Минфин и Верховный Суд: кадастровая стоимость не включает НДС

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

по исключению налога на добавленную стоимость
из рыночной стоимости объекта капитального строительства

Документ в формате word, pdf. Обсуждение проекта документа.

1. Настоящие Методические разъяснения (МР) предназначены для подготовки отчетов об оценке, а также заключений судебных экспертов для целей установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС) в размере рыночной. МР разъясняют порядок исключения величины НДС из рыночной стоимости объекта ОКС на основе Позиции судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ (определение от 15.02.2018 №5-КГ17-258) и развивают положения [1].

2. Для целей исключения НДС из итоговой величины рыночной стоимости ОКС следует исключить НДС из величин всех параметров, используемых в расчете:

2.1. В сравнительном подходе к оценке – НДС исключается из цен предложений/ сделок объектов-аналогов.

2.2. В доходном подходе к оценке – НДС исключается из всех расчетных значений (ставок аренды, операционных расходов и пр.).

2.3. В затратном подходе к оценке – затраты на воспроизводство / замещение определяется без учета НДС.

3. В случаях, когда в источниках информации прямо не указано на наличие или отсутствие НДС в соответствующих величинах, Оценщик / Эксперт должен уточнить данный факт доступными ему способами. При этом необходимо учитывать следующее:

  • указанная в оферте цена может быть «с», «без», «не облагается» НДС;
  • информация о наличии НДС в цене может быть получена из оферты, а также иных источников информации, в т.ч. путем телефонных переговоров;
  • учет НДС производится по ставке, действующей на дату предложения / сделки;
  • вариант «не облагается» означает, что соответствующая цена не содержит НДС;
  • передача прав на объект недвижимости может осуществляться посредством продажи долей или акций организации-собственника – такие сделки НДС не облагаются;
  • в случае невозможности установления факта наличия НДС в цене допускается использование информации о сложившейся рыночной практике в соответствующем сегменте, при этом причины такой невозможности должны быть описаны.

4. При исключении из стоимости объекта недвижимости стоимости прав на земельный участок следует учитывать, что сделки с различными правами на земельные участки имеют разное налогообложение, например: сделки с земельными участками (правами собственности) – не облагаются НДС, а сделки с правами аренды – НДС облагаются. Дополнительно смотри [2].

Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

  1. Методические разъяснения о специфике использования подходов к оценке ОКС в целях оспаривания кадастровой стоимости МР–4/16 от 05.04.2016
  2. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания / «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 6 (177) 2016

Материалы по теме:

  • МР-3 /18 от20.06.2018 — По сопоставлению объектов оценки (произведения искусства) с направлениями оценочной деятельности, указанными в квалификационных аттестатах в области оценочной деятельности
  • МР-2/18 от 20.04.2018 — О допустимом расхождении кадастровой и рыночной стоимости;
  • дело № 5-КГ 18-96 от 09.08.2018, кассационное определение ВС РФ;
  • методические материалы Ассоциации;
  • образовательная деятельность Ассоциации.

Учёт НДС в кадастровой стоимости объекта недвижимости. Комментарии экспертов SRG

В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой, расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с учетом налога на добавленную стоимость, который прибавляется к стоимости имущества.
Существует две различных точки зрения судов и налоговых органов, по поводу того стоит или нет учитывать НДС в кадастровой стоимости оценки недвижимости.

«Доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной без учета НДС подлежат отклонению по следующим основаниям.
Так, исходя из определения, приведенного в Федеральном законе от 29 июля 1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.
При этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается».

Аналогичная позиция содержится в Определении Московского городского суда от 18 августа 2016 г. N 4га-9490/16.

Это интересно:  Увольнение без отработки на испытательном сроке — Открой бизнес

С учетом приведенного судебного акта, позднее ФНС России в Письме от 26.10.2017 N БС-4-21/21650@ рекомендовали территориальным налоговым органам при рассмотрении вопроса о порядке применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением комиссии или суда в размере рыночной стоимости, включающей НДС, принимать во внимание складывающуюся в субъекте РФ судебную практику.

Позиция налоговиков была основана на письме Минэкономразвития России, от 12.10.2017 N Д22и-1031 в котором указано, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей обложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС.

Суд, рассмотрев дело, отказал в иске Общества о признании недействительным решения налогового органа, обосновав свой отказ тем, что кадастровая стоимость была установлена с НДС Комиссией Росреестра по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, и данная стоимость в последствии была утверждена Мосгорсудом при рассмотрении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как посчитал суд, ни налогоплательщик, ни налоговый орган, ни арбитражный суд уже не вправе пересмотреть такую стоимость, если она утверждена другим судом при установлении кадастровой стоимости.

Комментарий экспертов SRG:

НДС не должен увеличивать налоговую базу по налогу на имущество организаций.
В случае с недвижимым имуществом возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговым законодательством, но и от формы и структуры самой сделки, системы налогообложения юридического лица.
Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех случаях единой величиной. Именно поэтому стоимость недвижимого имущества должна быть рассчитана как налоговая база без НДС.
Налог на имущество юридических лиц рассчитывается от остаточной (балансовой) или кадастровой стоимости имущества, по которой он учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета, которая не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете.

Таким образом, результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС. Для корректного формирования итоговой величины стоимости при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах рекомендуется проводить их очистку от этого налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе величин, не включающих НДС.
Также следует обратить внимание на Определение Верховного суда РФ от 15.02.2018 по делу № 5-КГ17-258, в котором суд пересмотрел дело по заявлению ЗАО «ТД Зеленоград» и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд со следующей формулировкой:

«Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что выводы судов о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость в размере рыночной, основан на неверном токовании норм права»

Обзоры законодательства

  • О компании
  • Пресс-центр
  • Карьера
  • Контакты
  • Кабинет клиента
  • ENG
  • РУС
  • FIN
    • Главная
    • Пресс-центр
    • Обзоры законодательства
    • Верховный Суд РФ разрешил не учитывать НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости. Минфин России поддержал

    Информация и связи

    Верховный Суд РФ разрешил не учитывать НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости. Минфин России поддержал

    • Автор: Елена Степанова
    • Услуги: Строительство, Коммерческая недвижимость , Недвижимость и строительство
    • Дата: 18.05.2018

    23 апреля 2018 года Минфин России опубликовал письмо по вопросу формирования единой правоприменительной практики в части уменьшения кадастровой стоимости при ее определении на сумму НДС.

    В данном письме Минфин обращает внимание на правовую позицию Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, изложенную в Определении от 15 февраля 2018 года, которое было вынесено по одному из дел об оспаривании кадастровой стоимости (дело № 5-КГ17-258).

    Как известно, при оспаривании кадастровой стоимости владельцы недвижимости вправе установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной стоимости, при этом на практике часто возникал вопрос — необходимо ли судам учитывать НДС при определении новой кадастровой стоимости объекта?

    В деле, на которое ссылается Минфин России, Московский городской суд определил кадастровую стоимость на основании заключения эксперта, в котором рыночная стоимость была указана с учетом НДС. При этом суд указал, что рыночная оценка определяет стоимость объекта на открытом рынке, а на открытом рынке цена всегда будет включать НДС, если он подлежит уплате.

    Верховный Суд отменил решение Мосгорсуда и в обоснование своей позиции указал, что «само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость», а вывод Московского городского суда основан на неверном токовании норм права.

    Данную позицию Верховного Суда в целом нельзя назвать революционной. В системе арбитражных судов аналогичная практика сложилась достаточно давно. В частности, арбитражные суды указывали, что НДС не должен учитываться при расчете стоимости, поскольку недвижимость облагается НДС только при совершении сделок, а налог на имущество по смыслу Налогового кодекса РФ рассчитывается в базовом варианте от балансовой стоимости имущества, которая не учитывает НДС.

    Однако в системе судов общей юрисдикции, которые рассматривают споры о кадастровой стоимости, единообразия в подходах к этому вопросу до настоящего времени не было.

    Елена Степанова
    Партнер

    Александр Румянцев
    Управляющий юрист

    Дополнительная информация

    По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой или Александру Румянцеву в офис Capital Legal Services в Москве.

    Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая в той или иной степени может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.

    Письмо ФНС от 26 апреля 2018 г. N БС-4-21/8060@ Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

    от 26 апреля 2018 г. N БС-4-21/8060@

    ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

    НЕДВИЖИМОСТИ НА СУММУ НДС

    Обращаем внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 N 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

    При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

    Доведите разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование налоговых обязательств (включая налоговые проверки), исчисление которых производится исходя из кадастровой стоимости.

    Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    В целях формирования единой правоприменительной практики по вопросу об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму налога на добавленную стоимость Департамент налоговой и таможенной политики направляет для учета в работе письмо Минэкономразвития России от 17 апреля 2018 г. N Д23и-1986.

    Кроме того, обращаем внимание на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15 февраля 2018 г. N 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 17 апреля 2018 г. N Д23и-1986

    КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

    Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел письмо Департамента экономической политики и развития города Москвы о применении кадастровой стоимости для целей налогообложения и сообщает.

    Порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организации устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

    В случаях когда Налоговым кодексом Российской Федерации для целей налогообложения на имущество организаций предусматривается использование сведений о кадастровой стоимости такого имущества, порядок расчета налоговой базы не предусматривает каких-либо корректировок (поправочных коэффициентов, вычетов и т.д.) к величине кадастровой стоимости.

    В свою очередь, кадастровая стоимость является конкретной величиной на установленный период времени, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в будущем — в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

    Порядок применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, установленный статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости.

    Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и применяемой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации) для целей налогообложения на имущество организаций действующим законодательством не предусмотрено.

    Статья написана по материалам сайтов: www.srgroup.ru, www.cls.ru, sroroo.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector