Как проверить земельный участок при покупке, что нужно знать

Покупка недвижимости, а также земельного участка включает определённые риски. Зачастую они связаны с наличием у покупаемого объекта каких-либо обременений, вероятности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствие необходимых документов.

Для того чтобы свести к минимуму риски перед осуществлением купли-продажи нужно провести процедуру проверки юридической чистоты сделки.

Содержание

Права на землю и документы

Одним из важных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи является наличие у него прав собственности на данный земельный участок. Такие права должны быть подтверждены в обязательном порядке определёнными документам, которые прикладываются к договору.

Рассмотрим более подробнее виды таких документов.

Правоустанавливающие

Исходя из способа приобретения земельного участка документы могут быть следующими:

  • Договор купли-продажи;
  • Судебное решение;
  • Договор дарения или мены;
  • Свидетельство о вступлении в наследство.

В момент проверки земельного участка перед покупкой важно обратить внимание на срок, в течение которого продавец может владеть землёй. В том случае, если срок довольно длительный, то надёжность сделки повышается. Если, срок владения земельным участком менее года, то стоит быть осторожным и возможно отказаться от сделки.

Подтверждающие наличие прав собственности

Основным документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Во многих случаях наличие такого документа является обязательным, но бывают исключения:

  • Если право собственности возникло до 2000 года, когда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ и свидетельство не выдавалось;
  • Участок был получен по решению суда или наследству. В таком случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания судебного решения и, следовательно, государственная регистрация не требуется.

Но стоит отметить, что таких исключений на практике немного, поэтому факт наличия свидетельства считается важным. При этом продавец должен предоставить обязательно оригинал свидетельства. Копия должна быть заверена нотариально.

Данные о владельце, указанные в свидетельстве должны совпадать с паспортными данными. Кроме того, следует обратить внимание на категорию земельного участка и вид разрешённого использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт, до 2008 года кадастровый план

Ещё один важный документ, который подтверждает, что участок прошёл процедуру постановки на кадастровый учёт и получил соответствующий номер. Без выполнения данного требования продажа земельного участка может не состояться.

Паспорт должен содержать следующие данные:

  • ФИО владельца;
  • Категорию земельного участка;
  • Данные о частях участка;
  • План границ;
  • Сведения об обременениях.

Если были обнаружены какие-либо несоответствия, то стоит потребовать от продавца снизить цену или вообще отказаться от совершения сделки.

Выписка из ЕГРП

В том случае, если все вышеперечисленные документы имеются, важно потребовать данную выписку, так как с помощью неё можно установить правовое положение участка на данный момент времени.

Получить данную выписку имеет право не только собственник, а также любое заинтересованное лицо, если обратится в районное отделение Росреестра. В таком случае после отказа продавца предоставить выписку покупатель может получить самостоятельно.

Категория земли

Кроме документации требуется также проверка категории земли и вида разрешённого использования, так как от этого будет зависеть возможности использования участка.

Осуществляется это с использованием такой характеристики как кадастровый номер – уникального номера, который присваивается каждому участку во время постановки на учёт.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Благодаря данному номеру можно получить важную информацию об участке:

  • Размеры и границу;
  • Месторасположение;
  • Наличие построек;
  • Кадастровую стоимость;
  • Данные о владельце;
  • Категорию о земле;

Проверка

Проверка земельного участка перед покупкой важное требование, которое нельзя оставить без внимания. Осуществить проверку можно с помощью нескольких способов.

Через интернет

Процедура осуществляется на сайте Росреестра в разделе “Карты”. После того как был осуществлён ввод номера участка в окошке появится карта, на которой будет отмечен искомый объект.

По телефону

Проверить землю перед покупкой несложно. Достаточно обратиться нужно в территориальное отделение Росреестра, далее запросить и узнать нужную информацию. Осуществлять такую процедуру может только собственник земельного участка.

Путём личного обращения

Проверить земельный участок можно методом обращения в службу, которая осуществляет регистрацию, занимается картографией.

Данный вариант позволит получить подробную информацию об участке, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Наличие возможных обременений

Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.

Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.

  • Арест – ограничение накладывается судебным органом и возникают с наличием непогашенной задолженности;
  • Залог – в данной ситуации недвижимость будет выступать как обеспечение по какой-либо сделке и может быть затребована при определённых условием залогодержателем;
  • Сервитут – ограниченное право пользования землёй или земельным участком, которое предоставляется третьим лицам;
  • Долгосрочная аренда (более года) – при такой сделке даже смена собственника участка не будет основанием для её расторжения;
  • Притязание со стороны третьих лиц – например, когда при продаже участка требуется согласие жены или мужа;
  • Доверительное управление – в данном случае участок использует специально назначенный управляющий, в целях интересов собственника;
  • Ограничение о возможности использования земельного участка, например, запрет размещать объекты на территории природоохранных зон.

Таким образом, такие сведения должны быть отражены в свидетельстве о правах собственности на участок.

Проверка личности продавца

Выделяют ещё один важный критерий, который позволит определить юридическую чистоту купли-продажи – проверка личности продавца.

Самый важный и обязательный документ – паспорт. Данные из паспорта должны полностью совпадать с информацией, которая указана в бумагах на участок. Поэтому следует внимательно проверить на соответствие эти два документа.

Важно обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, а также на подлинность самого документа. Для этого нужно знать основные требования к его оформлению и признаки подделки.

В том случае, если сделка осуществляется с участием доверенного лица собственника, то обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность. Документ должен содержать информацию о цели, с которой он выдан.

Проверка земельного участка перед покупкой

Кому нужна проверка земельного участка перед покупкой

Поздравляем, Вы покупаете земельный Участок!

Вы – Инвестор. Вы покупаете участок для освоения его под ведение коммерческой деятельности. Приобретение земельного актива несомненно один из важнейших шагов в реализации планов и желаний Инвестора – Заказчика. Для этого потенциальный будущий собственник должен удостовериться в возможности предстоящего освоения территориии достижения желаемых технико — экономических показателей планируемого объекта.

Вы – Частное лицо. Вы решили приобрести земельный участок для развития личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для индивидуального жилищного (ИЖС) или дачного строительства, ведения садоводства, огородничества. Важно помнить о необходимости юридической проверки земельного участка, о тех характеристиках и документах, которыми должен обладать надел, чтобы ликвидировать или минимизировать риски после приобретения.

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Это интересно:  Как взять автокредит в энерогобанке

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

  • Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например:
    • земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
    • На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
    • Участок может находиться в охранной зоне
    • Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.
  • Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
  • По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
  • Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
  • Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Для устранения возможных рисков ничего не остается, как проверить земельный участок перед покупкой.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

  • Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
  • Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
  • Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
  • Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
  • Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Своевременная проверка земельного участка перед покупкой позволяет сберечь средства покупателя, вовремя отказаться от покупки участка или аргументировано значительно снизить его стоимость!

Ваши действия по покупке ЗУ перестают быть лотереей и становятся осмысленным, аргументированным и взвешенным действием.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Итак, для начала, потенциальному владельцу необходимо определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, который для него приемлем. При выборе предложений целесообразно отбирать варианты земельных участков с соответствующей категорией и видом разрешенного использования, либо если актив очень «приглянулся», рассмотреть возможность их приведения в соответствие с наименьшими потерями.

Мероприятия по определению потенциала — градостроительный и/или технический аудит земельного участка наша компания рекомендует будущим собственникам проводить до приобретения актива, на стадии рассмотрения вариантов предложений. Тогда покупка будет наиболее соответствовать целям приобретения.

Виды проверок участка перед покупкой:

Градостроительные проверки земельного участка (или градостроительный аудит) – проводится для определения (оценки)возможного потенциала как существующего и планируемого использования земельного участка, а также планов администрации на эту территорию. Иными словами – выясняется, ЧТО МОЖНО ПОСТРОИТЬ на ЗУ.

В градостроительную проверку участка входит:

  • Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
  • Анализ документов территориального планирования по участку:
    1. генеральный план города или городского округа (ГП);
    2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
    3. проект планировки территории (ППТ);
    4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
  • Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
    1. применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах;
    2. Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.
    3. Применительно к другим регионам – местные органы архитектуры и Администрация.

По результату градостроительной проверки Заказчик получает итоговый отчет, который позволит понять потенциал территории, а также как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий (проработанной дорожной картой) по достижению желаемого результата при минимальных затратах.

Техническая проверка земельного участка (или технический аудит) – проводится для оценки технических ограничений участка, в том числе для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям, присоединения территории объекта к улично-дорожной сети и др.

При проведении Технической проверки участка выполняются следующие действия:

  • обследование ЗУ и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
  • определение охранных зон существующих коммуникаций;
  • определение охранных и санитарно-защитных зон близлежащих объектов и возможности их сокращения;
  • выявление возможности присоединения к улично-дорожной сети;
  • выявление деревьев на участке и установление возможности их вырубки;
  • определение возможных точек подключения к сетям инженерного обеспечения;
  • проведение графического анализа выявленных ограничений застройки, проверки границ земельного участка.

В результате Клиент получает отчет, содержащий обоснованное мнение об обеспеченности инженерными сетями, возможности подключения к улично-дорожной сети, необходимости разработки проекта сокращения санитарно – защитной зоны и др.

Юридическая проверка земельного участка – проводится для подтверждения юридической чистоты земельного участка.Здесь потребуется анализ всей имеющейся на объект правоустанавливающей документации, кадастровой информации, выписок Росреестра, наличии ограничений (судебные решения, аренда, залог, сервитут) и др. Важно чтобы все характеристики земельного участка совпадали во всех документах и в данных всех имеющихся государственных баз.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой подразумевает получение архивных сведений обо всей предыстории участка.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Очевидно, что стоимость проверки земельного участка перед его покупкой несоизмеримо ниже затрат на решение проблем, которые можно получить при поспешных действиях.
Нередко случается, что обладая материалами проверки, Покупателю удается значительно снизить стоимость покупки и уже на первой стадии окупить затраты на такую проверку.
Компания РАНТА Девелопмент проводит проверки участков, гибко выбирая объем работ непосредственно к потребностям Клиентов. Стоимость проверки зависит от состава работ, сложности и срочности, обычно находится в пределах от 75…350 тыс.руб.

Сроки проверки обычно составляют от 1-2 недель (для проработок в экспресс-режиме) до 1-2 месяцев (с получением письменных ответов на запросы по ключевым вопросам). Эти сроки несоизмеримы со сроками реализации проектов, поэтому есть резон потратить небольшое количество времени для выявления рисков покупки.

Кроме того, видя имеющиеся плюсы и минусы участка, Инвестор имеет возможность качественно спланировать график своего проекта, и этим оптимизировать реализацию проекта как в части сроков, так и в части затрат.

Сроки и стоимость работ зависят от ряда факторов (в том числе от местоположения земельного участка, количества участков, требуемого состава работ и др.) и гибко корректируются под конкретный объект.

У Вас уже есть участок

В нашу компанию часто обращаются собственники земельных активов с целью провести работы по анализу территории для определения максимально допустимых показателей ее использования и выявления юридической чистоты.

В случае если вы собственник земельного участка и планируете его реализовать, то нелишним будет знать насколько он ликвиден, что зависит от множества факторов.

Основными характеристиками, влияющими на ликвидность участка, являются:

  • местоположение, инфраструктура и транспортная доступность, возможность присоединения к улично-дорожной сети либо трассе, границы ЗУ;
  • наличие/отсутствие обременений, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон коммуникаций, экологическая обстановка;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, возможность их быстрого подведения и рентабельность подключения;
  • наличие/отсутствие ГПЗУ и ИРД (исходно–разрешительной документации) для начала строительства, проектной документации;
  • планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования.
Это интересно:  Можно Ли Подать На Развод В Другом Загсе

Почему мы

Опыт, накопленный в течение более 10 лет позволяет специалистам РАНТА Девелопмент видеть ситуацию достаточно широко, чтобы спрогнозировать и исследовать возможные проблемы по участкам.

Нам многократно удается избавить покупателей ЗУ от множества проблем, затрат, о чем свидетельствуют как положительные отзывы и рекомендации наших Клиентов, так и поступление новых заказов от Партнеров, которые уже воспользовались нашими услугами.

Мы будем рады видеть Вас в числе своих Клиентов и получить следующий положительный отзыв от Вас!)

Подводные камни: как проверить земельный участок перед покупкой

Сегодня поговорим о том, как надо проверять земельный участок перед покупкой, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Важные особенности и условия

  1. Главное правило покупателя перед покупкой земли: внимательно изучайте все документы в отношении земельного участка, а при необходимости – запрашивайте новые.
  2. Имеет значение только то, что написано в официальных бумагах. Если слова продавца расходятся с содержанием документов – приоритет отдавайте документам.
  3. Непосредственно перед заключением договора закажите расширенную выписку на землю из ЕГРН.
  4. Пользуйтесь онлайн-ресурсами, чтобы провести предварительный анализ ситуации, например, Публичной кадастровой картой.

Далее рассмотрим некоторые особенности земли, которые нужно проверить перед подписанием договора и оформлением сделки.

Что необходимо посмотреть

В первую очередь возьмите выписку из ЕГРН, из которой можно узнать большую часть информации:

  1. Сам факт наличия выписки говорит о том, что участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости – это половина успеха.

Если выписки нет, покупать такой участок нельзя. Формально его не существует.

  1. Проверьте, что собственник участка — продавец. Если его имени нет в выписке, он не может подписывать договор. Если в выписке несколько собственников, значит, речь идет о покупке доли – скорее всего, возникнет преимущественное право покупки.
  2. В выписке должно быть указано право собственности, а не право пожизненного наследуемого владения или что-то другое).
  3. Проверьте наименование документа-основания, по которому продавец получил право собственности, а также дату вступления в право собственности. От этого зависит дальнейшая стратегия проверки.
  4. Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать вашим интересам.
  5. В выписке не должно быть фразы «границы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством». В графической части должны быть указаны координаты. Все это означает, что участок размежеван и его можно покупать.
  6. Проверьте обременения и аресты. Участок нельзя покупать до тех пор, пока они не будут сняты.

После того, как вы проверите все эти факты, можно копать дальше. Дополнительно читайте интересную статью о важных вопросах при покупке земли.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Некоторые риски

Продавец мог получить участок в собственность по разным документам, каждый из которых означает определенный уровень риска для покупателя.

  1. Решение суда. Продавец получил землю в результате судебного разбирательства. Есть риск последующих судебных споров в отношении этого имущества. Проверьте суть спора по картотеке судебных дел.
  2. Договор передачи в собственность в результате приватизации. Скорее всего рисков нет. Договор составляла администрация, сделка наверняка юридически чистая, земля не обременена правами третьих лиц.
  3. Договор купли-продажи, договор дарения. Оформлялся сторонами или риелтором, иногда нотариусом. Посмотрите также сторон договора, если это родственники – есть риск признания сделки притворной. Нужно обратить внимание на дату сделки (об этом ниже).
  4. Справка о выплаченном пае. Это означает приобретение через кооператив. Безрисковая сделка.
  5. Соглашение о разделе имущества. Заключается супругами в браке или после его расторжения. Такое соглашение однозначно означает отсутствие претензий супруга на землю.
  6. Свидетельство о праве на наследство – покупка участка, полученного по наследству. Самый рискованный вариант, поскольку нельзя точно отследить наличие недовольных наследников. По иску таких лиц ваша сделка может быть отменена через суд. Смотрите даты.

Срок владения земельным участком снижает риски во всех вышеперечисленных случаях. Если с момента заключения сделки, а лучше – с момента государственной регистрации права собственности – прошло более 3 лет, то риски стремятся к нулю за счет истечения сроков исковой давности.

Что нужно знать про землю

Перед покупкой обязательно оцените категорию земли и вид разрешенного использования. Эти правовые характеристики должны полностью отвечать вашим интересам. Указанные характеристики содержатся в выписке из ЕГРН. При этом, чтобы полностью быть уверенным, нужно пользоваться только свежими документами.

Например, для участков сельскохозяйственного назначения:

Категория земли Вид разрешенного использования земли
Земли сельскохозяйственного назначения · для ведения сельскохозяйственного производства

· для создания защитных лесных насаждений

· для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей

· для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств

· для ведения личного подсобного хозяйства

· для ведения дачного хозяйства

· для ведения садоводства

· для ведения животноводства

· для ведения огородничества

· для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

· для сенокошения и выпаса скота

Помните, что вид разрешенного использования можно изменить внутри категории относительно просто, а категорию изменить практически невозможно. Чтобы узнать перечень видов разрешенного использования, на которые можно изменить текущий вариант, нужно знать зону, к которой относится ваш участок. Эта информация содержится в публичной кадастровой карте.

Обязательно ли межевание

Участок обязательно должен быть размежеван, то есть должны быть установлены четкие границы не только на местности, но и на бумаге. Межеванием занимается кадастровый инженер, который составляет межевой план. В нем он указывает координаты участка, которые затем вносятся в ЕГРН, раньше вносили в ГКН.

При этом, если на местности границы не установлены, но установлены на бумаге – участок можно покупать. Достаточно только установить границу в соответствии с документами.

Проверить, есть ли межевание, можно по выписке из ЕГРН, в которой имеется графическая часть с координатами.

Если в выписке есть фраза «границы не установлены», покупать участок нельзя – межевание не проведено. С 2018 года продажи неразмежеванных участков запрещены. Это означает, что даже если вы подпишете договор, сделку не зарегистрируют.

Преимущественное право покупки

При продаже доли в праве собственности на земельный участок преимущественное право ее покупки возникает:

  • у сособственников – в любом случае;
  • у местной администрации – в случае продажи участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Продавец должен направить этим лицам извещение о преимущественном праве покупки. Документ составляется в письменной форме и содержит:

  • Ф.И.О. продавца;
  • Ф.И.О. сособственника;
  • предмет продажи – как в договоре;
  • цена продажи – обязательно в соответствии с будущим договором;
  • указание на возможность выкупить долю в течение месяца с даты продажи.

Письменное уведомление направляется сособственнику так, чтобы можно было установить дату получения:

  • лично в руки под расписку о дате получения;
  • почтой заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Продавать долю третьему лицу можно только спустя месяц после получения сособственником извещения, либо сразу после получения письменного нотариального отказа сособственника от покупки.

Покупателю обязательно нужно удостовериться в том, что преимущественное право соблюдено. В противном случае в течение 3 месяцев после сделки лицо, право которого нарушено, вправе обратиться в суд и перевести права покупателя по сделке на себя. Покупатель в таких случаях будет вынужден взыскивать убытки в продавца, что не всегда эффективно.

Как оценить землю

Стороны вправе оценить участок по собственному усмотрению, установив стоимость в договоре.

Чтобы установить рыночную стоимость, можно обратиться к независимому оценщику, который проведет сравнительный анализ и установит рыночную стоимость участка.

Обратиться к оценщику может продавец или покупатель. Услуги оценщика оплачиваются дополнительно и начинаются в среднем от 7 000 рублей за оценку одного участка.

Можно ориентироваться и на кадастровую стоимость. Она указана в выписке из ЕГРН.

Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости с точки зрения гражданского права не запрещена и для покупателя не несет никаких рисков, но с точки зрения налогов предусматривает для продавца определенные сложности.

Если земля получена продавцом после 1 января 2016 года, то при расчете НДФЛ от продажи земли действуют следующие правила:

  • если цена договора составляет более 70% от кадастровой стоимости земли, то сумма налога рассчитывается от цены договора;
  • если цена договора составляет менее 70% от кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости. Цена договора при этом не учитывается.

Если же имущество приобретено продавцом до 1 января 2016 года, налог рассчитывается от цены договора.

Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать

Приобретение земельных владений, по большей части, связаны с желанием человека обрести загородную усадьбу или, если бюджет семьи не позволяет столь значимые расходы, — купить дачный участок для возделывания земли.

Целевое и экономическое предназначение предусматривает подразделение всех земель российского фонда на несколько разновидностей:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • участки водного и лесного фондов;
  • земли для промышленных объектов;
  • территории для размещения населенных пунктов и ИЖС;
  • земли, имеющие статус особой охранности;
  • земли запаса;
  • территории общей собственности.

Из всего перечня земельных наделов продаже подлежат только участки под строительство домов или коттеджей, для ведения дачного или подсобного хозяйства.

Как выбрать подходящий участок

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:

  • земли, имеющие отношение к государственной собственности;
  • территории муниципального распоряжения;
  • земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
  • собственности федеральных органов и субъектов РФ;
  • земли и территории в частном распоряжении.

При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.

О том, что нужно учесть на этапе выбора земельного участка — на видео

Где узнать об ограничениях использования участка

Прежде чем осуществить сделку по приобретению земельного участка покупателю следует получить сведения о существующих ограничительных распоряжениях – судебных решениях, аренде, залоге, сервитуте. Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав выписку из ЕГРП в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости.

Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

Как оформить и зарегистрировать право собственности

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:

  1. сбор и cверка документации;
  2. составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
  3. расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
  4. регистрация сделки в Росреестре.

По существующему законодательству такие сделки подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:

  1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя — паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
  2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
  3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
  4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
  5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
  6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
  7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется;
  8. сведения о нормативной стоимости участка;
  9. нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка.

Перечень, состав и количество необходимых бумаг заранее уточняется в территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.

Как обезопасить предстоящую сделку

В последнее время участились случаи сделок купли-продажи земельных участков по фальшивым, поддельным документам с недостоверными данными.

Чтобы сделка носила безопасный характер, следует убедиться в подлинности и достоверности всех документов, относящихся к процессу приобретения земельного или дачного участка, и сличить их с данными сайтов госорганов.

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Не лишним будет проверка паспортных данных как продавца, так и его супруга/супруги и убедиться в правильности сведений о прописке, семейном положении. А также истребовать нотариально удостоверенное согласие второй половины на осуществляемую сделку.

Как проверить историю земельного участка

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом. Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем. Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

В результате выверки и анализа необходимо выявить:

  • к какой категории земель относится участок и его состав;
  • существующие требования третьих лиц к земельному участку либо наличие текущих судебных разбирательств;
  • наличие обременений и ограничений права использования;
  • доскональное соблюдение процедуры размежевания земельного участка;
  • присутствие объектов недвижимости на исследуемом объекте;
  • информацию об использовании территории, планируемой к покупке, в хозяйственных целях.

Вся необходимая и полезная для будущего собственника информация может быть почерпнута из следующих бумаг:

  1. свидетельство о праве собственности – указывает на документы основания, содержит характеристику объекта, кадастровый номер;
  2. правоустанавливающие документы — договоры купли/продажи, дарения, наследования и т.д. Рассмотреть их с точки зрения правомочности и соответствия остальным документам. Проследить как можно глубже хронологию сделок с земельной недвижимостью.
  3. паспорт кадастровый – предоставляет данные о категории, границах, стоимости, сведения о правах, собственниках.
  4. землеустроительное дело – информирует о межевании и согласовании границ и месте их нахождения.
  5. публичная кадастровая карта – указывает месторасположение земли, площадь. Наложение границ земельного участка можно отследить на спутниковых картах.
  6. выписка из ЕГРП – озвучивает действующие данные и сведения по участку.
  7. визуальная отождествление на местности – предоставляет возможность ознакомиться с реальным положением дел, а также выявить расхождения в натуре с данными на бумажных носителях.

Покупка земельного участка с соблюдением всех правовых норм потребует от будущего собственника значительное количество времени и сил. Для того чтобы процесс приобретения не затянулся и финал истории покупки был удовлетворительным, уместно обращение к опытным юристам.

Как правильно покупать земельный участок, чтобы впоследствии не пришлось «разгребать» проблемы? Ответ — на видео

Об основных «подводных камнях», которые ожидают неопытного покупателя земельного участка рассказывает юрист.

Статья написана по материалам сайтов: rantadevelopment.ru, kapremont.expert, terrafaq.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector