Договор купли-продажи норичниковых

См. также Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг (утв.Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 октября 2018 г.)

Понятие договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

По юридической природе договор купли-продажи:

  • консенсуальный,
  • возмездный,
  • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон),
  • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи : как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи:

  • перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает:

  1. по общему правилу — с момента передачи вещи , если только иное не предусмотрено законом или договором;
  2. когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации , если иное не установлено законом (ст. 223 ГК; например, на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара в общем случае переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

  • розничной купли-продажи;
  • поставки товаров;
  • поставки товаров для государственных нужд;
  • контрактации;
  • энергоснабжения;
  • продажи недвижимости;
  • продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК).

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Стороны договора купли-продажи:

  1. продавец,
  2. покупатель.

Субъекты договора купли-продажи:

  • граждане,
  • юридические лица,
  • государство.

Предмет договора купли-продажи:

  1. имущество, не изъятое из гражданского оборота,
  2. имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи:

  • обязательства субъектов (напр., долги);
  • нематериальные блага.

Содержание договора купли-продажи

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокуп­ность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание дого­ворного обязательства.

Условие о предмете является единственным существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор непосредственно определяет:

  1. наименование и
  2. количественные характеристики товара либо эти данные определимы исходя из условий договора (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

При этом необходимо помнить, что продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна с соблюдением специального правового режима: особого субъектного состава и при наличии необходимых разрешений (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Для отдельных разновидностей купли-продажи закон называет дополнительные, помимо предмета, существенные и необходимые условия (которые названы таковыми в законе или иных правовых актах).

Так, в договоре поставки существенным является условие о сроке договора (ст. 506 ГК РФ), в договоре продажи недвижимости ― условие о цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ. Таковыми, в частности, могут быть условия конкретизирующие (§1 гл. 30 ГК РФ):

  1. обязанности продавца по передаче товара (срок и момент исполнения обязанности передать товар и др.), а также обязанность покупателя принять товар;
  2. переход риска случайной гибели товара;
  3. ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
  4. обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
  5. последствия неисполнения обязанности передать товар, а также принадлежности и документы, относящиеся к товару;
  6. количество и ассортимент товара, а также последствия нарушения условий о количестве и об ассортименте товаров;
  7. качество товара и проверку качества товара (его гарантию, исчисление гарантийного срока, срок годности товара, исчисление срока годности товара), а также последствия передачи товара ненадлежащего качества;
  8. недостатки товара, за которые отвечает продавец, сроки их обнаружения;
  9. комплектность товара, последствия передачи некомплектного товара;
  10. тару и упаковку, последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке;
  11. извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи;
  12. цену товара, порядок его оплаты;
  13. страхование товара;
  14. сохранение права собственности за продавцом.

При их отсутствии конкретный договор будет считаться заключенным, но при его исполнении стороны могут и не получить того результата, на который рассчитывали (например, отсутствие условия о неустойке может привести к безответственности контрагента и т.д.).

Цена договора купли-продажи является договорной, определяется как в российских рублях, так и в валюте других стран, однако платеж в Российской Федерации всегда должен осуществляться в российских рублях. Цена на некоторые товары (напр., на энергоресурсы) может устанавливаться государством. Цена является существенным условием договора купли-продажи лишь в двух случаях:

  1. при продаже товара в рассрочку и
  2. при продаже объектов недвижимости.

Отсутствие цены в других договорах купли-продажи означает, что платеж должен совершаться по цене, существующей на аналогичные товары (п. 3 ст. 421 ГК).

Срок договора купли-продажи в различных его видах играет разную роль. Так, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других – нет.

Если срок договора не определен, то товар должен быть передан в разумный срок , а оплата его осуществлена после передачи товара (ст. 314, 457, п. 1 ст. 486 ГК). Если нарушение срока исполнения договора влечет за собой утрату его смысла для покупателя, такой договор называют договором на срок (п. 2 ст. 417 ГК).

Продавец обязан передать товар покупателю:

  • в определенном месте;
  • со всеми принадлежностями:
  • со всеми документами, относящимися к товару;
  • в согласованном количестве и ассортименте;
  • соответствующей комплектности или комплекта (набор товаров);
  • установленного качества:
  • в надлежащей упаковке;
  • свободным от прав третьих лиц.

Покупатель обязан оплатить товар.

Форма договора купли-продажи

Чаще всего бывает устной.

В письменной форме должны совершаться следующие договоры:

  • продажа недвижимости (договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации );
  • внешнеторговые сделки;
  • с участием юридических лиц ;
  • между гражданами на сумму более 10 МРОТ (за исключением тех случаев, когда сделки совершаются в момент их заключения).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется гл. 28 ГК, однако в договорах поставки (ст. 506 ГК), розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), поставки для государственных нужд (ст. 527, 529 ГК), энергоснабжения (ст. 540 ГК) он имеет свои особенности.

Образец договора купли-продажи антиквариата

Антиквариатом считаются старинные вещи, обладающие высокой культурной и эстетической ценностью.

За такими вещами «охотятся» коллекционеры и любили древностей.

При этом среди предложений купить антиквариат часто можно столкнуться с мошенниками, что продают подделки, а потому, прежде чем осуществлять сделки, предметом которых являются старинные вещи, не помешает воспользоваться услугами специалиста, который сможет определить истинный возраст такой вещи.

С правовой точки зрения, договоры относительно предметов старины имеют несколько отличительных особенностей.

Их можно покупать, продавать, обменивать или дарить. К подобным соглашениям будут применяться базовые условия Гражданского кодекса РФ.

Также необходимо отметить, что сделки, в отношении культурных ценностей, которые по условиям соглашения пересекаются в ту или другую сторону государственную границу России, должны быть заключены строго в письменной форме. Это требование специального нормативного акта – Закона РФ от 15 апреля 1993 №4804-1.

Образец типового договора купли-продажи антиквариата

Относительно содержания договора купли-продажи антиквариата, то он составляется с минимальными отличиями от иных аналогичных сделок, предметом которых старинные ценности не являются.

Учитывая особую культурную значимость предмета договора, цена по сделке также будет являться существенным условием, поскольку за индивидуализированные ценные вещи правило определения цены по аналогии применить будет невозможно.

Предмет сделки также выступает существенным условием.

Для составления соглашения в его текст необходимо будет включить следующие сведения:

  • Дату и место заключения договора;
  • ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, адреса;
  • Предмет соглашения. Отражать следует договоренность сторон относительно идентифицированного объекта антиквариата, прописав все известные данные о нем;
  • Цена сделки, сроки и условия внесения оплаты;
  • Права и обязанности сторон по договору;
  • Ответственность сторон;
  • Иные условия;
  • Подписи сторон.

Договор допускается заключить также в устной форме, за исключением вышеназванных случаев, когда антиквариат пересекает границу страны.

Хотя, конечно, заключение письменных соглашений во всех иных случаях также представляется целесообразным, поскольку это минимизирует возможные риски неисполнения договоренностей.

Особенности договора купли-продажи антиквариата

Договор не подлежит обязательной регистрации в органах государственной власти, а также не требует нотариального удостоверения.

При этом стороны могут прибегнуть к услугам нотариуса, если им это необходимо.

С точки зрения юридической конструкции договора, то он по сравнению с иными сделками подобного рода осложнен только наличием второго существенного условия – цены, в остальном никаких значимых отличий нет.

Типовой образец договора купли-продажи книг.

Про т иповой образец договора купли-продажи без НДС смотрите тут.

Как уже упоминалось, на рынке присутствует множество мошеннических предложений антиквариата. Продаваться могут просто специально состаренные вещи или откровенные подделки.

Чтобы не стать жертвой аферистов, рекомендуется, во-первых, проверять репутацию продавца, во-вторых, привлекать для оценки приобретаемого товара эксперта, чтобы тот смог оценить возраст и состояние вещи, выдаваемой за антиквариат.

Существенные условия договора купли-продажи антиквариата

Учитывая уникальный характер антиквариата, правило об аналогичных ценах в регионе применено быть не может, поскольку подобная вещь может быть вообще одна-единственная во всем мире.

Соответственно, цена в данном случае будет выступать существенным условием сделки.

Предмет является существенным условием всех сделок купли-продажи. В договоре нужно отразить все признаки старинной вещи – указать название, описать внешний вид, если известен год производства или автор, прописать и эти данные.

Чем более полно будет описан предмет, тем лучше.

Все остальные условия соглашения, будь то порядок оплаты, права и обязанности, ответственность, стороны могут включить по своему усмотрению. Это диспозитивные нормы, которые продавец и покупатель должны урегулировать путем договоренностей между собой.

Общая храктеристика договора купли-продажи

В одном из номеров «Сибирский юридический вестник» была опубликована статья «Эволюция договора купли-продажи в отечественном законодательстве и доктрине: по пути от дифференциации к единству». Продолжая рассмотрение договора купли-продажи, ниже остановимся на таких наиболее общих его характеристиках, как: 1) взаимность; 2) возмездность; 3) особенности момента заключения.

1. Взаимность. Договор купли-продажи представляет собой двусторонний (взаимный) или синаллагматический договор (греч. synallagma — взаимоотношение), из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер.

Двусторонний характер договора купли-продажи сегодня вообще не вызывает сомнений, однако нельзя не заметить об отсутствии такой определенности в прошлом. Так, в русской цивилистической мысли 19 в. было распространено мнение, вообще лишавшее куплю-продажу договорного статуса, а потому исключавшее все рассуждения о ее одностороннем или взаимном характере. Такой подход основывался на том, что при отчуждении вещи в собственность договором признавался договор о продаже (или т. н. договор запродажи, заключаемый в форме запродажной записи), тогда как куплю-продажу или купчую рассматривали в качестве фактических действий по приемо-передаче имущества, совершаемых в форме традиции (для движимой вещи) или составления купчей крепости (для недвижимости) во исполнение заключенного ранее договора запродажи. «Во всех законодательствах, — писал в связи с этим К. Победоносцев, ссылаясь на разработчика Свода законов Российской Империи М. М. Сперанского, рассматривавшего купчую в качестве traditio symbolica, — купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности. В системе нашего права продажа отличается от договора о продаже. Купчая есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его — переход имущества от одного лица к другому . Договор о продаже именуется у нас в особенности запродажей, и в этом виде включен в систему обязательств». В то же время, как указывают некоторые исследователи, в практических кругах получил распространение взгляд на куплю-продажу как на одностороннеобязывающий договор, обязанной стороной в котором является покупатель. Не исключено, что взгляд этот мог основываться на признании за договором купли-продажи реального характера, где передача продавцом вещи рассматривалась предпосылкой заключения договора (а потому лежала за рамками договора), а не его договорной обязанностью. Впоследствии, уже в советский период, определенную поддержку суждению об одностороннем характере договора купли-продажи предоставила ст. 66 ГК 1922 г., согласно которой момент передачи права собственности на индивидуально-определенную вещь по договору связывался с моментом совершения последнего (т. н. консенсуальная система перехода права собственности), а потому не находился в зависимости от действий продавца.

Между тем двусторонний характер договора купли-продажи следует уже из самого его определения и названия: он состоит из двух элементов — «купля» и «продажа», юридически корреспондирующих друг другу и находящихся по отношению друг к другу в состоянии экономического равновесия. В ряде случаев по тексту ГК РФ законодатель предпочитает использовать только один элемент (например, продажа недвижимости, продажа предприятия — см. ст. 549, 559 ГК), что объясняется, на наш взгляд, исключительно языковыми причинами и соображениями краткости (особенно если учесть, что за исключением договора розничной купли-продажи названия всех прочих отдельных видов договора купли-продажи вообще не основаны на лексической единице «купля-продажа»). «Купля» и «продажа», таким образом, являются двумя составными элементами единого образованного на их совокупности гражданско-правового отношения — договора купли-продажи. Примечательно, что в обоснование неразрывного единства этих двух элементов Д. И. Мейер указывал, что в противном случае становилась бы возможной ситуация одновременной действительности «купли» и недействительности «продажи», следовательно, покупатель мог бы приобрести вещь, сохранив при этом деньги, предназначавшиеся к уплате за эту вещь.

Взаимный характер договора купли-продажи определяется не только и не столько тем, что его участниками являются две стороны — продавец и покупатель, а тем, что обе стороны здесь наделены взаимными правами и обязанностями. Так, обязанности продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанности покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования ее уплаты со стороны продавца. Этим, однако, дело не ограничивается, поскольку тот же продавец (как и покупатель) несет и другие обязанности. Одни из них обнаруживают себя только в некоторых случаях, поскольку зависят от характера и особенностей отчуждаемого блага (например, обязанности обеспечить необходимый ассортимент, комплектность и комплект отчуждаемых благ — см. ст.467, 478, 479 ГК) или от определенной ситуации (например, обязанность выступить на стороне покупателя в случае спора об эвикции — см. ч.1 ст.462 ГК). Другие обязанности продавца, напротив, проявляют себя практически всегда, а потому их можно признать универсальными (так, с традицией, учитывая общее правило о моменте перехода права собственности по договору, предусмотренное в п.1 ст.223 ГК, тесно связана обязанность продавца перенести на покупателя право собственности, кроме того, продавец во всяком случае обязан передать товар в надлежащем количестве и качестве — см. ст.465, 469 ГК), хотя в некоторых случаях могут отсутствовать и они (например, при отчуждении по договору купли-продажи имущественного права — см. п. 4 ст. 454 ГК). Помимо обычных прав и обязанностей, которые принадлежат соответственно кредитору и должнику и корреспондируют друг другу, обязательственному праву известны и т. н. кредиторские обязанности, общая специфика которых состоит в том, что они принадлежат кредитору и не носят характера встречного с его стороны удовлетворения, а потому взаимности, кредитор, стало быть, должен нести их перед должником именно как кредитор, а должник не вправе требовать их исполнения. Другая особенность кредиторских обязанностей заключается в известной их факультативности, так как исполнение основной обязанности должником часто возможно и без оказания соответствующей помощи со стороны кредитора. Число кредиторских обязанностей в современном гражданском праве заметно уступает удельному весу, который они имели, и роли, которую играли в прошлом, где самый факт их существования находил свое логическое и последовательное воплощение в принципе товарищеского сотрудничества сторон при исполнении ими своих обязанностей (см. ч.2 ст.168 ГК 1964 г.). В рамках современного договора купли-продажи кредиторскую обязанность, по всей видимости, можно встретить в п.2 ст.484 ГК, где в качестве общего правила (если иное не предусмотрено законодательством или договором) сформулирована обязанность покупателя совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Согласно имеющемуся мнению, совершение покупателем таких действий — одна из составляющих его обязанности по принятию товара, исполнение которой обеспечено санкциями (см. п.3 ст.484 ГК). Однако если все же предположить и допустить, что в п.2 ст.484 ГК речь идет о необходимости совершения покупателем именно обеспечительных по своему характеру действий, выходящих за рамки его обязанности принять отчуждаемое имущество (см. п.1 и п.3 ст.484 ГК), отнюдь не исключена ситуация, когда покупатель хотя и принимает товар, но не выполняет при этом необходимых для данного случая обеспечительных действий (или кредиторскую обязанность).

Это интересно:  Исковое заявление о взыскании задолженности по договору хранения

Исполнение сторонами договора купли-продажи своих обязанностей носит встречный характер, при этом, поскольку согласно п.1 ст.486 ГК «покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара», если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства, последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены, вообще говоря, может быть любой. Между тем данное правило представляется необходимым и правильным толковать буквально, анализируя его с учетом употребляемого здесь термина «непосредственно», а также в обязательной совокупности с правилами ст.487 ГК, а потому в качестве общего правила все же следует признать, что обязанности покупателя по оплате товара должны исполняться вслед за исполнением продавцом его обязанности по передаче имущества. Обратная последовательность в исполнении сторонами обязанностей (т. е. когда бы уплата покупной цены предшествовала передаче имущества) может быть в том случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок (см. ст.487 ГК). Поэтому случаи оплаты имущества непосредственно как до, так и после его передачи (см. п.1 ст.486 ГК), как видно, следует отличать от случаев предварительной оплаты к определенному сроку (см. п.1 ст.487 ГК): если первые не колеблют общего правила о соотношении между взаимными обязанностями продавца и покупателя, вторые, напротив, изменяют это соотношение, устанавливая исключение из общего правила о первоочередности исполнения обязанности продавцом. Практическое значение выяснения подобного соотношения может быть связано с применением сторонами договора купли-продажи диспозитивных правил п. 2 и 3 ст.328 ГК, предусматривающих в процессе исполнения встречных обязательств возможность полного или пропорционального неисполнения обязательства в ответ на полное или частичное неисполнение встречного обязательства, а также необходимость предоставления исполнения, если встречное исполнение уже состоялось. Применительно к тем случаям, когда исполнение сторонами договора купли-продажи своих обязанностей не носит встречного характера, ГК РФ предусмотрены альтернативные последствия в виде допередачи товара или возврата уплаченной покупной цены (для получившего предоплату продавца — см. п.3 ст.487 ГК) и в виде оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (для покупателя, приобретшего товар в кредит, — см. п.3 ст.488 ГК) с возможностью начисления процентов в соответствии со ст.395 ГК в первом случае на сумму предварительной оплаты, во втором — на просроченную к уплате сумму (см. соотв. п.4 ст.487, п.4 ст.488 ГК).

2. Возмездность. Договор купли-продажи является возмездным договором, возмездность, в свою очередь, выступает обязательным признаком всякого договора купли-продажи. И это может быть не случайным, ибо, согласившись сегодня со сделанным более полувека назад утверждением И.Б. Новицкого, что всякий двусторонний договор является возмездным (но не всякий возмездный договор носит взаимный характер), возмездность договора купли-продажи можно рассматривать неким логическим «продолжением» его двустороннего характера.

Возмездными принято считать договоры, удовлетворяющие имущественный интерес каждой вступающей в него стороны, напротив, безвозмездные договоры служат интересу только одной стороны, другая же сторона здесь не имеет какой-либо имущественной выгоды. Преломление приведенного суждения классика, а также современного легального определения возмездности как платы или иного встречного предоставления за исполнение тем или иным лицом своих обязанностей (см. п.1 ст.423 ГК) на договор купли-продажи располагает к выводу, что, вообще говоря, возмездность здесь можно и следует рассматривать двояко: и как имущественное предоставление, совершаемое продавцом в ответ на действия покупателя, и как имущественное предоставление покупателя в ответ на действия продавца, при этом плата в виде предоставления одной из сторон денежных средств, особо упоминаемая в диспозиции п.1 ст.423 ГК, выступает лишь в качестве наиболее типичного, но при этом не единственно возможного случая встречного предоставления. Учитывая в то же время, что со времен римского права и по сей день общий смысл договора купли-продажи состоит в возмездном приобретении вещи (а не наоборот), как, впрочем, принимая во внимание и ту специфическую роль денег, которую они выполняют в обществе, выступая всеобщим стоимостным эквивалентом, возмездность в договоре купли-продажи надлежит рассматривать узко: с точки зрения действий, совершаемых покупателем. Вывод о возмездности (по всей видимости, берущей начало от слова «возмездие») как о действиях покупателя (а не продавца) подтверждает и другой факт: как было установлено только что, по общему правилу именно оплата товара следует за передачей и, отличаясь вторичным характером, выступает в качестве того самого интересующего нас «возмездия». Вот почему ниже, при характеристике возмездности договора купли-продажи, подробнее остановимся на вопросе о покупной цене, уплачиваемой покупателем за приобретаемое имущество.

В соответствии с догмами римского права цена в договоре купли-продажи должна быть определенной (pretium certum), истинной (pretium verum) и справедливой (pretium justum). Однако начнем с того, что в римском праве классического периода очевидные различия, связывавшиеся с т. н. сабинианским и прокульянским направлениями, существовали уже в отношении самого характера возмездности в договоре купли-продажи. «Цена, — учил Гай, — должна состоять в денежной сумме; возник однако ж вопрос, может ли она состоять в других вещах, например, могут ли быть ценою другие вещи: раб, платье, земля? Наши учителя, — продолжает он, — думают, что цена может состоять и в другой какой-либо вещи. Отсюда происходит то, что, как обыкновенно говорят, мена вещей образует куплю-продажу и есть древнейший вид купли-продажи . Основатели другой школы были противного мнения: они думали, что мена вещей одно, купля-продажа другое» (Gai. Inst. 3.141). «Но, так как при купле-продаже должна быть и цена и вещь, — отмечал, в свою очередь, Павел (являвшийся представителем, второго, прокульянского, направления), — то мена не может быть куплей-продажей, так как нельзя разобрать, какая из двух вещей товар, какая цена, а здравый смысл не позволяет, чтобы одна и та же вещь и продавалась и была покупной ценой» (D. 19.4.1). Вместе с тем в римском праве, если вспомнить, договор купли-продажи являлся консенсуальным контрактом (consensu), тогда как договор мены относился к числу безымянных контрактов (contractus innominati). Противопоставление этих двух договоров иллюстрируют другие слова Павла: «Контракт купли-продажи заключается простым выражением воли договаривающихся сторон, а мена порождает обязательство с передачей вещи; [если вещь еще не передана, то мы говорим, что обязательство возникает в силу простого соглашения, но это принято лишь в обязательствах, имеющих определенное название, как то: при купле-продаже, найме, поручении] (D. 19.4.1.2). И далее: «если я дам деньги, чтобы получить вещь, то это купля и продажа; если же я даю вещь, чтобы получить вещь, и так как установлено, что мена вещей не является куплей, то нет сомнения, что возникает цивильное обязательство и предметом соответствующего иска является не то, чтобы ты возвратил полученное, но то, чтобы ты был присужден к уплате моего интереса в получении вещи; [если же я хочу получить обратно мое, то истребуется то, что дано, так же, как происходит истребование того, что дано в силу известного основания, если основание отпало]» (D. 19.5.5.1).

C точки зрения современной цивилистической доктрины и гражданского законодательства требования к характеру возмездности в договоре купли-продажи носят вполне определенный характер, поэтому, разумеется, вовсе не любая возмездность позволяет квалифицировать тот или иной возмездный договор, хотя бы и напоминающий куплю-продажу внешне, как договор купли-продажи. В любом договоре купли-продажи характер возмездности должен соответствовать двум совокупным требованиям, а именно: а) взаимному обмену здесь обязательно подлежат разнородные эквиваленты; б) разнородные эквиваленты здесь обязательно должны быть товарно-денежными, а потому все экономические отношения купли-продажи и основанные на них одноименные договорно-правовые формы должны соответствовать экономической формуле ( ). Отсюда следует, что обмен однородных по природе благ (например, одних вещей на другие вещи или денежных знаков на другие денежные знаки — , ), как и иной обмен, не вписывающийся в формулу (например, оплата товаров работами или услугами — т. е. действиями), очевидно? предполагает иную гражданско-правовую квалификацию общественных отношений. Так, экономический обмен одного вида неденежного имущества на другое, как и обмен одних денежных знаков на другие (если все денежные знаки при этом выполняют платежную функцию) юридически обслуживает договор мены (см. гл.31 ГК), тогда как оплату товаров теми или иными действиями — соответствующие смешанные договоры (см. п.3 ст.421 ГК). Напротив, в тех случаях, когда обмениваются валюты разных государств, одна из которых выступает в качестве законного платежного средства, а другая относится к иностранной валюте, а потому является не средством платежа, а особым товаром (см. п.1, 2 ст.140 ГК), подчинение соответствующих правоотношений формуле требует квалифицировать их не как договор мены, а как частный случай договора купли-продажи с известной спецификой правоприменения (см. п.2 ст.454 ГК). Однако если на территории РФ в соответствии с действующим законодательством осуществляется экономический обмен одной иностранной валюты на другую иностранную валюту, сугубо товарный характер обмениваемых ценностей предполагает квалификацию правоотношения как договора мены. В соответствии со всем отмеченным не вполне удачной видится формулировка правила п.4 ст.498 ГК, посвященного автомату для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты и позволяющего применять в соответствующих случаях правила о розничной купле-продаже, которое следует иметь в виду, во-первых, в строгой связи с содержащейся здесь же оговоркой «если иное не вытекает из существа обязательства» (см. п.4 ст.498 ГК), во-вторых, с учетом установленного субсидиарного применения правил о договоре купли-продажи к договору мены (см. п.2 ст.567 ГК).

Характеризуя возмездность в договоре купли-продажи, необходимо заметить, что возмездность — явление, весьма близкое эквивалентности, но не тождественное ему. Возмездность представляет собой явление юридическое, тогда как эквивалентность — экономическое, при этом возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность — обязательно равной платой или иным встречным предоставлением в договорном правоотношении. Отсюда следует, что эквивалентный экономический обмен с юридической точки зрения всегда предполагает возмездность отношений, но вовсе не любая возмездность обеспечивает эквивалентность взаимных предоставлений. Экономический характер эквивалентности непосредственно связан с действием закона стоимости, который обусловливает существование общего принципа эквивалентности в товарообменных общественно-экономических отношениях, который, в свою очередь, на уровне конкретных гражданско-правовых отношений проявляется в таком явлении, как возмездность.

Возмездность преследует характерную компенсационную цель. «К возмездным относят договоры, — не случайно пишет М. И. Брагинский, — которые предполагают получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор. Безвозмездными являются договоры, не предполагающие такой компенсации (курсив мой. — В. Р.)». И все же не всякая компенсация сама по себе обеспечивает существование возмездности. Для наличия последней необходимо, чтобы оба совершаемых сторонами предоставления имели место в рамках единого договорного правоотношения. Напротив, то же возмещение причиненного вреда (в т. ч. компенсация морального вреда), преследующее очевидные восстановительные цели и представляющее собой компенсацию убытков потерпевшему, протекает в рамках самостоятельного охранительного правоотношения, возникающего в ответ на нарушение абсолютного права, что, в свою очередь, исключает здесь явление возмездности. Поскольку возмездность, как необходимый признак, присущий всем договорам купли-продажи, служит целям компенсации, уплачиваемой покупателем продавцу за отчужденную последним вещь, постольку и плата, преследующая иные цели, например, символические (в частности, известная в быту плата мелкой монетой за отчуждаемое животное, чтобы оно «прижилось» у нового хозяина, такая же плата за отчуждаемое оружие в целях отведения опасности и т. п.) исключает признак возмездности, а с ней и договор купли-продажи. «В нашем юридическом быту, — писал по этому поводу Д. И. Мейер, обращаясь к римской догме о pretium verum (истинной цене), — существует предубеждение против дарения острыми, колючими вещами, поэтому даровые сделки, предметом которых являются такие вещи, обыкновенно прикрываются куплей-продажей; но сами участники сделок очень хорошо понимают, что совершается дарение, а не купля-продажа, так как цена по ничтожности своей сравнительно с ценностью вещи (обыкновенно платится мелкая медная или серебряная монета) не может считаться за ее эквивалент».

В конкретных правоотношениях возмездность может строго соответствовать идее эквивалентности. Так, например, возможность существования «плавающих цен» (см. п.3 ст.485 ГК), когда окончательная цена на товар колеблется в зависимости от обусловливающих ее показателей (себестоимость, затраты и т.п.), обеспечивает более полную и последовательную реализацию закона стоимости на уровне конкретного гражданско-правового отношения. В то же время в силу тех или иных причин — объективных или субъективных — между явлениями эквивалентности и возмездности может наблюдаться расхождение. «В некоторых случаях, — писал О. А. Красавчиков, — полной эквивалентности имущественных предоставлений сторон может и не быть. Таковы, например, договоры продажи ряда лекарств, продажная цена которых не отражает всех затрат, произведенных на их изготовление (часть затрат возмещается государством)». В других случаях возмездность может заведомо отличаться от эквивалентности из-за необходимости срочного приобретения покупателем вещи, неблагоприятной товарной коньюнктуры, особой личной заинтересованности покупателя в конкретной вещи, внезапного отъезда продавца, специфических личных отношений, сложившихся между продавцом и покупателем, отсутствия у продавца знаний о подлинной ценности отчуждаемого имущества и других причин, а также целого ряда негативных с социально-юридической точки зрения обстоятельств, предусмотренных ст. 179 ГК.

Логичный вытекающий отсюда вопрос — вопрос о т.н. pretium justum (справедливой цене) и о том, существует ли с гражданско-правовой точки зрения допустимый предел несоответствия между явлениями эквивалентности и возмездности, способный оказать принципиальное влияние на вопросы квалификации гражданско-правовых отношений и выступающий границей между договором купли-продажи и гражданско-правовыми отношениями иного рода (в частности, договором дарения)?

Как свидетельствуют специальные источники, римское право классического периода не обсуждало вопрос о pretium justum, однако на позднем этапе его развития встречается упоминание о т. н. laesio enormis (чрезмерном злоупотреблении) — правиле, по всей видимости, направленном на борьбу абсолютной монархии с общим экономическим расстройством римского государства, согласно которому в случае, если договорная цена была занижена более чем вдвое, продавец был управомочен на уничтожение контракта, а покупатель был вправе предложить справедливую надбавку к цене в целях его сохранения. Аналогичная ситуация наблюдалась и в русском дореволюционном гражданском праве: вопрос о справедливой цене здесь не обсуждался, но как и в римском праве встречались отдельные законодательные исключения. Так, адекватность уплачиваемой цены действительной стоимости имущества была необходима при отчуждении русским подданным за границей морского судна, что обеспечивалось участием в такой сделке русского консула. В связи с этим же в источниках того времени обычно приводится и другой пример: если скупщики хлеба приобретали его у крестьян по несоразмерно низкой цене, заведомо воспользовавшись тяжелым положением продавцов, они обязывались доплатить последним разницу между уплаченной суммой и ценой проданного хлеба. Д.И. Мейер в рамках договора купли-продажи также обращался к вопросам законного minimum’а и maximum’а цены (соответственно в отношении отчуждаемой недвижимости и товаров первой необходимости), обусловленным соображениями фискально-финансовой политики государства и целями публичного блага. «Конечно, — писал он, — для охранения интересов казны было бы достаточно требовать, чтобы пошлины в пользу казны платились по крайней мере с законного minimum’а цены и сама цена продажи обозначалась не ниже этого minimum’а. Но законодательство выразилось относительно minimum’а цены недвижимых имуществ так, что его нужно считать не только основанием для взимания пошлин в пользу казны, для определения достоинства гербового листа, на котором пишется купчая крепость, но считать именно ценой: в актах о переходе недвижимого имения цена определяется не ниже цены, установленной в табели, приложенной к уставу о пошлинах». «В других случаях, — продолжает он ниже, — законодательство устанавливает maximum цены купли-продажи или предоставляет исполнительной власти определять его на известные периоды времени. Законодательство имеет в виду, что хотя цены на предметы устанавливаются по экономическим законам, однако же случаются неестественные движения цен, как бы возмущения в экономическом быту, которые правительство обязано предупреждать, устранять. Или законодательство имеет в виду опасности, соединяющиеся с неограниченным соперничеством в продаже некоторых предметов, например, медикаментов, и полагает, что по духу соперничества эти товары будут продаваться иными торговцами, пожалуй, и дешевле, но худшего качества, а от этого может произойти вред; поэтому оно ограничивает соперничество».

Специфическое звучание и значение вопрос о соотношении между явлениями эквивалентности и возмездности приобрел позднее, в условиях общегосударственного экономического планирования. «В области договоров госорганизаций, к которым применяется нормирование цен, — писал в связи с этим И. Б. Новицкий, — эквивалентность следует понимать буквально, так как ценообразование в условиях социалистического хозяйства обеспечивает в максимальной степени эту эквивалентность. Но в договорах между гражданами эквивалентность двух предоставлений по двустороннему договору не означает непременно их объективной равноценности: не требуется, чтобы одно предоставление являлось эквивалентом другого в экономическом смысле; достаточно, чтобы встречное обязательство служило в глазах каждого из контрагентов достаточным основанием для вступления в обязательство. Даже в договорах между социалистическими организациями и гражданами равноценность взаимных предоставлений не является безусловно необходимой». «Не обязательно, — пишет сегодня В. А. Тархов, — чтобы предоставления (в возмездных сделках. — В. Р.) были одинаковыми по сопоставимым показателям, важно, чтобы было ясно, за что осуществляется предоставление: за предоставление другой стороны».

Это интересно:  Договор купли-продажи геккона

Возмездность, будучи обязательным признаком всякого договора купли-продажи, применительно к разным его случаям имеет двоякое проявление в зависимости от обязательности ее договорного установления и потенциальной определимости (вопрос о римской pretium certum — определенности цены). Вообще говоря, условие о цене в любом возмездном договоре (включая и договор купли-продажи) согласно действующему законодательству по общему правилу не является его существенным условием, а потому всякий возмездный договор (в т. ч. и договор купли-продажи) будет считаться состоявшимся даже в том случае, если вопрос о цене за отчуждаемое имущество не найдет своего прямого или косвенного договорного урегулирования. Так, если цена в возмездном договоре не только не предусмотрена вообще, но также не может быть определена, исходя из прочих условий конкретного договора, примерная продажная цена имущества, следуя правилу п.3 ст.424 ГК, должна определяться при помощи и исходя из анализа трех совокупных критериев: а) аналогичность отчуждаемого имущества; б) сравнимые обстоятельства; в) обычность цены, при этом первый критерий является вполне определенным, тогда как два других имеют явный оценочный характер (см. п.1 ст.485 ГК). Важно подчеркнуть, что формулировка п.3 ст.424 ГК на первый взгляд отличается императивным характером, а потому, казалось бы, должна применяться ко всем и ко всяким возмездным договорам. Однако такой императив знает ряд изъятий, предусматриваемых самим законом: например, цена в договорах продажи недвижимости (см. п.1 ст.555 ГК) и предприятия (см. п.1 ст.561 ГК) признается дополнительным существенным их условием, а потому ее несогласование в обход общего правила влечет незаключенность данных видов договора купли-продажи (см. абз.1 п.1 ст.432 ГК).

Цена на товар в договоре купли-продажи в зависимости от порядка ее исчисления может приурочиваться к той или иной единице товара или к его массе, при этом в качестве общего правила за основу берется чистый вес товара (вес нетто) или, если это предусмотрено договором, вес товара с упаковкой (вес брутто) (см. п.2 ст.485 ГК). В зависимости от определенности цена на товар может быть твердой или плавающей (см. п.3 ст.485 ГК).

3. Особенности момента заключения (совершения, перфекции) как наиболее общая характеристика всякого договора согласно действующему законодательству выступает основанием дифференциации всех договоров на три группы. В соответствии с этим критерием принято выделять: а) договоры консенсуальные, перфекция которых всегда определяется одним лишь достигнутым соглашением сторон (см. п.1 ст.433 ГК); б) договоры реальные, перфекция которых определяется достигнутым сторонами соглашением и совершением акта передачи имущества (а в ряде случаев, например, в договоре ренты недвижимости, еще и актом государственной регистрации договора) (см. п.2 ст.433 ГК); наконец, в) договоры, подлежащие государственной регистрации, перфекция которых всегда определяется двумя актами: достигнутым соглашением сторон и государственной регистрацией договора (см. п.3 ст.433 ГК). В подавляющем большинстве случаев договоры купли-продажи носят консенсуальный характер, иногда они могут требовать государственной регистрации, которая и определяет момент их заключения, однако они никогда не могут подчиняться реальной модели.

В отечественном гражданском законодательстве консенсуальный характер договора купли-продажи всегда следовал из самих формулировок этой конструкции, согласно которой продавец не передает, а обязуется передать вещь (товар), а покупатель, со своей стороны, обязуется принять этот товар и оплатить его стоимость (см. ст.180 ГК 1922 г., ст.237 ГК 1964 г., п.1 ст.74 Основ 1991 г., ст. 454 действующего ГК). Важно подчеркнуть, что консенсуальная модель договора купли-продажи сегодня строго соблюдается в формулировках всех имеющихся его разновидностей (см. п.1 ст.492, 506, п.1 ст.535, п.1 ст.539, п.1 ст.549, п.1 ст.559 ГК).

Между тем консенсуальный характер договора купли-продажи, равно как и консенсуальная модель всякого договора, подразумевает за собой следующее. Во-первых, для заключения консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (см. абз.2 п.1 ст.432 ГК) — объективных (условие о предмете договора и условия, названные как существенные или необходимые для договора данного вида в законе или в иных правовых актах) и субъективных (условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Уже в момент согласования сторонами всех существенных условий (а именно в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта — см. абз. 1 п.1 ст.432, п.1 ст.433 ГК) консенсуальные договоры считаются заключенными, при этом совершения каких-либо дополнительных действий для и в целях их заключения не требуется. Во-вторых, именно поэтому в консенсуальных договорах возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение такого договора. Все совершаемые в связи с консенсуальными договорами действия, будучи производными из уже возникших прав и обязанностей участников договорных отношений, опираются на существующий договор и имеют договорную природу, при этом они отличаются функциональным единством, поскольку связаны с исполнением договора, а значит почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства. Характерное для всякого консенсуального договора временнόе «опережение» прав и обязанностей и «отставание» от них действий по исполнению договора и прекращению обязательства в то же время не колеблет и не исключает того, что в том или ином конкретном случае особенность исполнения консенсуального договора может предполагать тесную связь между моментами его совершения и его исполнения. Однако как верно то, что консенсуальный договор может исполняться при самом его совершении, так же верно и то, что моменты совершения и исполнения здесь всегда могут более или менее отличаться друг от друга, на что оказывает непосредственное влияние воля сторон и сам тип консенсуального договора. Наконец, в-третьих, поскольку права и обязанности в консенсуальных договорах всегда «предвосхищают» любые действия, совершаемые для и в целях исполнения такого договора, управомоченные стороны здесь наделены субъективными правами требования от контрагента-должника исполнения возложенных на него обязанностей, реализация которых имеет юридическое обеспечение.

В цивилистической литературе подавляющее большинство авторов ограничивается указанием на консенсуальный характер договора купли-продажи, имея при этом в виду все вытекающие из этого и только что сформулированные последствия. И все же основная проблема, существующая в связи с перфекцией договора купли-продажи, связана с ответом на вопрос, может ли он в некоторых случаях и при наличии определенных обстоятельств быть реальным? Относительно данного вопроса нет единства мнений, а зачастую и достаточной определенности и логической завершенности в предлагаемых суждениях. И все же нельзя не признать, что по общему правилу данный вопрос находит свое отрицательное разрешение, а потому большинством авторов консенсуальность договора купли-продажи не ставится под сомнение. Традиционные обсуждения реальности договора купли-продажи и известное у некоторых авторов положительное решение данного вопроса связывается с договором розничной купли-продажи. Так, в условиях прежнего гражданского законодательства (ГК 1964 г.) высказывались мнения о том, что момент, с которого договор розничной купли-продажи считается совершенным, определяется различно в зависимости от его разновидностей и техники торговли. К примеру, если покупатель самостоятельно (при самообслуживании) или вместе с продавцом отбирает нужный ему товар и это сопровождается выпиской товарного чека или устным заявлением покупателя, то это и есть момент, с которого такой договор надлежит считать совершенным. Ссылки на договор розничной купли-продажи, осуществляемый методом самообслуживания, в целях обоснования реальной конструкции договора купли-продажи актуальны и по сей день, при этом некоторые авторы даже идут так далеко, что связывают реальность договора купли-продажи с самим совпадением моментов совершения и исполнения договора. Так, прежде чем привести пример с приобретением товара в магазине самообслуживания О. П. Зименкова пишет: «В некоторых случаях при совпадении момента заключения и момента исполнения (курсив мой. — В.Р.) договор может считаться реальным».

Последнее суждение, смешивающее фактическое исполнение договора с моментом его возникновения, не может не вызвать критики, ибо договоренность сторон о совпадении передачи отчуждаемой вещи с моментом заключения договора не делает и не может сделать такой договор купли-продажи реальным. «Не следует при этом смешивать порядок совершения конкретных сделок с тем, как они объективно могут быть совершены. — Учил О.С. Иоффе. — Например, при заключении договора купли-продажи за наличный расчет совершение сделки совпадает во времени с передачей проданных вещей и покупной цены. Но от этого договор купли-продажи не становится реальной сделкой. В реальных сделках передача вещи выражает их заключение, а в консенсуальных сделках — исполнение. Передача вещи в порядке исполнения консенсуальной сделки может совпасть, но не обязательно должна совпадать во времени с моментом ее совершения. Передача вещи в реальной сделке выражает тот факт, что сделка состоялась, и потому обязательно должна совпасть (курсив везде мой. — В.Р.) во времени с моментом ее совершения». На недопустимость смешения соглашения, направленного на возникновение правоотношения, с одной стороны, с другой — исполнения, направленного на прекращение правоотношения, как на типичную ошибку, особо указывает В.А. Тархов. Сходной позиции придерживается В.В. Витрянский, как, впрочем, и многие другие авторы. «Договор купли-продажи, — пишет сегодня И.В. Елисеев, — всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т. е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора». Далее, особо анализируя вопрос о моменте совершения договора розничной купли-продажи, он отмечает, что его приуроченность в силу прямого указания закона (см. ст.493 ГК) к моменту оплаты товара de facto расходится с идеей консенсуальности («оплата товара и достижение соглашения между сторонами, — пишет он, — это не одно и то же»), однако, de jure, отмечает автор, по всей видимости, действует особая юридическая фикция, в силу которой оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон, при этом небезупречность данной фикции все же сочетается с наличием у нее определенных положительных качеств.

При обозначении собственной позиции по данной проблеме следует обратить внимание на то, что классификация договоров на реальные и консенсуальные покоится на исторических догмах и теоретическом учении о необходимых и достаточных предпосылках самого возникновения договора, а не на возможных вариантах и путях его практической реализации. Совокупный анализ правил п.1 и 2 ст.433 ГК позволяет сделать вывод, что согласование представляет собой этап, обязательный для любого договора безотносительно к тому, каким он является — консенсуальным или реальным. Если договор является консенсуальным, для его совершения достаточно одного лишь согласования всех существенных его условий, необходимых для данной конструкции, однако в тех случаях, когда договор является реальным, для его заключения помимо согласования «необходима также (разрядка моя. — В.Р.) передача имущества». Получается, что в реальных договорах совершение передаточного действия представляет собой вторую (помимо акта согласования) необходимую предпосылку заключения договора, его конструктивную особенность и отличительную черту.

Рассуждая о том, могут ли договоры купли-продажи подчиняться модели реальных договоров, т. е. считаться заключенными только после совершения действия по передаче имущества, следует прежде всего исключить т. н. сделки, исполняемые при самом их совершении (см. п. 2 ст. 159 ГК), которые нередко и ошибочно рассматриваются некоторыми авторами как реальные. Тесная связь между моментами совершения и исполнения таких договоров вовсе не делает действия по передаче имущества необходимыми предпосылками перфекции договора, а сами эти договоры не переводит из разряда консенсуальных в реальные. Дело в том, что договоры, исполняемые при самом их совершении, в основном представляют собой наиболее простой в экономическом и правовом отношении акт (например, приобретение гражданами за наличный расчет недорогих предметов). Однако в то же время и с таким же успехом можно предположить существование данного договора в условиях, когда моменты его совершения и исполнения будут отличаться друг от друга по времени, причем отличаться существенно (например, передача товара продавцом по его очередному поступлению в магазин, оплата товара в день получения покупателем заработной платы или соглашение покупателя с продавцом о предоставлении кредита и т. д.). Поскольку совершение тех или иных действий здесь может быть легко приурочено как к моменту совершения договора, так и к более позднему моменту (от чего сама договорная конструкция купли-продажи никак не страдает), постольку речь идет всего лишь о многообразных формах исполнения договорного обязательства, возникшего без участия какого-либо действия, а вовсе не о необходимых предпосылках его совершения, которые, и это следует подчеркнуть особо, ввиду самой их необходимости, не способны к свободной и произвольной динамике во времени. Бесспорно то, что в сделках, исполняемых при их совершении, различие между реальными и консенсуальными договорами становится менее рельефным по сравнению с теми договорами, в которых этапы их совершения и исполнения разорваны во времени. Однако уже приходилось отмечать прежде, что общий признак разорванности во времени предполагает отделенность (или отдаленность) во времени этапа совершения договора от этапа его исполнения, а потому состоит из частного признака функциональной связи между названными этапами и временнóго признака. Сделки, исполняемые при самом их совершении, тем не менее, едва ли верно было бы рассматривать как сделки, совершение и исполнение которых совпадают во времени. В таких сделках исполнение хотя и тесно связано с совершением, все же следует за ним, в то же время ничтожно малая разница во времени не позволяет противопоставить здесь этапы совершения и исполнения сделки, а максимально тесная функциональная связь между ними имеет известное гражданско-правовое значение (она, в частности, позволяет совершать их большинство в упрощенной — устной — форме, если иное не установлено соглашением сторон или законом — см. п.2 ст.159 ГК).

Гораздо сложнее в тех случаях, когда сам закон связывает заключение договора купли-продажи с совершением некоторых действий. Так, несмотря на то, что согласно п.1 ст.492 ГК «по договору розничной купли-продажи продавец обязуется передать покупателю товар», в то же время особо подчеркивается, что по общему правилу «договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара» (ст. 493 ГК), более того, без каких-либо исключений признается, что «договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара» (п.2 ст.498 ГК). Но в таком случае, нет ли противоречия между формулировками п. 1 ст. 492 ГК, с одной стороны, с другой, — ст.493 и п.2 ст.498 ГК в том смысле, что в общем определении предусматривается консенсуальная модель договора купли-продажи, тогда как специальные по характеру правила как будто бы ориентируют на его реальный характер?

Первое обращение к правилам, изложенным в ст.493 и п.2 ст.498 ГК, располагает к положительному ответу на этот вопрос, ибо как верно то, что согласно ст.493 ГК договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документов, подтверждающих оплату товара, также справедливо другое: выдачу платежных документов вряд ли можно предполагать без состоявшегося факта оплаты покупателем приобретенного им товара, а потому и сама заключенность данного договора здесь явно поставлена в зависимость именно от факта оплаты. Более наглядно обязательный предпосылочный характер действий по оплате обнаруживает себя в договоре розничной купли-продажи с использованием автоматов (см. п.2 ст.498 ГК), где отношения подчинены жесткой формуле . Наконец, с максимальной рельефностью реальные черты договора розничной купли-продажи могут быть обнаружены во всех случаях, когда он заключается методом самообслуживания: его возникновение здесь возможно только при условии совершения покупателем действий по выбору товара, а потому формула как будто бы усиливается дополнительным предпосылочным элементом: . И все же признание отмеченных случаев договора купли-продажи реальными договорами возможна лишь в первом к ним приближении, никакого внутреннего противоречия между формулировками п.1 ст.492 ГК, с одной стороны, с другой, — ст.493 и п.2 ст.498 ГК нет, в свою очередь, правила, содержащиеся в ст.493 и п.2 ст.498 ГК, не колеблют тезис о консенсуальности договора розничной купли-продажи, а последний никогда не подчиняется реальной модели. А все дело в следующем.

Начнем с того, что договор розничной купли-продажи заметно отличается на фоне всех прочих видов договора купли-продажи рядом особенностей. Во-первых, он представляет собой правовую форму удовлетворения массовых некоммерческих потребностей граждан и юридических лиц (см. п.1, 3 ст.492 ГК). Во-вторых, вследствие этого он объективно подчинен сильным публичным началам, подтверждением чего являются публичная оферта и публичный характер договорных отношений (см. п.2 ст.492, ст.494 ГК). Наконец, в-третьих, все это предопределяет особый характер взаимоотношений между продавцом товара и покупателем: продавцу принадлежит публичная активность в вопросах реализации товаров в розницу, для чего он использует самые разнообразные способы и методы торговли (см., в частности, ст.497, 499, 501 ГК), включая и те, которые имеют сугубо техническую природу и проявление (см. ст. 498 ГК), покупателю же, имеющему возможность всякий раз вступить в договорные отношения с продавцом, для этого достаточно лишь присоединиться к стандартным условиям договора, при этом разнообразие способов и методов ведения торговли (суть публичной оферты) объективно предполагает не меньшее разнообразие вариантов ее акцепта покупателями. Отмеченные особенности договора розничной купли-продажи как раз и позволяют ответить на вопрос, почему при всей очевидной близости данного договора к категории реальных договоров на самом деле он остается консенсуальным.

Как указывалось выше и в соответствии с упомянутым в п.2 ст.433 ГК соединительным союзом «также», в реальных договорах существуют две самостоятельные стадии, одной из которых является согласование, другой — передача. Иначе обстоит дело в договоре розничной купли-продажи, поскольку действие, совершаемое здесь покупателем (отбор товара в магазине самообслуживания, оплата покупной цены в кассу продавца, совершение действий, необходимых для получения товара из автомата и т.д.) — это всегда едва ли не единственный способ выражения воли покупателя на заключение договора в отношении индивидуализированного стандартного товара (правильнее сказать, на вступление в публичный договор посредством присоединения к нему). Покупатель, приобретая товар в магазине самообслуживания, проявляет свою волю на заключение договора посредством совершения действий по выбору интересующего его товара и его последующей оплаты, поскольку никаким другим способом он объективно не может совершить покупку в данной торгующей организации. Процесс формирования воли потенциального покупателя в магазине самообслуживания может продолжаться вплоть до момента оплаты, ибо всякий раз покупатель может отказаться от тех или иных выбранных товаров в пользу других, наконец, он может не выбрать ничего вообще. Договор будет заключен, только если покупатель проявит свою положительную на то волю посредством выбора товара и его последующей оплаты, если же он так ничего и не выберет, договор, будучи сделкой, основанной на взаимном волеизъявлении, так и останется не заключенным ввиду отсутствия выраженного согласия со стороны конкретного покупателя. То же и в отношении покупателя, контактирующего с продавцом не прямо, а через принадлежащий последнему автомат — техническое устройство, «реагирующее» на стандартную команду или последовательность команд, который вообще лишен возможности выразить свою волю на приобретение содержимого автомата иначе, как совершив определенные механические манипуляции (опустив монету, нажав кнопку, подставив стакан, например, при покупке через автомат газированной воды и т. п.)

Это интересно:  Из каких частей состоит договор — Юр ликбез

Все отмеченное располагает к выводу, что указанные действия покупателя (выбор товара, передача денег в кассу или их уплата в автомат и т.д.) надлежит рассматривать не только (или не столько) с физической точки зрения, сколько с точки зрения психологической или юридической. Говоря иначе, совершение покупателем указанных действий (в литературе их принято именовать конклюдентными) демонстрирует проявление его воли, а потому является волеизъявлением. Сделанный вывод находит свое подтверждение в правиле п.2 ст.158 ГК, согласно которому «сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (разрядка моя. — В.Р.)». Все это, в свою очередь, выступает в качестве специфических случаев акцепта публичной оферты. Если все же настаивать на том, что указанные действия в договоре розничной купли-продажи представляют собой самостоятельный (наряду с акцептом оферты) акт, необходимый для заключения данного договора, а значит настаивать на признании реальности данного договора, возникают значительные сложности с объяснением самостоятельности такой универсальной предпосылки совершения любого (в т.ч. и реального) договора, как акцепт оферты. Получается, что действие — действию рознь. В одном случае действие является конклюдентным и, выступая в качестве специфического способа выражения воли, свидетельствует о намерении лица совершить консенсуальную сделку, а значит, имеет сугубо психологическую (субъективную) природу. В другом случае этого нет, ибо совершаемое действие опирается на уже состоявшийся этап согласования воль участников и является конститутивным элементом в процессе заключения реального договора. На этом и основывается их противопоставление и различие гражданско-правовых функций.

С учетом всего сказанного выше тезис о невозможности существования реального договора купли-продажи можно считать доказанным.

б) Договоры купли-продажи, подлежащие государственной регистрации. Итак, большинство договоров купли-продажи носит консенсуальный характер, однако для некоторых его случаев простое согласование сторонами всех существенных условий является недостаточным, а потому в силу прямого указания закона они признаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Речь идет о договорах купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК). Особо останавливаясь на сделках купли-продажи, подлежащих государственной регистрации, которая и определяет момент их заключения, следует остановиться на двух важных обстоятельствах.

Во-первых. Вообще говоря, по действующему законодательству государственная регистрация сделки имеет двоякое значение, а потому и последствия несоблюдения правила о государственной регистрации бывают двух видов. По общему правилу (если иное не установлено законом), государственная регистрация договора носит конститутивный характер в том смысле, что выступает в качестве необходимого условия его заключенности (см. п.3 ст.433 ГК). Отсюда следует, что несоблюдение требования государственной регистрации договора влечет его незаключенность (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК и др.), именно незаключенность договора следует иметь в виду также и во всех тех случаях, когда законодатель, устанавливая обязательность государственной регистрации договора, не определяет последствия невыполнения этого требования (см., в частности, п.3 ст.574, ст.584, п.2 ст.609 ГК). Вместе с тем в некоторых случаях, которые по смыслу п.3 ст.433 ГК как раз и надлежит считать исключениями из только что указанного общего правила, государственная регистрация договора, не имея конститутивного характера, выступает в качестве условия действительности совершенного договора, а потому ее несоблюдение влечет его ничтожность. Именно это — специальное — последствие указывается, в частности, в п.1 ст.165 ГК, а сами упоминаемые здесь «случаи, установленные законом» в дальнейшем подлежат расшифровке и иногда действительно расшифровываются (см., например, п.3, 4 ст.339 ГК).

Во-вторых. Акт государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК) не следует смешивать с актом государственной регистрации перехода права собственности (см. ст.551, 564 ГК). Поэтому при отчуждении жилых помещений и предприятий имеют место два акта государственной регистрации, один из которых фиксирует соответствующий договор (обязательственное право), другой — переход права собственности (вещное право).

§ 3. Отдельные виды договора купли-продажи

Законодатель выделяет семь видов договора купли-продажи, которые регулируются специальными параграфами главы 30ГК РФ (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия). Каждый вид договора купли-продажи характеризуется специфическими признаками (субъектный состав, предмет), которые обусловили необходимость его специального регулирования. Следует подчеркнуть, что выделенные законодателем виды не исчерпывают все многообразие отношений купли-продажи (например, договор купли-продажи недвижимости, заключенный между гражданами, регулируется специальным параграфом; если же граждане заключают договор купли-продажи мебели, то он регулируется общими положениями о купле-продаже). Кроме того, некоторые виды являются разновидностью других видов договора купли-продажи (например, контрактация — это разновидность поставки).

Общие положения (§ 1 гл. 30ГК РФ) применяются к отдельным видам договора купли-продажи, если иное не предусмотрено специальными нормами об этих видах. Аналогично нормы, регулирующие отдельный вид договора купли-продажи, применяются к его разновидности постольку, поскольку специальными нормами не предусмотрено иное.

Договор розничной купли-продажи это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю в собственность товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его (п. 1 ст. 492ГК РФ).

Договор розничной купли-продажи — характеризуется особым субъектным составом и предметом договора, а также способом организации продажи.

В качестве продавца выступает лицо, для которого продажа товаров в розницу составляет содержание его предпринимательской деятельности. Как правило, это коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Однако продавцом по данному договору может быть и некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Покупателем может быть не только гражданин, но и юридическое лицо, приобретающее указанный товар в розницу (например, фирма приобретает в магазине канцелярские принадлежности).

Предметом договора купли-продажи является товар, предназначенный для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Продажа товаров осуществляется в розницу.

Договор розничной купли-продажи является публичным договором, на него распространяются все гарантии, установленные ст. 426ГК РФ. Согласноп. 3 ст. 492ГК РФ к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Договор поставки — это соглашение, в силу которого поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю в собственность для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, а покупатель обязуется принять товары и оплатить их (ст. 506ГК РФ).

Договор поставки — это вид договора купли-продажи, предназначенный для использования в сфере предпринимательской деятельности. Квалифицирующими признаками договора поставки являются:

1. Особый субъектный состав — продавец товаров именуется поставщиком, им может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (изготовитель товаров или посредник). На стороне покупателя также по общему правилу выступают предприниматели. Однако не исключается возможность заключения договоров поставки некоммерческими организациями во исполнение своих уставных целей (например, благотворительной организацией) или для обеспечения организационной деятельности.

2. Цель приобретения товаров по договору поставки — использование в предпринимательской деятельности и любые иные цели, не связанные с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.) .

См.: пункт 5Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1997 г. N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ о договоре поставки».

3. По договору поставки товары передаются в обусловленный срок или сроки. По смыслу ст. 506ГК РФ срок поставки является существенным условием договора поставки, которое в обязательном порядке должно быть обусловлено сторонами в договоре.

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд является разновидностью поставки, поэтому на нее распространяется§ 3 гл. 30ГК РФ. Кроме того, в части, не урегулированной ГК РФ, применяются законы о поставках для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 525ГК РФ). Отличительные признаки:

См.: Федеральный законот 2 декабря 1994 г. N 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд», Федеральныйзаконот 13 декабря 1994 г. N 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», Федеральныйзаконот 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ «О государственном материальном резерве», Федеральныйзаконот 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ «О государственном оборонном заказе».

1) в договоре участвует государственный или муниципальный заказчик, действующий от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд. Заказчиками могут выступать соответственно федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, а также получатели бюджетных средств, уполномоченные указанными органами (только бюджетные организации) ;

См.: пункт 1 ст. 4Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о размещении заказов).

2) цель приобретения товаров — обеспечение государственных или муниципальных нужд. Государственные нужды подразделяются на 2 уровня: федеральные нужды и нужды субъектов Федерации. Государственные и муниципальные нужды — это потребности соответствующего публичного образования в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления его функций, обеспечиваемые за счет средств соответствующего бюджета в соответствии с расходными обязательствами данного публичного образования. Государственные нужды обеспечиваются, кроме того, за счет внебюджетных источников финансирования .

См.: статья 3Федерального закона о размещении заказов.

Отношения между поставщиком и заказчиком оформляются особым видом договора — государственным или муниципальным контрактом на поставку для государственных или муниципальных нужд.

Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд — это соглашение, в силу которого поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526ГК РФ). Контракт заключается на основе заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, который размещается в соответствии с Федеральнымзаконом»О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Кроме того, в тех случаях, когда товары должны поставляться другим лицам, определяемым заказчиком, контрактом может быть предусмотрено заключение между указанными лицами (покупателями) и поставщиком договоров поставки для государственных или муниципальных нужд. Условия договора поставки для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с условиями контракта. Однако стороны могут более детально согласовать условия поставки с учетом потребностей покупателя.

Таким образом, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд может оформляться двумя договорами — государственным или муниципальным контрактом и договором поставки для государственных или муниципальных нужд, которые поставщик заключает соответственно с заказчиком и получателем товаров.

Договор контрактации — это соглашение, в силу которого производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи, а заготовитель обязуется принять сельскохозяйственную продукцию и оплатить ее (п. 1 ст. 535ГК РФ). Договор контрактации обладает следующими отличительными признаками:

1) предметом договора контрактации может быть только сельскохозяйственная продукция, причем выращенная (произведенная) стороной, выступающей продавцом в данном договоре. Как правило, договор контрактации заключается на будущий товар — будущий урожай, приплод и т.п.;

2) поставщиком должен быть производитель сельскохозяйственной продукции. Как правило, им является сельскохозяйственная коммерческая организация (производственный кооператив, хозяйственное товарищество или общество) или индивидуальный предприниматель — глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Если поставщиком сельскохозяйственной продукции является не производитель, а обыкновенный субъект предпринимательской деятельности, такой договор не может квалифицироваться как контрактация, поскольку по своему субъектному составу не отвечает требованиям ст. 536ГК РФ, и должен быть оформлен как поставка.

На стороне покупателя выступает заготовитель сельскохозяйственной продукции (контрактант), который приобретает ее для использования в предпринимательской деятельности. Следовательно, заготовителями могут быть предприниматели, осуществляющие переработку или продажу сельскохозяйственной продукции;

3) цель приобретения сельскохозяйственной продукции — ее дальнейшая переработка или продажа.

Договор энергоснабжения — это соглашение, в силу которого энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539ГК РФ).

Отличительными признаками договора энергоснабжения являются:

1) специфический предмет договора — энергия (электрическая, тепловая). С точки зрения объектов гражданских прав электрическая, тепловая энергия представляет собой специфическую вещь (товар), потребляемую при передаче, определенную всегда родовыми признаками, делимую. Как товар энергия обладает значительными особенностями: она представляет собой определенное свойство материи — способность производить полезную работу. Энергия не может складироваться, храниться, как другие товары, поэтому ее производство и подача осуществляются постоянно. Энергия потребляется при ее принятии и не может быть возвращена, например, в случае ненадлежащего качества. В силу своих естественных свойств энергия (особенно электрическая) может причинить вред жизни, здоровью человека или имуществу, поэтому при регулировании данного договора особое внимание обращается на качество энергии и обеспечение безопасности ее передачи и использования. Наличие энергии в сети, количество потребленной энергии может быть определено с помощью специальных приборов;

2) специфический способ передачи предмета договора — энергия может быть передана только через присоединенную сеть (электросети, тепловые сети), которая представляет собой систему технических устройств, обеспечивающих передачу и безопасное использование электроэнергии потребителем;

3) стороны договора называются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель энергии).

Договору энергоснабжения посвящен § 6 гл. 30ГК РФ. Кроме того, к отношениям по данному договору применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

См.: Федеральный законот 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»; Федеральныйзаконот 26 марта 2003 г. N 36-ФЗ «Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об электроэнергетике».

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно . Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.

О недвижимом имуществе см. § 2 гл. 5.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. В соответствии со ст. 554ГК РФ условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимости в обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Согласно ст. 550ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях (ст. 551ГК РФ). Передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом.

Договор продажи предприятия — это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса определен в ст. 132ГК РФ (недвижимые и движимые вещи, права требования, долги, права на средства индивидуализации, иные исключительные права). Предприятие в целом рассматривается как недвижимость, поэтому по вопросам, не урегулированным§ 7 гл. 30ГК РФ, применяются правила§ 6, а затем общие положения о купле-продаже.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560ГК РФ). Регистрация сделок с предприятием как имущественным комплексом проводится Федеральной регистрационной службой.

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

Статья написана по материалам сайтов: uropora.ru, legallib.ru, studfiles.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector