новых механизмах правового регулирования градостроительной деятельности, утверждены, например, в Новгороде, Иркутске, Хабаровске, Казани, Самаре. В Москве принят Закон «О градостроительном зонировании территории г. Москвы».

Одним из первых городов, разработавших систему правового зонирования, является город Казань. В городе выделено 32 вида зон, объединенных в шесть групп: жилые зоны, центральные деловые и коммерческие, промышленно — коммунальные, зоны специального использования, рекреационные зоны, сельскохозяйственные зоны.

Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, определены регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом.

В Правилах застройки содержатся процедурные вопросы формирования земельных участков как объектов недвижимости. На сформированные земельные участки выдается сертификат разрешенного использования земельного участка. Этот документ закрепляет правовые условия использования и строительного обустройства объектов недвижимости. В то же время сертификат используется и как основание для проектирования. Например, на основании сертификата разрабатываются задания на проектирование и выдаются технические условия для присоединения к инженерным сетям.

В правилах застройки также содержатся процедуры предоставления городской администрацией первичных прав на земельные участки, сформированные как единицы недвижимости. При передаче участка в долгосрочную аренду, заключается договор с подробно определенными условиями передачи и мер по принудительному их выполнению либо расторжению договора.

Однако, наряду с рядом несомненных достоинств, Правила застройки г. Казани имеют и некоторые недостатки, которые характерны для многих подобных проектов. В частности, Правила застройки содержат сведения о предельных параметрах строительства только в некоторых зонах. Отсутствие этих требований для каждой зоны может приводить к ошибочным градостроительным решениям и нарушениям прав и интересов граждан.

Структура и содержание норм и правил застройки должны быть ориентированы на интересы застройщика при соблюдении гарантий общественных интересов и прав владельцев, арендаторов, пользователей соседних земельных участков. Таким образом, Правила землепользования и застройки являются необходимым документом для развития города, который способствует достижению привлекательности и безопасности города для населения и при этом увеличивает определенность и снижает риски для инвесторов.

Вопросы для повторения

Генеральный план, как целевая стратегия градостроительного развития города. Обязательные положения генерального плана.

Факторы, определяющие границы и особенности проектирования генеральных планов.

Основные графические материалы генерального плана.

Круг задач экономиста при разработке генерального плана.

Основные виды градостроительной документации о застройке населенных мест.

На какие территории разрабатываются проекты планировки?

Проект межевания территорий как основной документ для обеспечения стабильности отношений в сфере землепользования, и его содержание.

Какие показатели определяются в проекте застройки?

29 марта 2017 года были приняты обновленные правила землепользования и застройки российской столицы. Данный документ утверждается местным правительством на основе множества нормативных актов. ПЗЗ составляется для всех крупных городов нашей страны.

Какие аспекты определяют Правила

Правила землепользования распространяются на всю территорию Москвы (за исключением Щербинки, Троицка и МИЦ «Сколково).

Они определяют два важнейших аспекта:

  1. Виды капитального строительства и разрешенного использования земли. Простыми словами, определяют, что можно строить в той или иной части города, а что нет. Благодаря этому реализовывается единый городской ансамбль и не ущемляются чьи-либо права.
  2. Ключевые характеристики для разрешенного строительства. К таковым относят: плотность построек, максимально допустимое количество этажей (или предельная высота), предельный процент застройки в рамках участка земли. При нарушении утвержденных параметров, разрешение на строительство проекта выдано не будет.

Основные принципы ПЗЗ

Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:

  • Сохранение действующих характеристик застройки жилых кварталов. Реализация данного принципа обеспечивается тем, что в ПЗЗ отсутствуют другие виды разрешенного использования участков и корректируются характеристики застройки относительно имеющихся объектов.
  • Постепенное развитие промышленных зон, адаптация их под объекты инновационного производства.
  • Сохранение параметров ИЖС. Территории, предназначенные для индивидуальных жилых построек, всегда будут иметь адекватные характеристики (средняя плотность – не более 4-5 тысяч кв. м на 1 Га, предельная высота зданий – до 15 м и т.д.).
  • Сохранение и дальнейшее развитие природных территорий и объектов культурного наследия.
  • Контроль и установление ограничений по использованию земельных участков в пределах города.

Предназначение правил землепользования

После официального утверждения ПЗЗ, любая градостроительная деятельность в пределах обозначенных территорий должна вестись с соблюдением установленных правил. Порой этот факт заставляет застройщиков корректировать активные проекты (если были изменены условия использования).

Важно: если обновленные ПЗЗ приводят к необходимости чрезмерно масштабных корректировок в действующие строительные проекты, застройщики просят внести изменения в документ. Нередко правительство идёт на встречу.

Правила застройки и землепользования являются одним из важнейших документов города, и даруют инвесторам и жителям столицы:

  • оперативное получение актуальной информации возможностях строительства на определенной территории в черте города;
  • сохранение общегородского ансамбля, защиту от хаотичной или чрезмерно уплотненной застройки;
  • охрану объектов культурного наследия и окружающей среды;
  • принятие общих стандартов и правил, для градостроительных решений, благодаря единству системы, стала возможной автоматическая выдача градостроительного плана;
  • предотвращение конфликтов, связанных с планированием новых проектов, благодаря ПЗЗ, спорные ситуации (когда интересы разных застройщиков не сходятся) решаются «по букве закона», то есть по общим правилам и ни у кого не возникает претензий к таким решениям;
  • реализацию проектов по развитию города инвесторам, желающим воплотить в жизнь масштабный градостроительный проект, для получения разрешения достаточно будет взять официальную выписку из ПЗЗ.
Это интересно:  Скольконадо Проработать Чтобы Оформить Налоговый Вычет

На видео о правилах землепользования и застройки

Житель Москвы: А что обозначает буква «Ф» на всех картах?
Территориальная зона, вид разрешенного использования,
максимальная высота, плотность,
застроенность земельного участка — везде «ф»?

Сотрудник Москомархитектуры: «Ф» — это «Фсе что угодно.»

Из диалога на экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ

В Москве подходят к концу публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ). До 29 декабря включительно в префектурах административных округов принимаются замечания и предложения по проекту.

Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.
Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.
Что делать.

Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.

Таким образом, правила землепользования и застройки — это очень важный, нужный и полезный документ. Но только в том случае, если он отвечает двум условиям:

  1. он соответствует требованиям закона (то есть все буквы и цифры написаны так, как это установлено действующим законодательством, а не в свободной форме, допускающей любую трактовку на усмотрение чиновника),
  2. в нем содержатся только те параметры, которые устраивают местных жителей.

Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.

Документ, представленный правительством Москвы на публичные слушания под названием «проект правил землепользования и застройки города Москвы» («Проект ПЗЗ»), не отвечает ни одному из этих критериев. Это разрозненный набор текстов и карт, который вообще не является правилами землепользования и застройки.

Пройдемся по пунктам.

Итак, каков будет результат принятия собянинского «проекта ПЗЗ»:

  1. легализация тысяч незаконно построенных объектов
  2. легализация десятков тысяч строительных документов для незаконных строек
  3. в том числе — легализация докуменов для сотен незаконных строек, которые уже были отменены под давлением москвичей
  4. полное отстранение москвичей от влияния на принятие градостроительных решений
  5. легализация возможности бесконтрольной застройки вообще всех территорий, не занятых зданиями: дворов, парков, скверов, территорий школ, детских садов, больниц. Вообще всех.

На кону огромные деньги, поэтому чиновники правительства Москвы не останавливаются перед любыми нарушениями. Процедура публичных слушаний по ПЗЗ проводится с фантастическим, превышающим все ранее известные случаи количество махинаций.

В нарушение закона голоса за проект ПЗЗ собираются через интернет, что делает невозможным проверку их подлинности и открывает безграничный простор для махинаций, как со стороны чиновников, так и со стороны застройщиков. На собрание участников публичных слушаний массово пригоняли советников глав управ, бюджетников и проплаченную массовку, не пуская на них настоящих жителей. Префектуры административных округов, куда жители могут до 29 декабря сдать предложения и замечания по слушаниям, под разными предлогами отказываются принимать заявления против проекта ПЗЗ.

ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ КАЖДОМУ:

  1. распечатать подписные листы — https://clck.ru/AQow2

для жителей Лефортово разработан специальный подписной лист , в который включено требование отменить планы по незаконной застройке района — https://clck.ru/AQowf

  1. собрать как можно больше подписей соседей, друзей, коллег (подписи можно ставить только на той стороне листа, где есть «шапка», на обратно стороне подписываться нельзя),
  2. отсканировать или отксерить подписные листы (если ксерить, то в двух экземплярах); если сканируете, нужно распечатать по одной копии всех подписных листов;
  3. ДО СЕРЕДИНЫ ДНЯ 29 ДЕКАБРЯ 2016 ГОДА отвезти подписные листы и их копии в любую префектуру «старой Москвы» (ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СВАО, СЗАО, ЮВАО, ЮЗАО, Зеленоград);
  4. Отдать оригиналы подписей в «одно окно» префектуры, на копии КАЖДОГО ПОДПИСНОГО ЛИСТА получить штамп о принятии;
  5. Если не успеваете отвезти подписи до середины дня 29 декабря, можно отправить их по почте в любую из префектур «Старой Москвы». Отправить нужно до конца дня 29 декабря (главпочтамт работает круглосуточно, находится около м. Чистые пруды), ценным письмом с описью вложения. Все листы можно положить в один конверт, в описи вложения нужно написать «предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту ПЗЗ г. Москвы с требованием отменить слушания, отклонить проект, отправить проект на доработку, Х подписей наYлист ах». Важно, чтобы на почтовом штампе стояла дата не позднее 29 декабря. Копию описи вложения и чек на отправку необходимо сохранить.

Копии подписей крайне желательно передать представителям Московской городской коалиции, которая координирует борьбу за отклонение проекта ПЗЗ и отправку его на доработку.

Если у вас не получается доехать до префектуры до середины дня 29 декабря, или вы опасаетесь, что не сможете правильно оформить отправку подписей по почте, вы можете передать оригиналы и копии подписей представителям Московской городской коалиции, мы сами отвезем их в префектуру. Передать нам подписи крайне желательно не позднее утра 29 декабря.

С коалицией можно связаться по адресу — koalamoscow [email protected] gmail . com

PS ! В ближайшее время появятся отдельные инструкции:
— для тех, кто планировал принять участие в собрании участников публичных слушаний и кого не пустили на собрание и/или не дали выступить,
— для продвинутых активистов — подробный текст заявления о нарушениях,
— что делать, если префектура не принимает заявления по ПЗЗ

Следите за публикациями.

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Статья написана по материалам сайтов: itpgrad.ru, infogosuslugi.ru, bankfs.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector